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　　在政策風(fēng)聲多變、形勢一片混沌之際，作為買房人，最好的博弈手段是：保持觀望，暫不買房。

　　旺季不買房，對“房奴”說不。

　　“房奴”說一經(jīng)提出，立即在網(wǎng)絡(luò)上卷起風(fēng)暴，在看似偶然的現(xiàn)象背后，是廣泛的心理共鳴。在租金持續(xù)低迷、利息不斷攀高、房價瘋狂上漲的形勢下，買房不僅不合算，更平添了難以言說的心理負擔(dān)。無數(shù)的血淚故事，更讓我們對“房奴”的生活心有戚戚。

　　旺季不買房，我們要將開發(fā)商一軍。

　　盡管調(diào)控風(fēng)聲越來越緊，但北京的房價卻巋然不為所動。最新的數(shù)據(jù)表明，2006年3月，普通住宅期房成交價格為7549元/平方米，同比上漲15.9%，比2月份上漲3.7%。在空置率高企的背景下，這樣的漲幅只能看成是開發(fā)商銷控手段所造成的。

　　事實上，在政策形勢嚴峻的當下，已經(jīng)有越來越多的項目陷入兩難：繼續(xù)銷控，則可能成為調(diào)控的刀下之鬼；放棄銷控，則可能損失預(yù)期的收益。更有開發(fā)商寄希望于在謠言滿天飛的時候混水摸魚，在他們看來，不穩(wěn)定的政策，只會促進短期銷售。

　　就像下棋一樣，在拉鋸的局面下，繼續(xù)蜂擁購房無異于投子認負，而持幣待購則是將對方一軍；對那些打算混水摸魚的項目，更是反戈一擊。

　　旺季不買房，并不是消極對抗。

　　“不買房運動”讓人想起著名的非暴力不合作運動，在精神實質(zhì)上，兩者也完全一致，那就是：通過這種看似消極的對抗方式，實現(xiàn)改變現(xiàn)狀的目的，最終目的依然是建設(shè)性的。對買房人來說，不買房是博弈手段，并不意味著我們放棄了美好的居住愿景。當我們的意志改變了這不平等的現(xiàn)狀的時候，也就是我們重新購房之期。

　　從這個意義上說，旺季不買房，不是不理智的消極，而是退一步海闊天空的智慧。

　　胡蓮

　　房價似脫韁的野馬、銀行再度加息、出租回報率連年旱情、買房像打仗般你死我活……

　　站在墻頭還在為“買還是不買”掰花瓣兒的你可以暫時休息一下緊張而猶豫不決的神經(jīng)了，暫且放下你買房的念頭，不僅可以避免成為“房奴”的危險，而且可以給自己一個思考的空間，對于買房必須稍安毋躁！

　　理 由1 加息，買房不能承受之重

　　不買理由：又一個“噩耗”砸在了購房人頭上——銀行再度上調(diào)利息。

　　中國人民銀行決定從4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58％提高到5.85％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機構(gòu)存款利率保持不變。這就意味著購房人要為貸款買房承受更多的血汗錢。據(jù)悉此次加息仍然不是終點，今年或者不久的將來仍然會有加息的行動。

　　如果按50萬元20年商貸計算，加息后，每個月需要交納的月供比加息前多99元，一年就要多交納1188元，20年就多交23760元。

　　準備買房的各位三思吧，加息只是個開始，未來不確定的宏觀調(diào)控政策和更多的加息有可能讓你淪為“房奴”。

　　專家解讀：此番加息行動并非是終結(jié)動作而只是試水，更多如潮的宏觀調(diào)控仍然沒有露出廬山真面目。在目前這種前途路程仍舊不明朗的情況下，買房的風(fēng)險自然加大。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授認為，出于規(guī)避利率調(diào)整帶來風(fēng)險的考慮，購房者有必要控制消費。如果100平方米的房子夠用就不要買150平方米的；如果暫時不需要房子居住，就不要急于買房，這樣就可以減緩自身的經(jīng)濟壓力。

