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　　繼去年初以上海為代表的長(zhǎng)三角城市群房?jī)r(jià)猛漲之后，環(huán)渤海和珠三角地區(qū)的北京、大連、深圳、廣州等城市又接過(guò)了漲價(jià)的接力棒，成為新的明星?，F(xiàn)在，狂熱的樓市終于迎來(lái)了發(fā)自最高決策層的聲音。

　　“國(guó)六條”出臺(tái)，加上預(yù)期中央行、稅收、國(guó)土等部門(mén)的地產(chǎn)新政呼之欲出，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入焦慮不安的等待中。

　　新一輪調(diào)控能根治我國(guó)樓市的“頑疾”嗎？

　　樓市調(diào)控“山雨”欲來(lái)

　　據(jù)記者了解，“國(guó)六條”出臺(tái)后，各省市和相關(guān)部委紛紛跟進(jìn)。昨日，銀監(jiān)會(huì)率先表示，銀行要大幅提高投資和投機(jī)性住房需求的首付款比例。這表明政府相關(guān)部門(mén)落實(shí)“國(guó)六條”的工作已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)近期政府各職能部門(mén)具體配套政策將很快出臺(tái)。

　　另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展或?qū)⒊蔀橹醒雽?duì)地方政府績(jī)效考察的一項(xiàng)指標(biāo)，地方政府須將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一項(xiàng)重要工作列入政府計(jì)劃安排。在我國(guó)的特殊國(guó)情下，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一記狠招。

　　一位知情人士向記者透露，目前北京市建委正在制定落實(shí)“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則，具體內(nèi)容不僅包括治理整頓房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還包括完善旨在幫助低收入群眾的廉租房制度，以及幫助那些無(wú)力購(gòu)房又享受不到廉租房?jī)?yōu)惠的“夾心層”人群解決住房難題等。

　　在新一輪調(diào)控即將開(kāi)始的強(qiáng)烈預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了觀望情緒。

　　北京一家房產(chǎn)中介公司對(duì)“國(guó)六條”出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)作了隨機(jī)調(diào)查，有67%的自住需求者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，其中32.65%的消費(fèi)者將購(gòu)房計(jì)劃推遲到一年之后。

　　三年前就來(lái)到北京做市場(chǎng)銷(xiāo)售工作的王偉，向記者透露了他的想法，“現(xiàn)在中央又出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然估計(jì)一時(shí)半會(huì)兒房?jī)r(jià)還降不下來(lái)。不過(guò)，總算是有希望了?！?

　　北京海淀區(qū)一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，“總的看來(lái)，這次‘國(guó)六條’并沒(méi)有太出人意料的內(nèi)容。我們真正關(guān)心的是具體落實(shí)到操作層面的內(nèi)容，主要是稅收、信貸、土地制度、市場(chǎng)規(guī)范、信息披露等方面的具體政策。最好在第一時(shí)間知道，哪些是‘規(guī)定動(dòng)作’，哪些是‘自選動(dòng)作’，這樣公司才好做出下一步?jīng)Q策?！?

　　“還要看政府是否動(dòng)真格的?！痹诒本┠呈蹣翘帲晃磺皝?lái)看房的先生和記者聊了起來(lái)，“去年也說(shuō)調(diào)控，結(jié)果怎么樣？房?jī)r(jià)照漲不誤。”

　　新政瞄準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商“七寸”

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率普遍較高，但分析一下房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在全部負(fù)債中近80%是購(gòu)房人的預(yù)付房款。這部分負(fù)債不僅沒(méi)有資金成本，反而是有收益的。因?yàn)樵陧?xiàng)目工程款的撥付上并不是一次償清，那么，多余資金存在銀行，銀行是要付利息的。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款方面，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，也就是說(shuō)，房產(chǎn)商可以用35元錢(qián)到銀行借貸到65元錢(qián)。在房產(chǎn)商拿到房屋預(yù)售許可證后（這時(shí)房子可能還沒(méi)建出地面），房產(chǎn)商又可百分之百地拿到房屋預(yù)售款（購(gòu)房人首付30%和銀行貸款70%），并理所當(dāng)然地用這筆資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)中。這樣，在多次利用銀行資金杠桿后，房產(chǎn)商的自有資金就可以撤離去尋找下一個(gè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房賣(mài)出五、六成后，剩下的房子即使沒(méi)賣(mài)出去也不用降價(jià)，因?yàn)榛旧喜徽加闷髽I(yè)多少資金了，后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際上是由銀行資金在“撐著”，開(kāi)發(fā)商不用再為自己的資金安全操太多心。房子可以慢慢賣(mài)，價(jià)格卻不能便宜買(mǎi)房人。

