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　　結構優(yōu)化亟須政府“有形之手”

　　曾幾何時，房地產(chǎn)市場掀起一股貪大求洋之風，大戶型住宅在房地產(chǎn)市場上風光無限，一度成為人們爭相購買的熱銷戶型。但隨著國家宏觀調控政策的實施以及住房消費漸趨理性化，購房者開始更多地從自身實際需要出發(fā)來選購房屋。業(yè)內人士分析認為，在這種背景下，大戶型已經(jīng)很難主導市場，小戶型住宅將會在房地產(chǎn)市場上不斷攻城略地，占有更多的市場份額。

　　買大戶型 工薪階層風光背后藏尷尬

　　在吉林省長春市一家頗具名氣的房地產(chǎn)公司售樓中心，售樓小姐向記者遞過印刷精美的宣傳冊，宣傳冊的顯要位置印著“名盤翹楚，身份象征”。在這個宣傳冊上，記者看到，絕大部分戶型都是在130至180平方米之間。

　　這些寬敞氣派的大戶型住房自然是人們追求的理想房型，但在供房壓力過大，房價不斷上漲的情況下，一些工薪階層的住戶在感受到居住大戶型給自己帶來風光的同時，也越來越感受到了大戶型帶來的煩惱和尷尬。

　　在吉林市一家媒體供職的張先生提起自家的160平方米的大房子就感慨不已：每月要還2000元左右的貸款不說，每年在取暖費和物業(yè)管理費上就得花掉5000元左右。每月的生活費用都是捉襟見肘，張先生也逐漸失去了往日的瀟灑和大度，妻子則向他報怨房子太大，收拾起來太耗時耗力。

　　記者在采訪中了解到，一些購買了大戶型的居民當初買房時并不是量力而行，而是出于攀比的心理在“打腫臉充胖子”。長春市居民胥玉杰表示，當初按照自己的經(jīng)濟承受能力，本應該買一個80平方米左右的房子，后來見周圍的同事購房都要買100平方米以上的，就和丈夫咬咬牙，也買了一個130平方米的。胥玉杰認為，對于工薪階層來說，不是房子越大越好，如果布局和結構很合理，小戶型更貼近其消費能力和購買取向。

　　對于小戶型的概念，業(yè)內流行的說法是，一居室建筑面積在50平方米以下，二居室建筑面積在70平方米以下，三居室建筑面積在90平方米以下。據(jù)北京零點調查公司一項針對全國幾個特大城市的調查顯示：在選購戶型方面，有40.6%的居民選擇71至100平方米住宅，有17.3%的居民選擇100至140平方米住宅。

　　有關資料顯示，根據(jù)我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為84平方米。記者在采訪過程中，不少購房者表示，如果房子的質量、社區(qū)配套、周邊環(huán)境比較理想，那么戶型在90平方米左右的房子通常最容易被接受。可見，從目前中國多數(shù)居民的消費能力愿望出發(fā)，小戶型住房有著廣闊的市場前景。

　　房屋戶型開發(fā) “啞鈴型”應變“橄欖型”

　　記者在采訪中了解到，目前在房地產(chǎn)市場開發(fā)上存在著兩端大、中間小的“啞鈴型”現(xiàn)象。一方面，是政府要加大低檔住宅投放，在經(jīng)濟適用房等土地供給方面給予開發(fā)商一定優(yōu)惠，這對廣大低收入群體形成一個利好。另一方面，一部分富裕階層對高端住宅存在著現(xiàn)實需要。但無論是購買經(jīng)濟適用房還是高端住房的人，都只占少數(shù)，在城市中更多的購房者是具有中等收入、自住需求的人。有關專家認為，如果任由市場兩極化發(fā)展，不但會造成占市場需求份額最大的中端市場空缺，引發(fā)新一輪“購房難”，從長遠看也不利于資源的優(yōu)化整合，使高端市場浪費現(xiàn)象愈演愈烈。

　　北京市統(tǒng)計局與北京市建委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2005年北京竣工但沒能賣出的新建商品住宅為547.1萬平方米，滯銷的主要原因就是價格偏高、戶型偏大但品質較低。

　　對于目前北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，業(yè)內人士認為，從整個市場的產(chǎn)品供應結構看，中檔產(chǎn)品所占的比例偏小，戶型過大，造成普通收入群體買房難。

　　專家指出，目前各地商品住宅供應仍普遍存在產(chǎn)品結構不合理的問題，房屋戶型開發(fā)應向“橄欖型”轉變。高檔住宅過熱，積壓嚴重，而中低檔小戶型住宅則雖然存在著大量需求，卻開發(fā)不足。一些開發(fā)商長期以來的市場定位一直針對高收入階層。但是，隨著住房由實物分配向貨幣分配轉變，消費主體發(fā)生了根本性的變化，工薪階層日益成為購房生力軍，同時一些高收入階層轉入對房產(chǎn)投資階段，購置小戶型有利于出租和出售。

　　在北京，從近幾個月來樓市銷售狀況來看，高檔價位、大戶型的住房價格在下調，而中低價位、小戶型的住房價格基本穩(wěn)中有升。但目前市場供應的商品房中，小戶型供應偏少。商品房開發(fā)的結構性矛盾仍然存在。

　　戶型結構優(yōu)化政府大有可為

　　盡管小戶型住宅存在著大量的市場需求，但為何很多房地產(chǎn)開發(fā)商對如此強烈的市場信號卻視若不見，依然熱衷于開發(fā)大戶型呢？黑龍江省哈爾濱市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責人的話道出了里面的玄機：“從開發(fā)商的角度看，當然希望多開發(fā)一些高檔商品房，現(xiàn)在搞房地產(chǎn)開發(fā)越來越不容易，地皮的成本很高，如果不利用有限的空間多賺取利潤很不劃算。”

　　有關業(yè)內人士表示，調整戶型結構需要政府調控充分發(fā)揮有效的作用。目前，國家有關部門以及許多地區(qū)政府已經(jīng)充分認識到這一問題，政府調控之手開始有意識地介入到房地產(chǎn)開發(fā)的戶型結構優(yōu)化中。

　　國土資源部《2006年國土資源管理工作要點》中明確指出：在對土地供應的調控上，提出要加大對小戶型等住宅的土地供應，同時還將“出臺新的禁止供地和限制供地項目目錄。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準入標準的項目，不予供地”。這預示著2006年住宅市場將為小戶型提供更多展示舞臺。

　　建設部在日前公布的《建設部2006年工作要點》中重點指出，今年將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。

　　前不久，山東省青島市規(guī)劃局組織了一次戶型設計大賽，設計方案規(guī)定為85平方米以下和65平方米以下兩種小戶型。這是青島市政府引導開發(fā)商多建小戶型住宅的一項舉措。市規(guī)劃局有關人士表示，2006年青島市批準預售的商品房中，小戶型將占到接近七成。

　　北京市建委主任隋振江表示，今年將制定并落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策，擬建設并投放一批這種項目，以滿足大量中低收入家庭住房需要。