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　　長(zhǎng)期以來(lái)，“一鋪旺三代”的傳統(tǒng)觀念使得商鋪銷售炙手可熱，加之開(kāi)發(fā)商“先售后租、售后包租”的口號(hào)，更是讓投資者買之唯恐不及。同樣的，今年五一樓市上就有不少開(kāi)發(fā)商打出了“售后包租”的旗號(hào)，不僅針對(duì)商鋪，更出現(xiàn)在了寫字樓、商用住宅等的銷售過(guò)程中。

　　所謂“售后包租”，就是開(kāi)發(fā)商售房給購(gòu)房者，但購(gòu)房者并不實(shí)際使用該房，而是與開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)簽訂包租協(xié)議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報(bào)。

　　由于目前開(kāi)發(fā)商紛紛允諾這類投資絕對(duì)是高投資回報(bào)率、零風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，因而吸引了不少投資客的關(guān)注。然而，在記者的調(diào)查過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)，“售后包租”此種銷售模式，對(duì)消費(fèi)者而言風(fēng)險(xiǎn)依然存在，專家建議入市需謹(jǐn)慎。

　　第三年起租金不到賬

　　日前，記者在采訪中了解到，2005年7月，王小姐受某“售后包租，高額穩(wěn)定回報(bào)”廣告的吸引，與一異地開(kāi)發(fā)商就某廣場(chǎng)商鋪簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，簽署商鋪購(gòu)銷合同的同時(shí)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，王小姐與開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)單位某經(jīng)營(yíng)公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定王小姐委托該中介公司將所購(gòu)買商鋪出租，租期為五年。然而，購(gòu)房后的第三年就發(fā)生了租金不到賬的事情。王小姐找項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商交涉，開(kāi)發(fā)商表示，商鋪出售后，按照合同如期交房，那么責(zé)任就已經(jīng)履行完畢。由于王小姐是與經(jīng)營(yíng)公司簽署的合約，因此，王小姐只能選擇：要么就解除租賃合同，另找經(jīng)營(yíng)者；要么就向法院提出訴訟，索要賠償。

　　咨詢律師表示，如果這個(gè)經(jīng)營(yíng)公司資不抵債(一般而言這類公司的注冊(cè)資本大多數(shù)額不高)，最后只能是宣布公司破產(chǎn)，業(yè)主的損失還是要不回來(lái)。相反的，如果當(dāng)時(shí)能要求開(kāi)發(fā)商尋找一家擔(dān)保公司，簽訂一個(gè)擔(dān)保合同。那么，即使經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)得不好，業(yè)主依然能得到當(dāng)初合同中承諾的租金。

　　同時(shí)，王小姐還面臨著這樣一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個(gè)小的店面逐個(gè)出讓，這使得各個(gè)買家無(wú)法獲得完全的物權(quán)。即使她如今選擇把商鋪出售，都會(huì)面臨產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、法律是否認(rèn)可等等不確定因素，都成為直接影響其利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　分割銷售埋下隱患

　　對(duì)此房地產(chǎn)專家表示，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商將商鋪分割銷售，或者為了促銷干脆實(shí)行包租的方式。然而這種分割銷售，意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上喪失了它的整體性，這將給后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下隱患。此外，開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目分割成若干單元，分割的單元越小，單價(jià)就越低，以此吸引更多的散戶。開(kāi)發(fā)商會(huì)將商鋪售價(jià)提高，然后承諾多少年內(nèi)包租，年回報(bào)率多少，但當(dāng)投資者在承租期滿后，一旦商鋪的市值低于當(dāng)初的購(gòu)買價(jià)格，投資者選擇將商鋪出售時(shí)就面臨著房產(chǎn)收益為負(fù)的可能性。

　　而事實(shí)上，目前大多數(shù)承租者都面臨著像王小姐一樣的風(fēng)險(xiǎn)，短時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目一旦銷售完畢，開(kāi)發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營(yíng)5-10年？而隨后承擔(dān)包租合同的承租商是否有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中只要有任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的美夢(mèng)就將化為泡影。提高商鋪售價(jià)將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)包租：開(kāi)發(fā)商回籠資金的手段據(jù)了解，由于受到05年宏觀調(diào)控的慣性影響，目前絕大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了斷層，流動(dòng)資金嚴(yán)重不足，在營(yíng)銷方式上如果只租不賣，至少要有長(zhǎng)達(dá)十幾年的投資回收期，同時(shí)又因?yàn)殡y以找到有實(shí)力的投資商一次性買斷，為了盡快套現(xiàn)，緩解資金壓力，分割出售便成為他們的必然選擇。同時(shí)，一位房產(chǎn)公司的銷售人員也證實(shí)這種說(shuō)法，坦言"目前公司會(huì)選擇%27售后包租%27，主要是為了能夠盡快地回籠資金，緩解資金壓力，以便于公司在其他投資項(xiàng)目中周轉(zhuǎn)，保證一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)"。同時(shí)，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，"售后包租"實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)了。事實(shí)上，"售后包租"對(duì)開(kāi)發(fā)商是最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，賣了就是別人的了，就算最不濟(jì)也能虧得起。即使租金低于承諾的比例，自己補(bǔ)貼點(diǎn)也沒(méi)有什么，因?yàn)榍捌阡N售利潤(rùn)太高了。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　地段從來(lái)就是第一要素

