售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為，其形式包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等，但萬(wàn)變不離其宗，終歸是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買家入場(chǎng)。因?yàn)椤笆酆蟀狻北仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅等的銷售過(guò)程中。
《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以，即使有開(kāi)發(fā)商高回報(bào)的誘惑，對(duì)于這種有禁不止的“售后包租”銷售模式，也要注意應(yīng)對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)心假租賃。在簽訂買賣合同之前，售房人已經(jīng)與朋友或親戚等以較高的租金水平簽訂房屋租賃合同，假造了很高的租金回報(bào)率，從而提升出售價(jià)格。但是租賃合同中不約定違約金或者約定的違約金數(shù)額極低，且也不收取租賃保證金等，在買賣雙方辦理租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后，租客就以各種理由不承租房屋，要求解除租賃合同，而此時(shí)租客所要承擔(dān)的違約責(zé)任十分小。購(gòu)房人另行出租房屋時(shí)，則難以達(dá)到同樣的租金水平。所以，在簽訂買賣居間協(xié)議或者買賣合同之前，購(gòu)房人一定要查看租賃合同原件，以明確租金、租賃期限、違約金、解約條件等主要內(nèi)容，并將租賃合同作為買賣居間協(xié)議或者買賣合同的附件。
留意租賃期限。售房人假造了高租金水平和高租金回報(bào)，但是沒(méi)有租賃期限的限制或者根本就是不定期租賃。因此，在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后不久，租期到期或者租客主張解約，在此情形下，即便租賃合同有很高的違約金保障，但因表面上不存在違約情形，從而使得購(gòu)房人難以得到違約金。所以，在買賣居間協(xié)議或者買賣合同中，還需要書(shū)面約定，售房人在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之前不得變更租賃合同內(nèi)容，以及在承租人違約情形下售房人將如何補(bǔ)償購(gòu)房人等條款。
防止租賃合同被蓄意更改。有的售房人和租客聯(lián)手變更租賃合同中租金、租期、違約金等內(nèi)容，從而使得租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后，租客無(wú)需承擔(dān)多大代價(jià)即可不承租房屋。在通過(guò)中介買賣房屋時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)慣例，在簽訂正式買賣合同之前需要簽訂買賣居間協(xié)議書(shū)。在簽訂買賣居間協(xié)議后，簽署買賣合同前，有的售房人與租客通過(guò)變更合同中租金、租期、違約金等內(nèi)容的方式，減少租客違約成本，從而損害購(gòu)房人的利益。所以，在簽署買賣居間協(xié)議或者買賣合同之前，購(gòu)房人應(yīng)調(diào)查市場(chǎng)租金水平，以考核購(gòu)買房屋租金水平是否合理，并實(shí)地察看房屋，側(cè)面了解租賃關(guān)系的真實(shí)性，以此作出正確的市場(chǎng)判斷。總之，租后保租，是一種不規(guī)范的商業(yè)用房的營(yíng)銷手段，是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和誠(chéng)信的考量，投資者對(duì)這種方式應(yīng)慎之又慎。
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