　　理 由2 房東收租入不敷出，租房反而更劃算

　　不買理由：“以房養(yǎng)房”是很多房東的如意算盤，但俗話說人算不如天算，這“以房養(yǎng)房”現(xiàn)在看來更像是給自己上了個枷鎖，在“加息”的滾滾大潮中，房租也是一路下跌，要哭的人正是收了租仍然還不上銀行貸款的房東們。

　　據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)顯示，去年北京第四季度的房租水平繼續(xù)下滑，樓房一居室平均租金只有1200元左右，三居室下滑到1500元左右，房屋租金在持續(xù)收到下降氣旋兩個多年頭以來，今年一季度仍然沒有抬頭的跡象，寫字樓和高檔公寓是最大的受害者，空置率連續(xù)走高的同時，對租金回報回潮的期望仍然演變成了“一頭熱”的買賣。

　　專家解讀：北京的投資過熱不僅引來了政府新一輪的宏觀調(diào)控，也使出租市場引入了大規(guī)模的房源，供應(yīng)量的上升使得供大于求，于是租金回報的下跌就成為了必定的事實。6%的租金回報是開發(fā)商們對購房人的“保守”承諾，通行的說法是6%剛好高過5.85％的一年期貸款利率，開發(fā)商們樂觀保守地告之購房人：買房后租出去至少可以與月供打個平手?？梢哉f開發(fā)商的賬沒有算錯，但是算得太簡單了，忽略了很多重要支出。出租房屋簡單的裝修和家電家具是必要的投資，而且還要算上必然的“空租期”，這樣計算6%的出租回報已然遠遠不能達到，而且在出租市場一路走低的情況下，6%的理想回報也要大打折扣。思源顧問總經(jīng)理李國平認為，如果出租回報不能穩(wěn)定地保持在7%以上的話，“以房養(yǎng)房”是得不償失的。

　　理 由3 京城唱起了“空城記”

　　不買理由：京城房事“金玉其外”的表象是各個開發(fā)商都奮力宣揚自己的項目銷售如何火爆，地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一派繁榮之景；“敗絮其中”的是房屋空置率已經(jīng)爬升到了京城歷史前所未有的高度，正在間接上演“空城記”，再惡心的夸大其辭的外表粉飾工作到目前為止也不能起到“遮羞布”的作用了，高達約65%的空置率讓開發(fā)商們已經(jīng)不能自圓其說。

　　據(jù)悉，北京一季度房價漲幅為17.3%，這數(shù)字比北京市建委副主任苗樂如稍早前判斷北京房價漲幅應(yīng)控制在12%以內(nèi)的合理范圍超出了5.3個百分點，于是在4月底最后一個交易工作日，北京市建委罕見地公布了全市截至4月份開發(fā)商的真實銷售狀況：北京期房項目中有10.9萬套住宅未售，現(xiàn)房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12.7萬套住宅未售出，期房未售出面積達1541.39萬平方米，現(xiàn)房未售出面積達289萬平方米，約有65.69%的房源未被售出……

　　專家解讀：在北京市建委的“法眼”來看，目前北京地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的“新房供應(yīng)緊張”和“需求強勁”等狀況，一方面說明了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的先天不足，另一方面是地產(chǎn)商人為制造緊張情緒，利用隱瞞空置率數(shù)字同時急抬房價的手段“放出”一片繁榮的迷霧，進而增加了購房人買房的緊迫感。

　　在這種大勢下如果一味 “買漲”，最后吃虧的只可能是自己，“一慢二看三通過”的法則同樣適用于樓市，按自己的實際能力和需求買房才是正途。

　　李鶴

　　理 由4 真要住到六環(huán)嗎？

　　不買理由：十年前的北京，住在四環(huán)，幾乎是天方夜譚。但是現(xiàn)在除了南四環(huán)外，四環(huán)附近幾乎已經(jīng)找不到7000元一平米以下的房子，而東四環(huán)和北四環(huán)的項目早已突破萬元大關(guān)。在這樣的情形下越來越多的新項目向著五環(huán)甚至六環(huán)進軍。不少媒體預(yù)言，順義、房山、門頭溝、燕郊將成為開發(fā)商爭奪的下一個熱點。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計今年4月前推出的新項目在50個左右，但是像壹線國際、阿曼寓所、沿海賽洛城這樣在四環(huán)附近的項目并不多，即使有也多是像a-ztown這樣均價過萬元的高檔住宅，不是普通購房者所能夠承受的。在這樣的情況下，不買房并不是我們自愿的選擇，而更多的是市場形式下的一種無奈。

