久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

　　“從各國的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場的“軟著陸”，只是市場各方充滿理想主義的期待，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)市場是不可能實現(xiàn)軟著陸目標的。 

　　正是房地產(chǎn)市場特殊的價格形成機制的作用，使房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，導致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價格拐點出現(xiàn)，市場會出現(xiàn)恐慌性拋售的局面，房價會雪崩，市場信心喪失，需要很長的時間才能修復?！?nbsp;

　　2005年4月份開始的以“穩(wěn)定房價”為目標的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)滿一周年了，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，當初“穩(wěn)定房價”的目標并沒有實現(xiàn)。很多城市的房價不僅沒有“穩(wěn)定”，反而加速上漲，北京的年漲幅達到了20%。 

　　現(xiàn)實中的房地產(chǎn)市場很難實現(xiàn)軟著陸目標 

　　為什么穩(wěn)定房價的目標難以實現(xiàn)？ 

　　我們首先從房地產(chǎn)市場的價格形成機制說起。房地產(chǎn)市場與一般商品市場是不一樣的，對于房地產(chǎn)而言，正常的“需求”當然是居住、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們居住等消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個不同的內(nèi)容：一個是消費需求，一個是投資需求。 

　　正因為房地產(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價格形成機制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產(chǎn)市場。一般商品價格均衡理論認為，在自由競爭的市場，一種商品的供給和需求會自動達到均衡點，均衡點的價格就是均衡價格。 

　　如果市場的價格高于均衡價格，就會刺激投資，增加供給，于是價格下跌，回到均衡價格；反之，如果市場價格低于均衡價格，供給會減少，市場價格再次回到均衡價格。 

　　投資品市場的價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌” 

　　但是，投資品的價格決定不遵循上述規(guī)律，投資品的價格決定于未來的收益預期。投資品的市場沒有均衡點，更不存在均衡價格。 
　
　　對于投資品而言，預期價格上漲則需求增加，預期價格下跌則需求減少。對于具有市場投資經(jīng)驗的人都知道，所謂的“預期價格”主要是根據(jù)歷史的價格走勢來判斷的。簡單來說，就是如果最近一段時間市場是上漲的，那么，“預期價格”就是上漲的；反之，如果最近市場價格下跌，則“預期價格”就是下跌的。因此，在投資品市場，市場的需求和價格走勢是正相關(guān)關(guān)系：價格上漲則需求上升，價格下跌則需求減少。而房地產(chǎn)市場的供給和需求則比較復雜，當市場價格上漲時，投資利潤率增加，刺激開發(fā)商增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)供給增加；而市場價格下跌，以前的投資“需求”會成為“供給”，市場價格會進一步下跌。 

　　因此，我們簡單概括投資品市場的價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”：當一種趨勢形成以后，市場自身有強大的自我復制功能。如牛市形成以后，市場參與者由于未來價格上漲的預期作用，傾向于購買并持有房地產(chǎn)或股票，市場需求增加而供給減少，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，于是價格繼續(xù)上漲，而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市，價格的不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用，互相強化。 

　　如果已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，應(yīng)該當機立斷 
　　
　　正是房地產(chǎn)市場的這種特殊的價格形成機制的作用，使房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，導致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價格拐點出現(xiàn)，市場會出現(xiàn)恐慌性拋售的局面，房價會雪崩，市場信心喪失，需要很長的時間才能修復。 

　　從實證的角度看，對我國的房地產(chǎn)市場的波動規(guī)律的描述還缺乏數(shù)據(jù)支持，為此，我們用香港的數(shù)據(jù)來說明房價、租金及交易量之間的關(guān)系。1996年至1997年初，香港房價在一年左右的時間里，房價幾乎翻番，同時的交易量從每月不到10000宗迅速增加到1997年初的25000宗，也增長一倍多。但1997年下半年以后，房地產(chǎn)泡沫破滅，房價指數(shù)從100點迅速下滑到50點以下，交易量也從最高點的每月25000宗下跌到5000宗左右。 

　　從1996年以后香港房地產(chǎn)市場的波動看，住房市場很容易出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，這就是房地產(chǎn)市場的波動規(guī)律。 

　　從世界各地的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場的“軟著陸”，只是市場各方的充滿理想主義的期待，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)市場是不可能實現(xiàn)軟著陸目標的。 

　　因此，當需要對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時，如果硬性追求“軟著陸”，那么，調(diào)控房價的行動就很難成功。這是房地產(chǎn)市場的價格波動規(guī)律決定的。當已經(jīng)形成了價格上漲的趨勢之后，市場只有兩種選擇，要么繼續(xù)上漲，要么迅速下跌，不會出現(xiàn)第三種情形。對投資品市場的調(diào)控沒有兩全其美的事情，如果不讓市場出現(xiàn)暴跌，惟一的辦法就是不讓它暴漲。如果已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，應(yīng)該當機立斷，否則泡沫會越來越大。 

　　時下，面對鋼鐵等行業(yè)的產(chǎn)能過剩，對房價的調(diào)控似乎已經(jīng)陷入了兩難境地：如果對房地產(chǎn)市場下狠手，則部分行業(yè)的產(chǎn)能過剩會更加突出；如果不對房地產(chǎn)行業(yè)下狠手，社會矛盾會不斷激化。但筆者還是有一個最好的選擇，那就是大幅度增加經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)。