近來一些媒體對個人住房貸款的還款方式討論較多，其中大多認(rèn)為等額本金方式比等額本息方式對借款人來說“更合適”，以至“上當(dāng)”呼聲一片，甚至懷疑銀行信用。作為一個在銀行從事房貸工作的基層工作人員深覺有責(zé)任給還有疑問的人們解答一下。
我們舉一例貸款：借款人借20萬，期限10年，如果采取等額本金方式（以下簡稱等本）還貸，則會比等額本息方式（以下簡稱等額）少還利息約4200元。
那么為什么會相差這4200元呢？因為等本方式比等額方式本金收回得快。等本方式是將20萬元本金平均到10年（120個月）中去，每月還1666.67元本金，當(dāng)月利息用當(dāng)月的剩余本金乘以月利率，其中第一個月利息為20萬元乘以月利率4.2‰等于840元，第一個月本息合計為2506.67元；而等額方式是將20萬的本息25.5萬元平均到10年（120個月）中去，每月還本息2125.22元，其中第一個月利息也為20萬元乘以月利率4.2‰等于840元，而第一個月的本金是用2125.22元-840元=1285.22元。即第一個月等本方式比等額方式多還本金381.45元，以此類推，第二個月等本方式比等額方式多還本金376.05元，因此說在一個相同的時點上等本方式始終要比等額方式多還一部分本金，而這兩種方式利息的計算方法是一樣的，都是用當(dāng)月的剩余本金乘以月利率，等本方式剩余本金少一些，因此利息也就少一些。舉個明顯一點的例子，如果這位借20萬元10年的借款人雖然采用了等額的還款方式，但在前5年每年提前還3萬本金，合計提前還本15萬元，剩余的本金仍按10年期限償還，那么其所還利息合計要比20萬元10年等本方式還少很多，因為前5年每年提前還的3萬本金，在剩余的期限里沒有計息，因此最終產(chǎn)生利息就少。
那么既然有少還利息的等本方式，為什么不讓借款人都用等本方式呢？銀行為什么還提供多種選擇方式呢？
首先，因為其在還款的前4.6年（55個月）中，等本方式比等額方式每月的還款額要多，因此會有一個負(fù)擔(dān)能力問題，對于一個月收入5000元的家庭來說2506元和2125元的負(fù)擔(dān)可能沒有多大區(qū)別，而對于月收入3000元的家庭來說2506元和2125元的負(fù)擔(dān)卻有很大不同，即很多人是因為負(fù)擔(dān)不了2506元的較高月供，而只能選擇月供較低的2125元、但還息合計較多的等額還款方式。那么對于能夠負(fù)擔(dān)的家庭，早還本金少還利息就一定合適嗎？也不一定。再舉個明顯一點的例子，假如借款人借的不是20萬元而是100萬元，那么等額方式比等本方式第一個月少還本金1907.2元，第二個月少還本金1880.2元，扣減多還的利息8元后還得1872.2元，第三個月少還本金1853.1元，扣減多還的利息15.9元后還得1837.2元……這一現(xiàn)金流如能用于回報率高于貸款利率的投資（比如說保險或是某種直接投資），那么等額方式比等本方式可能更合適。這也是銀行提供多種還款方式的原因，為了適應(yīng)不同需求的借款人。隨著房貸市場的不斷成熟，借款人利用閑置資金的金融意識不斷增強，銀行可供選擇的業(yè)務(wù)品種會越來越多，如同超市一般，以滿足不同需求的“資金消費者”。近來一些媒體對個人住房貸款的還款方式討論較多，其中大多認(rèn)為等額本金方式比等額本息方式對借款人來說“更合適”，以至“上當(dāng)”呼聲一片，甚至懷疑銀行信用。作為一個在銀行從事房貸工作的基層工作人員深覺有責(zé)任給還有疑問的人們解答一下。
我們舉一例貸款：借款人借20萬，期限10年，如果采取等額本金方式（以下簡稱等本）還貸，則會比等額本息方式（以下簡稱等額）少還利息約4200元。
那么為什么會相差這4200元呢？因為等本方式比等額方式本金收回得快。等本方式是將20萬元本金平均到10年（120個月）中去，每月還1666.67元本金，當(dāng)月利息用當(dāng)月的剩余本金乘以月利率，其中第一個月利息為20萬元乘以月利率4.2‰等于840元，第一個月本息合計為2506.67元；而等額方式是將20萬的本息25.5萬元平均到10年（120個月）中去，每月還本息2125.22元，其中第一個月利息也為20萬元乘以月利率4.2‰等于840元，而第一個月的本金是用2125.22元-840元=1285.22元。即第一個月等本方式比等額方式多還本金381.45元，以此類推，第二個月等本方式比等額方式多還本金376.05元，因此說在一個相同的時點上等本方式始終要比等額方式多還一部分本金，而這兩種方式利息的計算方法是一樣的，都是用當(dāng)月的剩余本金乘以月利率，等本方式剩余本金少一些，因此利息也就少一些。舉個明顯一點的例子，如果這位借20萬元10年的借款人雖然采用了等額的還款方式，但在前5年每年提前還3萬本金，合計提前還本15萬元，剩余的本金仍按10年期限償還，那么其所還利息合計要比20萬元10年等本方式還少很多，因為前5年每年提前還的3萬本金，在剩余的期限里沒有計息，因此最終產(chǎn)生利息就少。
那么既然有少還利息的等本方式，為什么不讓借款人都用等本方式呢？銀行為什么還提供多種選擇方式呢？
首先，因為其在還款的前4.6年（55個月）中，等本方式比等額方式每月的還款額要多，因此會有一個負(fù)擔(dān)能力問題，對于一個月收入5000元的家庭來說2506元和2125元的負(fù)擔(dān)可能沒有多大區(qū)別，而對于月收入3000元的家庭來說2506元和2125元的負(fù)擔(dān)卻有很大不同，即很多人是因為負(fù)擔(dān)不了2506元的較高月供，而只能選擇月供較低的2125元、但還息合計較多的等額還款方式。那么對于能夠負(fù)擔(dān)的家庭，早還本金少還利息就一定合適嗎？也不一定。再舉個明顯一點的例子，假如借款人借的不是20萬元而是100萬元，那么等額方式比等本方式第一個月少還本金1907.2元，第二個月少還本金1880.2元，扣減多還的利息8元后還得1872.2元，第三個月少還本金1853.1元，扣減多還的利息15.9元后還得1837.2元……這一現(xiàn)金流如能用于回報率高于貸款利率的投資（比如說保險或是某種直接投資），那么等額方式比等本方式可能更合適。這也是銀行提供多種還款方式的原因，為了適應(yīng)不同需求的借款人。隨著房貸市場的不斷成熟，借款人利用閑置資金的金融意識不斷增強，銀行可供選擇的業(yè)務(wù)品種會越來越多，如同超市一般，以滿足不同需求的“資金消費者”。
[責(zé)任編輯：佚名]
