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　　有發(fā)展商稱近期中小戶型或會降價(jià)

　　昨日，“國六條”的配套細(xì)則正式登陸廣州樓市。從此賣自住不足5年的二手房要交5.5%的稅費(fèi)，七成一手樓則要“瘦身”到90平方米以下。

　　昨日早上截至11時(shí)，廣州市房地產(chǎn)交易中心辦理的二手樓交易僅52宗，比前日此時(shí)銳減了166宗。一手樓看樓的人流也明顯有所減少，不少準(zhǔn)備購房者對下半年價(jià)格能否下降表示觀望。與此同時(shí)，許多中介也紛紛教客人通過“贈與”方式變相交易來避稅。有發(fā)展商表示，中小戶型不排除近期暗中出現(xiàn)降價(jià)的可能。

　　一手市場  觀望降價(jià)看樓者減少

　　自5月29日“國六條”出臺至今，對廣州的一手樓市產(chǎn)生了一定的影響。昨日記者踩點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，宏城廣場及天河、東山、海珠區(qū)各大樓盤人流量明顯減少，在售樓部幾乎看不到看樓者的身影。天河車陂路口某樓盤近期樓價(jià)將調(diào)高2%～3%；相反，部分消費(fèi)者由于對未來樓價(jià)走勢較為茫然只好選擇繼續(xù)觀望。

　　開發(fā)商  中小戶型可能價(jià)格暗降

　　昨日上午10點(diǎn)50分，記者在車陂路口某樓盤踩點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，沒有一位市民咨詢或者辦理手續(xù)。不過，該樓盤負(fù)責(zé)人余先生接受電話采訪時(shí)稱，“我們樓盤照常成交，并且今天還有一套成交?！庇嘞壬€稱，近期其樓價(jià)將調(diào)高2%～3%，并預(yù)測半年內(nèi)不會有新項(xiàng)目報(bào)建，短期內(nèi)更不會有新貨推出。

　　在天河中山大道一樓盤，銷售策劃負(fù)責(zé)人吳小姐告訴記者，“國六條”出臺以來買房子的人少了，估計(jì)觀望的買家比例明顯上升。不過，居住型買家還是踴躍入市。

　　至于是否調(diào)整價(jià)格策略，吳小姐表示，相信大部分開發(fā)商不愿意降價(jià)出售，也不敢輕易抬價(jià)，考慮較多的應(yīng)該是根據(jù)自身項(xiàng)目所處區(qū)域的供應(yīng)情況而制定價(jià)格走勢。但對于中小戶型的樓盤(這類型的房子大多數(shù)被買家作為投資類的物業(yè)購進(jìn))，因?yàn)椤皣鶙l”明確了將會增加市場供應(yīng)量，相信短期內(nèi)對現(xiàn)在的樓盤會有一定的沖擊，不排除個別樓盤會出現(xiàn)暗降的趨勢。

　　此外，記者致電翡翠綠洲有關(guān)負(fù)責(zé)人詢問其對別墅類地叫停的看法，他表示，“正在開會，暫時(shí)沒什么反應(yīng)”。

　　消費(fèi)者  關(guān)心下半年樓價(jià)跌不跌

　　昨日中午，在宏城廣場看樓點(diǎn)等車的消費(fèi)者寥寥無幾?；ǘ寄硺潜P派宣傳單張的一位小伙子告訴記者，近兩天來宏城廣場坐看樓車的人流量明顯減少，前天派出的樓盤宣傳單張比過往每天減少了約500份。

　　據(jù)記者了解，在市民觀望形成的諸多原因中，“擔(dān)心下半年樓價(jià)穩(wěn)中下跌”是關(guān)鍵因素。有意向投資該區(qū)域物業(yè)的楊先生表示，五一期間了解了該區(qū)域某樓盤中小戶型，他覺得有投資價(jià)值，但由于擔(dān)心宏觀調(diào)控會導(dǎo)致樓價(jià)下跌，因此暫時(shí)擱置了投資計(jì)劃。

