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　　在房貸余額連續(xù)出現(xiàn)下降后，為了爭(zhēng)搶有限的市場(chǎng)資源，上海各銀行紛紛推出“創(chuàng)新”品種以吸引客戶。監(jiān)管當(dāng)局發(fā)現(xiàn)，在它們推行各項(xiàng)手段以使樓市降溫之外，卻意外地“收獲”了來(lái)自銀行方面的“積極回應(yīng)”。

　　供求逆轉(zhuǎn)

　　相對(duì)于市場(chǎng)供求而言，個(gè)人住房貸款是個(gè)因變量。由于上海樓市成交量呈現(xiàn)出快速下跌態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年上海市住房按揭貸款余額2644.94億元，增長(zhǎng)8.2%，年內(nèi)新增不足200億元，同比少增528.69億元。而央行上?？偛孔钚掳l(fā)布的2006年4月份信貸運(yùn)行報(bào)告則顯示，截止到4月份，上海市個(gè)人住房貸款已連續(xù)10個(gè)月遞減。

　　“在各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)基本符合發(fā)行上市要求的情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)嚴(yán)重影響到銀行的不良貸款率和盈利能力，無(wú)疑將為他們的海外上市增加風(fēng)險(xiǎn)?！蹦炒笮蛧?guó)有商業(yè)銀行內(nèi)部人士擔(dān)心，“房貸的異常波動(dòng)將會(huì)影響投資者對(duì)銀行的盈利預(yù)期和投資信心，從而影響他們順利上市?！?/p>

　　監(jiān)管層對(duì)此亦持審慎態(tài)度。在2月份滬上中資銀行個(gè)人住房貸款大幅減少36億元，創(chuàng)下了自去年7月以來(lái)最高記錄后。央行上海總部認(rèn)為，這對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整較為不利，并稱(chēng)“目前上海的各商業(yè)銀行正根據(jù)上級(jí)行下達(dá)的2006年信貸任務(wù)，適時(shí)調(diào)整信貸計(jì)劃和策略，加大個(gè)人金融零售業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)力度”。

　　花樣翻新

　　市場(chǎng)寒流之下，上海銀行業(yè)一度堅(jiān)守的“君子協(xié)定”先行失守，即第一套房最高貸七成，可實(shí)行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基礎(chǔ)上提高首付比例，實(shí)行6.12%的基準(zhǔn)利率；二手房也要相應(yīng)提高受付比例。

　　神州房產(chǎn)公司市場(chǎng)總監(jiān)孟軍透露：“去年五六兩個(gè)月，銀行對(duì)公司上報(bào)的貸款申請(qǐng)通過(guò)率一下跌落到10%，90%的單子銀行都不會(huì)批?？梢酝ㄟ^(guò)的則是一些只要求貸款四成或五成的，或者是房屋價(jià)值比市場(chǎng)價(jià)低的房子，以及申請(qǐng)人沒(méi)有債務(wù)、個(gè)人資質(zhì)優(yōu)秀的申請(qǐng)項(xiàng)目。但在7月份后，貸款通過(guò)率則大大提高，超過(guò)70%，8月通過(guò)率甚至達(dá)到85%以上?！辈恢欠袷乔珊?，恰巧是從去年7月起，上海房貸首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　協(xié)議一經(jīng)突破，即呈迅速蔓延之勢(shì)，不過(guò)，相當(dāng)耐人尋味的是，在記者曾經(jīng)進(jìn)行的采訪活動(dòng)中，各家商業(yè)銀行近乎一致對(duì)“房貸松動(dòng)”的說(shuō)法矢口否認(rèn)。

　　這在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的大基調(diào)下是可以理解的，另外，僅憑利率、成數(shù)等方面的優(yōu)惠，很容易因相互間的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)而消抵。于是，長(zhǎng)期被忽視的產(chǎn)品創(chuàng)新在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下逼了出來(lái)。初步估算，僅在還貸方式上，上海市場(chǎng)上就有近10種類(lèi)型：

　　去年下半年，交行上海分行推出新的兩種房貸還款方式：等額遞增還款和等額遞減還款，從而使原來(lái)的僅有等額本金還款和等額本息還款的房貸還款方式增加到4種。

　　去年年底，工行上海市分行針對(duì)個(gè)人房貸客戶開(kāi)展循環(huán)授信業(yè)務(wù)。該行規(guī)定，以房產(chǎn)抵押方式，貸款金額20萬(wàn)元以上、正常還貸2年以上，且無(wú)惡意違約記錄的客戶，可以獲得最高200萬(wàn)元個(gè)人貸款授信。其利率與一般5年內(nèi)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率相同，優(yōu)質(zhì)客戶可享受9折優(yōu)惠。

