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　　所謂“售后包租”，就是開(kāi)發(fā)商售房給購(gòu)房者，但購(gòu)房者并不實(shí)際使用該房，而是與開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)簽訂包租協(xié)議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報(bào)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)處于起步階段，在制度不健全的情況下，操作運(yùn)行尚不規(guī)范。再加上投資者(業(yè)主)在所謂高額回報(bào)率鼓動(dòng)下存在非理性投資行為，常使投資者面臨極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。而且在國(guó)家有關(guān)部門采取非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段加以禁止又不能奏效的情況下，投資者樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。

　　一、五種潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　目前比較普遍的模式是以中介公司或租賃公司作為承租人或受托包租人的售后包租模式，其風(fēng)險(xiǎn)主要在于：

　　其一、售價(jià)虛高，回報(bào)落空。開(kāi)發(fā)商在“售后包租”過(guò)程中抬高售價(jià)，用高額返回租金吸引投資者，但一旦開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問(wèn)題，其返租承諾或回報(bào)率可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，投資者預(yù)期租金收益很難保證，可能蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。

　　其二、資金挪用。一般由于開(kāi)發(fā)商資金緊張，才采用包租套現(xiàn)開(kāi)發(fā)模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為投資人，將要面臨由此而產(chǎn)生的諸如開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　其三、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，“售后包租”多出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售中，住宅可以轉(zhuǎn)手賣掉，但是經(jīng)營(yíng)失敗后的產(chǎn)權(quán)商鋪便會(huì)無(wú)人接盤。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者也可以臨時(shí)退租，最終的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)留給商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

　　其四、市場(chǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)包租房過(guò)多，超出市場(chǎng)需求時(shí)，勢(shì)必導(dǎo)致收益減少；政府政策變化也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，如銀行利率的調(diào)整，如果利率調(diào)高會(huì)直接造成購(gòu)房人按揭還款壓力增大。

　　其五、合同風(fēng)險(xiǎn)。中介公司或租賃公司不履行包租協(xié)議也是售后包租一大風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由于投資人對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或約定責(zé)任太小，使其違約成本太低造成的。

　　二、風(fēng)險(xiǎn)防范三招

　　從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度講，任何的市場(chǎng)行為都有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是一條亙古不變的法則。但是，如何避免法律風(fēng)險(xiǎn)，或者將相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，卻是一個(gè)理性的投資人必須考慮的問(wèn)題。

　　售后包租行為是一種合同行為，防范風(fēng)險(xiǎn)主要考慮以下幾個(gè)方面。首先，業(yè)主在投資之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購(gòu)買的樓盤所處位置、有否升值潛力，開(kāi)發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。如果是商業(yè)鋪面，還要對(duì)該項(xiàng)目的前景有比較清醒的認(rèn)識(shí)和分析。從某種意義上講，這既是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一步，也是至關(guān)重要的一步。

　　其次，在簽約時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時(shí)，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項(xiàng)，更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是，開(kāi)發(fā)商在作廣告宣傳的時(shí)候所承諾的回報(bào)率通常是比較高的，因而其所售房?jī)r(jià)也會(huì)被事先提高。因此，違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購(gòu)買高價(jià)房屋而遭受的差價(jià)損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開(kāi)發(fā)商。

　　最后，應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。我們知道，開(kāi)發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報(bào)時(shí)，業(yè)主便無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商任何責(zé)任，顯然有失公允。因此，應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是，開(kāi)發(fā)商以其經(jīng)營(yíng)收入提供擔(dān)保是沒(méi)有任何意義的，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)收入根本不具有可預(yù)知性。

　　一言以蔽之，在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其投融資渠道尚不成熟的時(shí)期，業(yè)主要想獲得“售后包租”的高額回報(bào)，就必須對(duì)其中暗含的法律風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，防患于未然，才能避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)其投資利益的最大化。