　　專家解讀：思源顧問總經(jīng)理李國平認為，在現(xiàn)在的土地供應(yīng)情形下，市區(qū)內(nèi)的項目均價必然要在8000元甚至1萬元。購房者應(yīng)該調(diào)整自己的心態(tài)，接受居住在四環(huán)外甚至五環(huán)外的現(xiàn)實。因為隨著北京的發(fā)展，住在六環(huán)也不是不可能。

　　李國平指出，隨著土地供應(yīng)方式的改變，城市中心地塊項目價格必定不低，比如思源代理的宣武門附近項目，價格將在1萬元左右，單套面積也在200平方米。這樣的項目不可能是普通購房者能接受的，但這樣的項目卻是多數(shù)開發(fā)商的選擇。

　　理 由5 買二手房正當時

　　不買理由：當新房越蓋越遠時，位于城市中心位置的二手房成為越來越多購房者的選擇。雖然購買二手房多少有些無奈，但面對著高不可攀的價格，購買性價比尚可的二手房也不失為明智的決定。

　　隨著城八區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量的逐漸縮減，二手房以其地段優(yōu)勢，交通便利，房型、戶型合理，物業(yè)完善，配套成熟等優(yōu)勢，逐漸成為越來越多購房人群的消費首選。2005年北京二手房交易量為65000套，與2004年北京二手房交易量的57374套相比，成交量增加了7626套，環(huán)比增長13.3%。“我愛我家”機構(gòu)認為，2006年二手房市場的走勢會延續(xù)2005年的走勢，房源供應(yīng)量增加，需求量不斷擴大的同時，供不應(yīng)求的局面不會改變。對購房者來說看好心儀的二手房應(yīng)當果斷購買。

　　專家解讀：在不久前召開的“2006北京二手房市場現(xiàn)狀與發(fā)展論壇”上，北京市建委副主任苗樂如就透露，2006年北京市將給予二手房重點“關(guān)照”。他指出：“發(fā)展二手房市場對于穩(wěn)定住房價格，引導(dǎo)梯次消費，實現(xiàn)住房市場的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。”

　　“二手房市場正處于一個價量同漲的上升階段。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理左暉對2006年北京的二手房市場充滿了信心。據(jù)他介紹，2006年一季度北京二手房成交量達到16300套，同比上漲幅度達13．7％；成交均價為4280元／平方米，同比上漲幅度達11．6％。

　　除了交易量的不斷增加，二手房的交易程序也在不斷完備。北京開泰物業(yè)總經(jīng)理白昀先生表示，他們和民生銀行、北京住房貸款擔(dān)保中心共同推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，為購買二手房提供最專業(yè)服務(wù)，保證了交易安全。

　　理 由6 待購，讓開發(fā)商“著急”去

　　不買理由：在去年國八條出臺后，購房者紛紛選擇持幣待購，造成了市場的觀望態(tài)勢。正是這種態(tài)勢讓不少開發(fā)商推遲了項目的上市計劃，也讓已經(jīng)面市的項目價格保持了平穩(wěn)的漲幅。

　　去年的國八條是伴隨著央行加息展開，今年幾乎在同一時間央行再次加息，這可能意味著新一輪調(diào)控的開始。而且今年6月起，北京市建委將加強商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知。如果開發(fā)商虛擬買賣合同、囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售信息，欺騙購房人搶購等，15日內(nèi)未按期整改或整改不合格，將至少1個月內(nèi)不能賣房。這樣當購房者再次持幣待購時，開發(fā)商難以惜售和屯房，市場的主動權(quán)就可能首次掌握在購房者手中。

　　專家解讀：作為新一輪集資建房行動發(fā)起人的孟憲生律師認為，房價其實就是購房者和開發(fā)商博弈的結(jié)果。不過在此前的博弈中，購房者沒有組織，也沒有本錢。但是一旦購房者組織起來，形成的力量是巨大的。加上政府調(diào)控措施，減少了開發(fā)商回旋余地，迫使開發(fā)商必須面對購房者的待購行為。

