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　　李某宋某夫婦二人欲出售一套二層樓房。李某在宋某赴外地出差期間與張某達(dá)成交易協(xié)議，收取了5萬元定金，并將鑰匙交給張某，但因產(chǎn)權(quán)證存放在宋某處，李某提出等宋某出差回來再辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，之后張某再付余下款項。宋某返回后得知該房價格已經(jīng)上漲，遂要求張某增加5萬元房款才能辦理過戶登記，張某拒絕。同年宋某將該房賣給了黃某，并辦理了登記過戶手續(xù)。黃某其后要求張某搬走，張某遂到法院起訴，要求法院解除宋某與黃某之間的房屋買賣合同。而宋某提出，其妻李某將該房賣給張某時他并不知情，也未同意賣出該房屋，因此該買賣行為無效。


　　解答：

　　廣東南國德賽律師事務(wù)所彭清正律師對此分析表示，我國法律規(guī)定和司法審判實踐對房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上以登記為準(zhǔn)，但在出賣人將房屋一物數(shù)賣的情況下，后買受人能否取得所有權(quán)，應(yīng)依具體情況而定。

　　從本案來看，黃某在與宋某訂立合同時，不具有侵害張某債權(quán)的意圖，也沒有與宋某惡意串通損害張某的利益，其與宋某訂立的合同真實有效。原告張某與李某之間的買賣合同雖已實際履行，但并未辦理登記過戶手續(xù)，因此張某無權(quán)要求法院解除宋某與黃某之間的房屋買賣合同。盡管李某將房屋賣給張某，宋某事先確實不知情，但將該房屋出售的事實，宋某完全知情，所以不能認(rèn)為李某將房屋出售給他人構(gòu)成無權(quán)處分行為。宋某其后為獲取更多的利益，故意將房屋另行買賣，表明宋某對該房屋雙重買賣負(fù)有責(zé)任，宋某應(yīng)承擔(dān)因此給張某帶來的損失。

　　張某作為前買受人，在與李某達(dá)成買賣合同時并無侵害他人利益的惡意，且房屋買賣合同已經(jīng)履行，但因房屋所有權(quán)已為黃某合法取得而不能享有對該房屋的所有權(quán)，且其與李某之間的買賣合同亦應(yīng)被確認(rèn)為無效。此種情況下，張某可以通過追究李某和宋某的合同無效責(zé)任保護其合法利益，要求李某、宋某承擔(dān)一屋數(shù)賣的賠償責(zé)任并賠償其信賴?yán)娴膿p失，包括張某為訂立合同所支付的各種費用、在占有房屋期間裝修和修繕該房屋所支付的各種費用等。(