　　市民龍先生夫妻二人從去年初開始在廣州看樓，隨后遇上了宏觀調(diào)控，“當(dāng)時(shí)認(rèn)為房價(jià)會下來的，就等等吧”。結(jié)果，他們等到的是看好的房子漲了近2000元。所以，對于此次宏觀調(diào)控，他們既害怕現(xiàn)在買了高價(jià)，也害怕再次錯失擁有自己房子的機(jī)會。龍?zhí)硎?，下午他們還將再去某樓盤看樓，“現(xiàn)在在做艱難的最后衡量”。

　　中介人士  今年觀望情況比去年少

　　經(jīng)緯房產(chǎn)的吳定金認(rèn)為，“國六條”與新、舊“國八條”均引發(fā)了市場持續(xù)的觀望氣氛，但比較這兩個觀望期，卻發(fā)現(xiàn)兩者之間存在著一些不同之處。兩個觀望期都是政策使然，而不是市場本身運(yùn)行的結(jié)果。市場的表現(xiàn)基本相似，買賣雙方都在一定程度上陷入觀望狀態(tài)，成交量不同程度地下跌。然而，國六條帶來的觀望潮與去年相比已經(jīng)有所不同。

　　現(xiàn)今的政策沖擊程度還較小，觀望氣氛還沒有去年濃厚。“國六條”除了一些新條款外，有不少是重申以前的政策，目前市場除對國家后續(xù)政策關(guān)注外，更在意廣州政府出臺的細(xì)則。誠然，去年的新政對發(fā)展商來說不啻為“平地一聲雷”，多數(shù)發(fā)展商抱有悲觀、恐懼的心態(tài)。雖然“國六條”給發(fā)展商帶來的波及同樣不可小視，但更多的發(fā)展商顯得相對從容。

　　二手市場  賣房者提價(jià)買房者等跌

　　“國六條”的正式登陸，廣州房地產(chǎn)交易中心開始門庭冷落：前日等候區(qū)座無虛席，25個窗口人手不得閑，連過道都站滿了人，昨日這里的黃色椅分外空落地矗立在登記大廳，無聲地等待二手房交易辦件人的到來。截至昨日早上11時(shí)，交易中心辦二手交易件52宗，比前日減少166宗。

　　業(yè)主將稅收打入房價(jià)

　　據(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理兼佛山中原副總經(jīng)理黃韜介紹，至少8成趕不上“末班車”的二手業(yè)主已直接將房價(jià)提升5.5%，即將稅費(fèi)直接打到出售價(jià)上。萬先生就比較不好運(yùn)，他成為某中介行首個在加價(jià)5.5%后簽約的客戶，“主要是之前沒搞定按揭手續(xù)，所以只好損失3萬元了”。南浦海濱某樓盤業(yè)主也一早放言，自己這套未滿5年樓齡的房必須實(shí)收45萬，如果有買家不肯承擔(dān)營業(yè)稅，將會把營業(yè)稅打入樓價(jià)。

　　黃韜認(rèn)為，目前購買二手房的人最敏感的是價(jià)格，而不是戶型、朝向等因素?！岸质袌鲎詈觅u的還是70～90平方米的房子，以總價(jià)低取勝，而且一手樓市還有30%的大戶型空間可以發(fā)揮”。

　　美聯(lián)中國廣州區(qū)營業(yè)董事陳志雄表示，二手房新政的正面影響是將會把投機(jī)炒賣者趕出場，希望借此穩(wěn)定房價(jià)；但另一方面又會影響到住房的供應(yīng)量，稅費(fèi)的延長，必然將影響二手房的放盤量，從這個角度看，如買家遇到合心水的二手房，稅費(fèi)將極有可能出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象。

　　賣者漲價(jià)買者等跌

　　據(jù)了解，新政首日看二手樓的客源也減少了近1成。記者在中介行遇到的李小姐就表示，自己剛?cè)タ戳艘惶?0平方米的二手房，要價(jià)47萬?！皹I(yè)主說不可能再少了，我也決定再看看”。李小姐認(rèn)為，新政要求房子有70%要“瘦身”，也就是說以后會有更多一手的小戶型出世，而且目前調(diào)控之下房價(jià)應(yīng)該會走低。

　　她打了下小算盤后，覺得現(xiàn)在買房也不是最合適的時(shí)候，于是決定再等等。據(jù)滿堂紅地產(chǎn)有關(guān)人士透露，不少看房人都抱有李小姐此種心態(tài)，現(xiàn)在樓市已走入業(yè)主看漲、買主看跌的怪圈，估計(jì)雙方會僵持一段觀望期，看政府的后續(xù)動作再有所改變。