　　孟律師認為，組織集資建房也是國外地產(chǎn)開發(fā)商的重要方式，但通過這種方式，可以豐富地產(chǎn)供應(yīng)的渠道，改變開發(fā)商完全掌控地產(chǎn)供應(yīng)的狀況。

　　理 由7 下半年項目“趕集”

　　不買理由：熟悉北京地產(chǎn)情形的購房者都知道，除了春季房展會上新盤集中亮相外，下半年才是京城樓市大量出現(xiàn)時機。而今年的春展只有約30個新盤，可供購房者選擇的項目并不多。

　　但是從5月的新盤看，有近10個全新項目即將開盤，預(yù)示著今年下半年將有更多新盤上市。從區(qū)域分布上看，5月份新盤的位置多數(shù)在五環(huán)周邊，如左鄰右社、秀蝶雙座等。就預(yù)計的開盤價位來看，既有高檔住宅，如合生國際花園預(yù)計均價達12000元/平米，也有中低價位房，如位于西四、五環(huán)間的秀蝶雙座，均價為5400元/平米。此外，還有約30個老盤將推出后期，如萬年花城四期和沿海賽洛城三期等。下半年將有更多新項目面市，購房者應(yīng)該根據(jù)自身情形做出選擇。

　　專家解讀：資深地產(chǎn)策劃人張坤煜認為，下半年北京新入市樓盤的數(shù)量較多，至少將有22個新的住宅項目入市，如考拉社區(qū)、西城晶華、華潤上地項目橡樹灣等。同時，一些大盤后續(xù)供應(yīng)量不小。比如，鴻業(yè)興園二期20多萬平米的體量也將在下半年入市。

　　張坤煜還指出據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計顯示，今年三四月份，北京新盤供應(yīng)量比去年同期增長了近30%。下半年新盤供應(yīng)量可能遠遠不止這個數(shù)目，再加上去年不少供應(yīng)量積壓到今年，北京今年的房源供應(yīng)量高于去年同期的趨勢十分明顯。

　　就熱點板塊而言，2006年，望京區(qū)域后續(xù)推盤量依然較大，除了城建集團計劃推出的60萬平方米的東湖灣項目外，上京新航線、季景沁園、融科橄欖城、湖畔雅居、寶星國際、國風(fēng)北京等均有后期項目入市。此外，不少板塊新盤放量也表現(xiàn)不俗，如上地、馬駒橋及豐臺、通州各板塊，2006年下半年華潤橡樹灣一期將有15萬平方米的建筑產(chǎn)品入市銷售，住宅主力戶型定在100平方米左右；馬駒橋區(qū)域2006年將有近100萬平方米的土地推向市場，金地興業(yè)、珠江地產(chǎn)、上海復(fù)地、北京卓越等開發(fā)商均有可供開發(fā)項目。

　　北京今年的房源供應(yīng)一定會越來越多。隨著房源不斷放量，老百姓購房將會有更多的選擇余地。

　　理 由8 按揭花樣增多

　　不買理由：對于購房者來說，一直以來只有商業(yè)貸款和公積金貸款兩種，而其中又以商業(yè)貸款為主。雖然眾多銀行都可以辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，但是只有20年期和30年期，以及等額還款和遞減還款幾種方式可供選擇，貸款方式讓購房者相當不便。但是隨著固定利率貸款和雙周供等新的房貸品種的出現(xiàn)，將給購房者提供更多的選擇余地。

　　專家解讀：北京漢卓律師事務(wù)所楊在明律師認為，今年以來，固定利率貸款的出現(xiàn)，一直是房貸市場最引人注目的焦點。目前不僅國內(nèi)的建行、光大和招行推出了固定利率貸款，全球最大的金融集團之一匯豐銀行也加入了固定利率貸款行列，率先在外資銀行中推出了美元和港幣的固定利率貸款。

　　“雙周供”的還款方式下，貸款人的還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。深發(fā)展銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人告訴記者，使用“雙周供”進行還款，雖然貸款人還款的頻率增加了，但卻可以少支付更多的利息。相信隨著銀行存貸差的加劇，會有更多的按揭產(chǎn)品陸續(xù)面市。