　　房地產(chǎn)研究業(yè)界的專家表示，選擇商鋪?zhàn)钪饕氖堑囟?，一般?lái)講具有多年商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域，慢車或步行道兩側(cè)的商鋪比快車道兩側(cè)的商鋪更具價(jià)值，窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪。同時(shí)一般投資的商鋪層高最好在4.5米以上，如果投資商鋪的面積相對(duì)較大，在投資前亦應(yīng)明確未來(lái)的停車位置。

　　而目前的問(wèn)題在于，一旦投資者選擇了異地商鋪?zhàn)鳛橥顿Y對(duì)象，那么很可能就缺少對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)絡(luò)具體情況的了解。在此次五一假日樓展上，一位一直比較關(guān)注商鋪投資的李先生表示：他基本上會(huì)選擇上海本地的一些商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)的投資項(xiàng)目。因?yàn)樯虡I(yè)氛圍的培養(yǎng)對(duì)于盤活商鋪起到了關(guān)鍵的作用。畢竟外地和上海本地的商業(yè)氛圍不能相比。

　　另一方面，李先生也坦言，目前自己對(duì)于外地的商鋪投資市場(chǎng)環(huán)境以及價(jià)格變動(dòng)不是很熟悉，因此不敢在異地投資方面貿(mào)然出擊。而一位房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人士則表示，一直以來(lái)房地產(chǎn)界就有地段決定成敗的說(shuō)法，地段從來(lái)都是評(píng)估房產(chǎn)商業(yè)價(jià)值的第一要素。在對(duì)投資地不了解的情況下，做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資決策是比較冒風(fēng)險(xiǎn)的。

　　年回報(bào)率真能達(dá)到8%-10%？不少購(gòu)買售后包租或者帶租約房子的人都是為了更有保證將房子租出去并有高的回報(bào)率，減少風(fēng)險(xiǎn)?？墒鞘聦?shí)恰恰相反。因?yàn)橥顿Y回報(bào)率不能簡(jiǎn)單地用月租×12÷首付這種算法去算。其實(shí)里面要考慮的因素還有很多，如果去按照這個(gè)公式算自己的投資回報(bào)率的話，那肯定會(huì)很高。但還有很多的不確定因素，比如物業(yè)費(fèi)和各種稅費(fèi)沒(méi)有加進(jìn)去，也不可能交完錢房子就可以出租出去，還要看開(kāi)發(fā)商的客戶群體是否足夠多。若沒(méi)有足夠的客戶群體，那就不可能很快出租出去，也沒(méi)有相應(yīng)的月租返回。

　　目前，很多產(chǎn)權(quán)商鋪的開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾5-10年的8%-10%的回報(bào)率。滬上某物業(yè)咨詢公司的市場(chǎng)研究人士表示，如果說(shuō)投資回報(bào)率真正能達(dá)到每年8%以上的話，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是有回報(bào)保障的，相比一般住宅4%以下的回報(bào)率而言是可行的。但是說(shuō)5-10年的租期，相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。購(gòu)房者購(gòu)買商鋪，相當(dāng)一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾：售后包租、每年收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房。

　　專家支招

　　投資前做好細(xì)致考察

　　富陽(yáng)物業(yè)咨詢的分析師認(rèn)為，商鋪投資作為一個(gè)高回報(bào)的投資理財(cái)工具一直為廣大投資人所關(guān)注。可是商鋪投資與住宅、寫字樓投資相比，它的投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件非常復(fù)雜，需要正確的分析判斷，否則投資就難以成功。為此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士以及專家學(xué)者一致認(rèn)為在投資前一定要對(duì)投資項(xiàng)目本身做好細(xì)致的考察。首先，應(yīng)去市政規(guī)劃部門了解一下該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。對(duì)今后幾年內(nèi)可能出現(xiàn)的政策變動(dòng)以及市政規(guī)劃作出一個(gè)預(yù)先判斷。同時(shí)要大致估算投資回報(bào)率，對(duì)于開(kāi)發(fā)商給出的回報(bào)率承諾進(jìn)行現(xiàn)實(shí)性分析。

　　其次，如果從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買商鋪，事先必須調(diào)查清楚對(duì)方的實(shí)力以及該商鋪有沒(méi)有銷售許可證。如果是購(gòu)買的二手商鋪，除了要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其使用年限。因?yàn)樯啼佒挥?0年的使用年限，投資的話必須考慮這個(gè)因素。

　　同時(shí)，在選擇商鋪時(shí)還要綜合考慮它的價(jià)格因素。商鋪的價(jià)值是由現(xiàn)有的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來(lái)確定的。諸如商業(yè)氛圍、市口、人流、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。并且注意考察商鋪的使用率，因?yàn)槭褂寐实母叩蜁?huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不同的結(jié)果。越是高檔商場(chǎng)，其公共空間就會(huì)越多。如果商場(chǎng)的公共空間有限，使用率會(huì)高，可容納消費(fèi)者的空間自然就減少了。其人流量就會(huì)受到限制，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。只有把這些因素都考慮在內(nèi)了，才是真正對(duì)商鋪的價(jià)格的現(xiàn)實(shí)性把握。