　　未足5年房不賣改出租

　　而受到房地產(chǎn)新政影響，不少購買住房不足5年的業(yè)主紛紛將之前的二手房買賣轉(zhuǎn)為租賃形式，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，近期二手房交易市場將迎來租賃小高潮。

　　記者在中原地產(chǎn)逸景翠園分行了解到，1日上午就有三四位放盤的業(yè)主前來更改交易形式。張小姐就是其中一位。張小姐告訴記者，她于2004年7月以33萬元的價(jià)格買下了逸景翠園一套65平方米的兩房單位，本打算住滿兩年后就以40萬售出，沒想到新政一出來，讓張小姐傻了眼。她向記者算一筆賬，如果現(xiàn)在將房賣出，就得多交2.2萬的營業(yè)稅，七七八八的賬下來，根本賺不了什么錢，所以先暫時(shí)將房子出租，以目前情況來看，這套65平方米的房子能租到2000元/月的不菲價(jià)格。

　　滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌分析，受新政策的限制，一些住房不足5年的業(yè)主認(rèn)為在高額的營業(yè)稅前提下，賣房沒有太多利潤可言，因此，有相當(dāng)一部分業(yè)主會將二手買賣轉(zhuǎn)換為租賃形式。同時(shí)，一些以自用為主的二手房買家也由于受到市場影響而暫時(shí)放棄了買房的打算，仍然會抱著觀望的心態(tài)繼續(xù)租房。

　　他進(jìn)一步表示，近來市場都處于“消化”政策的觀望階段，廣州二手房交易將迎來租賃高峰。

　　中介耍招  賣房變“贈與”避稅超九成

　　“上有政策，下有對策”，面對新政可能給二手房交易帶來更多稅費(fèi)時(shí)，為躲避營業(yè)稅，一些未滿5年的二手房正以“贈與”的方式悄然變相交易。

　　“贈與”費(fèi)不到稅費(fèi)一成

　　王先生2002年以60萬買下濱江東某單位，今年打算以80萬價(jià)格出售，5月下旬買家劉小姐看上了這套房，雙方已達(dá)成了買賣協(xié)議，但由于手續(xù)問題，最終沒有趕上新政實(shí)施前交易。這樣一來，王先生就不得不多付4.4萬營業(yè)稅。王先生希望劉小姐能支付這筆費(fèi)用，而劉只愿意出80萬，認(rèn)為自己不應(yīng)該承擔(dān)“突然”多出的費(fèi)用。爭執(zhí)之下，該中介決定幫買賣雙方以“贈與”的形式將該套房變相交易。

　　據(jù)悉，以贈與的形式能避開全額營業(yè)稅，目前廣州已有不少中介建議一些二手房買賣人按照該形式“買賣”。該中介業(yè)務(wù)經(jīng)理林先生給買賣雙方算了一筆賬：

　　如果按照贈與形式，就不涉及到“營業(yè)額”的問題，而贈與所需付的費(fèi)用包括房價(jià)2%的公證費(fèi)以及3%的契稅，總共為：

　　60萬×(2%+3%)=3000元。

　　如果按照正常的二手房交易，所需費(fèi)用為5.5%的營業(yè)稅以及1%的個人所得稅，以80萬售價(jià)來算，該交易所需費(fèi)用為：

　　80萬×(5.5%+1%)=52000元。

　　律師稱此舉利益難保證

　　可能將大行其道的“贈與”式變相交易遭到了一些法律人士的反對，他們表示，這種方式實(shí)際上是鉆了法律空子，也給消費(fèi)者帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣東人民時(shí)代律師事務(wù)所主任程根球表示，買賣雙方簽訂的贈與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買賣，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，法院將無從判決，最后給消費(fèi)者帶來損失。

　　他舉例，如果甲受外債壓力將房子抵押出去，而此時(shí)他又將房子以贈與的形式賣給乙，并收了房款，這樣一來，乙的利益就受到了嚴(yán)重侵害，即使這種糾紛鬧到了法院，法院也很難判定裁決。程根球建議，二手房買賣還是應(yīng)該通過正常程序，否則很容易造成買賣者“因小失大”。