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　　去年5月，建設部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》），此《意見》明確規(guī)定：“自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買住房滿2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，普通住房銷售時免征營業(yè)稅，非普通住房銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”現(xiàn)在政策執(zhí)行將近一年，營業(yè)稅的繳納狀況如何？消費者在實際繳納過程中又出現(xiàn)了哪些問題？

　　未滿2年的住房成交逾一成

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”調(diào)查統(tǒng)計資料分析，從去年6月1日至今，在所有成交的二手房中，未滿2年的房產(chǎn)交易量占總交易量的15%左右，相比去年年初的20%下降了5個百分點左右。從中可以說明兩點：一方面反映了部分消費者采取延期交易的方式來避開繳納營業(yè)稅；另一方面，也表現(xiàn)出北京二手房市場的活躍，雖然征收營業(yè)稅降低了出售者的收益；但是，一些熱點地段的二手房供需比能夠達到1：10左右，房產(chǎn)的剛性需求強勁，使得業(yè)主對于稅費的轉(zhuǎn)嫁能力較強，這樣，并不會明顯影響二手房的交易量。

　　據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料顯示：自2005年6月1日至今，北京二手房成交中兩年以內(nèi)需要繳納營業(yè)稅房屋占總成交量的11%?？梢姸址拷灰资袌鲆呀?jīng)初步消化營業(yè)稅影響，進入2006年后涉及營業(yè)稅的房源成交比例呈上升趨勢。

　　而在實際的稅費繳納過程中，第一步需要到各個地稅局先開“代開發(fā)票”，用來證明免征營業(yè)稅和個人所得稅的憑證；第二步，憑“代開發(fā)票”到地稅局再繳納相應的契稅；第三步，交完契稅再到房管局辦理過戶。

　　市建委發(fā)布的《指導價格》是稅費繳納的最低標準價

　　2005年1月24日市地稅局出臺了第55號通知（簡稱《二手房交稅新規(guī)》）[現(xiàn)在仍然以此項政策為稅費交納的執(zhí)行標準]，對二手房交易的計稅價格做出了明確的規(guī)定?！抖址拷欢愋乱?guī)》規(guī)定：對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，如果合同成交價格低于市建委發(fā)布的《北京市已購公房和經(jīng)濟適用房再上市買賣指導價格手冊》（以下簡稱指導價格）中確定的指導價格且無正當理由的，均以指導價格作為核定的基數(shù)征收稅款。另外，如果采用了指導價格作為征稅基數(shù)的，將根據(jù)二手房建成年代的不同，乘以相應的百分比來確定計稅價格。

　　同時根據(jù)國稅總局文件規(guī)定：個人應持住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。對于購買滿兩年如核定屬于普通住宅，可免征營業(yè)稅，普通住宅需同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。如果核定屬于非普通住宅，應按售房收入減去原購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅，如果成交價低于稅務部門制定的基準住房交易指導價，則按指導價減去原購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅。

　　例：2006年3月，王女士出售望京區(qū)域一套建筑年代2003年、容積率2、面積為150平方米的二手商品房，單價為7000元，成交價105萬元，原購房總價為90萬元。由于該房產(chǎn)面積超過了140平方米，屬于非普通住宅，但由于該房產(chǎn)已經(jīng)滿兩年，所以需要按照售房價與購房價的差額繳納營業(yè)稅，應繳納營業(yè)稅為：（1050000－900000）×5.5%=8250元。

　　部分消費者為了逃避營業(yè)稅，將房產(chǎn)的合同價做低，如上例王女士將出售房產(chǎn)的合同價做到6000元/平方米，總價就是90萬元，與購買時的價格一樣，沒有產(chǎn)生差額就不需要繳納營業(yè)稅；但是，北京市建委公布的2005年下半年望京區(qū)域二手商品房指導價為6428元/平方米，同時根據(jù)《二手房交稅新規(guī)》，如果合同價低于北京市建委公布的指導價，均以指導價為核定的基數(shù)征收稅費。也就意味著王女士依然需要繳納營業(yè)稅：（6428×150－900000）×5.5%=3531元。如果出售未滿兩年的房產(chǎn)同樣按照市場指導價為最低計稅核定基數(shù)。

　　綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認為：營業(yè)稅出臺近一年，對投機行為起到了一定的抑制作用，對投資行為也有一定的影響，使得部分投資者轉(zhuǎn)向了租賃市場，“以租待售”也應運而生，成為投資者的新選擇；同時房主在出售房產(chǎn)時，一定需要關(guān)注各個區(qū)域的市場指導價，千萬別因此而使交易受阻。