在二手房交易中，購買方在簽訂二手房買賣合同前，有必要對該二手房的房地產(chǎn)權(quán)利人及其權(quán)利現(xiàn)狀做一些調(diào)查和了解，以避免合同無效或所購房屋被他人追奪 。其中，至少應(yīng)當(dāng)查明以下三個方面：
首先，要查明與自己交易的房地產(chǎn)權(quán)利人。根據(jù)有關(guān)規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng) 當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人”。因此，購買方要查明對方是否 已經(jīng)取得了登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，因?yàn)槲匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書 的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。要查明對方是不是在《房地產(chǎn)權(quán)證》的“權(quán)利人”一欄上所載 明的權(quán)利人，并核對該權(quán)利人的身份證明。同時還須查明在《房地產(chǎn)權(quán)證》的“共 有情況”一欄上是否有共有情況的記載。如果有其他共有人的，那么就應(yīng)當(dāng)有其他 共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面承諾。
其次，要查明該轉(zhuǎn)讓房屋的土地使用狀況。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同 時轉(zhuǎn)讓、抵押”。以上海為例，當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)在頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時，就是根據(jù)不同 的土地使用狀況，從而采用不同的顏色來實(shí)行分類發(fā)放和管理的。如綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可 以直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場；紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)人證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場；黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)在按規(guī)定辦理補(bǔ)地價等有關(guān)手續(xù) 后，才可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場。不過，上海市房地產(chǎn)管理部門在1999年11月的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市公有住房出售的若干規(guī)定》的第3條第二款規(guī)定：“本規(guī)定執(zhí)行之 前已購買的公有住房，領(lǐng)取的《房地產(chǎn)權(quán)證》(黃色)都視作《房地產(chǎn)權(quán)證》(綠色) ”。
最后，要查明該轉(zhuǎn)讓房屋是否存在抵押、租賃以及權(quán)屬爭議。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)設(shè)定抵押，那么債務(wù)人一旦不履行債務(wù)，抵押權(quán)人對抵押的房地產(chǎn)就享有處分權(quán)和 優(yōu)先受償權(quán)，而且如果房地產(chǎn)權(quán)利人未告知抵押權(quán)人，該抵押的房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓，抵 押權(quán)人就有權(quán)要求確認(rèn)該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效；對于已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，在其買賣時，該房地產(chǎn)承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買，如果出租人未征求承租人的意見，就將房地產(chǎn)出賣給第三人，該承租人就有權(quán)請求確認(rèn)該買賣合同無效，并以同等的條件購買已租用的房地產(chǎn)；如果房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議，如尚在訴訟、仲裁或者行政處理中，那么該房地產(chǎn)就不得轉(zhuǎn)讓
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