　　緊隨其后，光大銀行在1月13日首推一手住房固定利率房貸業(yè)務(wù)，后又連續(xù)推出二手住房及商業(yè)用房固定利率房貸業(yè)務(wù)。其3年、5年以及10年期產(chǎn)品，利率分別為5.85%、5.94%、6.18%。3月底，該行又推出浮動(dòng)利率與固定利率可互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。

　　其他銀行亦不甘落后。深圳發(fā)展銀行在上海推“雙周供”個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，上海銀行緊接著推出“個(gè)人房貸寬限期”還貸方式，而后，中國(guó)銀行上海市分行快速對(duì)外宣告推出“直客式房貸”的新型業(yè)務(wù)。很快，建設(shè)銀行上海市分行也加入此列，宣傳“個(gè)貸通”個(gè)人信貸系列產(chǎn)品，其方式類(lèi)似循環(huán)貸款。民生銀行則推出了“無(wú)障礙提前還款”，客戶可以隨時(shí)向銀行提出提前還款申請(qǐng)。此外，還有銀行新推出“貸活兩便”，那些既想提前還貸減少利息支出，又怕失去其他投資機(jī)會(huì)的房貸客戶，只要將其月供扣款賬戶申請(qǐng)為“房貸理財(cái)賬戶”，當(dāng)存款余額超過(guò)一定金額以上的部分將被視作提前還貸。

　　另?yè)?jù)記者了解，深發(fā)展上海分行已經(jīng)就“單周供”的市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查，將視情況進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而國(guó)外流行的相當(dāng)于“日供”的房貸按揭方式，也被業(yè)界人士認(rèn)為在中國(guó)同樣具有可操作性。

　　喜憂互現(xiàn)

　　上海激烈的房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)迅速引起監(jiān)管層關(guān)注。

　　5月18日，上海銀監(jiān)局下發(fā)《上海銀監(jiān)局規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)秩序》，直指產(chǎn)品創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　“我們?cè)趯?duì)各家銀行房貸新品種的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?！鄙虾ｃy監(jiān)局有關(guān)人士說(shuō)，“比較嚴(yán)重的是，現(xiàn)在個(gè)別銀行上海分行的房貸新業(yè)務(wù)，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)總行授權(quán)，也未經(jīng)過(guò)監(jiān)管部門(mén)審批或報(bào)備，就開(kāi)始操作?！痹撊耸窟€指出，個(gè)人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新引發(fā)了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，給內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

　　市場(chǎng)方面也頗有微詞。麥格理管理咨詢(xún)(上海)有限公司客服部經(jīng)理黃蕾表示，“不要說(shuō)普通消費(fèi)者了，連專(zhuān)業(yè)的中介公司或貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)都沒(méi)辦法完全掌握清楚?！薄坝袝r(shí)候送去審批的單子是符合這家銀行規(guī)則的，但具體執(zhí)行的支行卻認(rèn)為該審貸者的資質(zhì)、信用或者貸款額度有風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)將單子退回來(lái)。這對(duì)于服務(wù)機(jī)構(gòu)而言，通常會(huì)形成時(shí)間和金錢(qián)上的損失?！?/p>

　　但是總體說(shuō)來(lái)，對(duì)于當(dāng)前出現(xiàn)的房貸差異化競(jìng)爭(zhēng)趨向，普遍持有的還是歡迎態(tài)度。如針對(duì)前期固定利率房貸“叫好不叫座”的現(xiàn)象，社科院金融所研究員易憲容堅(jiān)持認(rèn)為，“在面對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定的情況下，商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款固定利率肯定會(huì)大行其道?！彼€表示，商業(yè)銀行提供多元化的住房信貸產(chǎn)品，不僅滿足消費(fèi)者規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要，而且符合銀行商業(yè)化的大趨勢(shì)，對(duì)于提高銀行產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力十分重要。

　　除此之外，一位銀行業(yè)內(nèi)人士多少道出了心里的想法。他向記者表示：“商業(yè)銀行除了積極配合宏觀調(diào)控外，獲取商業(yè)利潤(rùn)畢竟是其長(zhǎng)期持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的根本，尤其是在不少商業(yè)銀行改制上市之后，對(duì)股東負(fù)責(zé)是其一個(gè)不可違背的責(zé)任?！?/p>

　　而對(duì)于目前明顯出現(xiàn)的一些令人不安的兆頭，安家集團(tuán)高級(jí)副總裁劉毅的分析顯得較為中肯。他認(rèn)為，從固定模式中脫離出來(lái)的銀行開(kāi)始具備了差異化意識(shí)，這本身對(duì)于金融市場(chǎng)而言是走向成熟的前兆。但由于發(fā)展速度太快，銀行的發(fā)展和它固有的一系列做法仍然停留在以前的狀態(tài)，對(duì)于如何走向商業(yè)化并沒(méi)有充足的準(zhǔn)備?！耙虼?，這只能是一個(gè)等待其發(fā)展完善、真正市場(chǎng)化的階段?！?/p>