　　在既沒(méi)有資金壓力，市場(chǎng)行情又普遍看漲的情況下，開(kāi)發(fā)商的惜售自然會(huì)使市場(chǎng)供應(yīng)短缺，房?jī)r(jià)也隨之逐級(jí)攀升甚至出現(xiàn)價(jià)格泡沫。事實(shí)上，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已沒(méi)有什么行業(yè)能享受如此優(yōu)惠的融資條件了。

　　現(xiàn)在看來(lái)，開(kāi)發(fā)商的好日子正慢慢走到盡頭。

　　“國(guó)六條”中提到，“進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為”。這正好對(duì)準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)商盈利模式的“七寸”。

　　其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，政府曾經(jīng)有過(guò)成功的“醫(yī)治”案例。早在上個(gè)世紀(jì)90年代初，海南、廣西北海及開(kāi)發(fā)區(qū)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)泡沫十分驚人。當(dāng)時(shí)，政府所采取的措施是強(qiáng)令銀行資金迅速回流，很快泡沫消失房?jī)r(jià)回落。

　　據(jù)此，有人開(kāi)出這樣的藥方：提高預(yù)售門(mén)檻并由銀行監(jiān)管購(gòu)房貸款資金，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商建成現(xiàn)房后才將這筆錢(qián)撥付給開(kāi)發(fā)商。這樣，開(kāi)發(fā)商為使資金回籠，不得不推盤(pán)出售，供給增大，價(jià)格就會(huì)受到抑制。雖說(shuō)這一醫(yī)方“藥性”有點(diǎn)猛，但在目前地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策或有懈怠之時(shí)，運(yùn)用信貸手段調(diào)控也許是醫(yī)治房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的較為有效的路徑之一。

　　購(gòu)房熱或被釜底抽薪

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，去年的“國(guó)八條”對(duì)北京等地影響不大，是因?yàn)檫@些城市拆遷量大，老百姓的需求比較旺盛，這次“國(guó)六條”特別提到要“合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)”。

　　這或?qū)⒋蚱品康禺a(chǎn)市場(chǎng)求大于供的緊張局面，對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)來(lái)個(gè)釜底抽薪。

　　在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，“危房拆遷、舊城改造、美化城市”是房屋拆遷的主旋律。一個(gè)城市的成片拆遷，往往會(huì)“創(chuàng)造”出大量的住房需求。按一般人的理解，政府掏錢(qián)拆舊建新，既美化了城市環(huán)境又改善了老百姓的住房條件，應(yīng)當(dāng)是件大好事。然而，在拆遷中卻存在著一些鮮為人知的“灰色地帶”。一些地方政府之所以熱衷于舊城改造與拆遷，除了形象工程和美化城市的理由之外，這里其實(shí)蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)利益。

　　有土斯有財(cái)。最能調(diào)動(dòng)地方政府拆遷積極性的莫過(guò)于，以危房改造和美化城市的名義，以極低的價(jià)錢(qián)將拆遷地區(qū)居民強(qiáng)制性地安置到城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)，然后將該地塊變?yōu)樯虡I(yè)開(kāi)發(fā)用地。

　　在城市的各種拆遷中，至少有三項(xiàng)巨額資金流失：第一，應(yīng)當(dāng)交給國(guó)家的“國(guó)有土地出讓金”，因立項(xiàng)“危改”被無(wú)償“劃撥”給開(kāi)發(fā)商了；第二，應(yīng)當(dāng)給被拆遷人的城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)，被開(kāi)發(fā)商侵吞；第三，私人土地使用權(quán)補(bǔ)償未按足額償付。某城市在宣傳危改政績(jī)、百姓得到實(shí)惠時(shí)說(shuō)漏了嘴，講該拆遷工程安置費(fèi)13億元，是國(guó)家按投資計(jì)劃支付的。一時(shí)群眾大嘩，這一地區(qū)的居民分明拿到的是少得可憐的“外遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)”，至今不清楚這筆錢(qián)的很大一部分到哪里去了。另?yè)?jù)報(bào)道，有專(zhuān)家估算，10年來(lái)某市在舊城改造拆遷中，約有1380億的國(guó)家和人民財(cái)產(chǎn)被侵吞流入黑洞。對(duì)一些開(kāi)發(fā)商和地方政府而言，“危改”這樣的“公益事業(yè)”利潤(rùn)相當(dāng)驚人。

　　有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，“國(guó)六條”提出的“合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度”，在鏟除這些灰色利益鏈的同時(shí)，也將大大降低老百姓的住房需求。