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　　針對海口部分商業(yè)地產(chǎn)的高回報投資許諾，日前，記者以客戶身份來到位于海口市大同路、龍華路交匯處的友誼商業(yè)廣場進(jìn)行暗訪。

　　據(jù)售樓一位符姓小姐介紹，業(yè)主購買攤位后，只管坐收每個月的返現(xiàn)，攤位、鋪面由友誼商業(yè)廣場來統(tǒng)一管理。比如業(yè)主以15萬元購買了8平方米的攤位，按照8％的年回報來計算，業(yè)主每年可以收到1．2萬元返現(xiàn)，12年以后經(jīng)營權(quán)就歸業(yè)主所有，可以根據(jù)業(yè)主的意圖經(jīng)營該攤位。按照符小姐的介紹，業(yè)主購買了某鋪面后，12年內(nèi)是沒有經(jīng)營和管理權(quán)的，15萬元的投入，得到的是每年1．2萬元的回報和12年后對該鋪面的所有權(quán)。這意味著，如果某業(yè)主既想在這里買一個鋪面，又想在該鋪面經(jīng)營是不允許的，只能再另租攤位經(jīng)營。

　　招商部的楊先生則告訴記者，現(xiàn)在“周大?！?、“鑫生”等國內(nèi)著名品牌都來咨詢過招租信息，不過最終哪些珠寶品牌可以進(jìn)駐，商場還要進(jìn)行篩選。當(dāng)記者問現(xiàn)在有沒有租金標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大概何時進(jìn)場時，楊先生說友誼廣場9月份開業(yè)，業(yè)主7月份就可以進(jìn)場布置，至于租金，不是按每月交納的方式，而是年營方式。商場根據(jù)業(yè)主經(jīng)營收益狀況征收租金，效益好的經(jīng)營商租金就要高，效益不好的商場會相應(yīng)減少租金，這種方式對經(jīng)營者有好處，商場也是為了經(jīng)營者的利益考慮。

　　記者在友誼商業(yè)廣場的一份廣告上看到，友誼商業(yè)廣場實(shí)行1－3年內(nèi)可退機(jī)制，如果投資者需大量現(xiàn)金，開發(fā)商將無條件回購，使投資者“存”“取”自如。投資者坐享高額穩(wěn)定回報。與此同時，開發(fā)商將承擔(dān)商業(yè)廣場培育責(zé)任，實(shí)行12年返租策略，8％的年回報，12年之后就可以獲得一個龍頭旺鋪。

　　這個廣告還為未來的業(yè)主描繪了一幅“財富增值圖”，按照這一圖表計算，如果一個業(yè)主今天投15萬元購買了友誼商業(yè)廣場面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬元。對生活在?？诘娜藖碚f，這可不是一個小數(shù)目。

　　如此誘人的優(yōu)惠條件，如此美好的“錢”景，想必誰看了都會動心。但是一位業(yè)內(nèi)人士卻表示，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國的土地使用年限規(guī)定，商業(yè)用地為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。因此，“55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬?！笔球_人的神話。

　　“售后返租”暗藏風(fēng)險

　　記者在采訪中了解到，“售后返租”實(shí)際上只是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實(shí)際上，他們通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。比如，本來一處售價1萬元／平方米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到2萬元／平方米，盡管其承諾10年內(nèi)包租，年收益8％，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80％，但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為負(fù)50％（實(shí)際價值為售價的一半），因此投資者的實(shí)際年收益只有3％，只比銀行存款高一點(diǎn)。盡管這種計算方法比較簡單，但卻有助于了解售后返租的真實(shí)一面。

　　更大的風(fēng)險是，三五年內(nèi)該項目一旦銷售完成，開發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營10年？誰來保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢就將化為泡影。因此面對發(fā)展商的廣告轟炸，投資者不可只對收益反應(yīng)靈敏而對風(fēng)險感覺遲鈍。

　　記者同時從?？谑杏嘘P(guān)部門獲悉，由于以返租回報方式推售的樓盤基本上屬預(yù)售性質(zhì)，不可能有產(chǎn)權(quán)證，而按法律規(guī)章，未經(jīng)確權(quán)的物業(yè)不能出租。因此，開發(fā)商在預(yù)售階段與小業(yè)主簽訂的所謂“租賃合約”是不合法的。

　　海南金凱旋律師事務(wù)所的王向和律師認(rèn)為，在“返租銷售”經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個小的店面逐個出讓，這樣一來，各個買家就無法獲得完全的物權(quán)。若干年后產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、買家能否按期取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認(rèn)可這種權(quán)利等等，都成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實(shí)問題，因此存在無法真正享有使用權(quán)利的風(fēng)險。他同時指出，這種“返租銷售”的經(jīng)營模式還涉嫌非法和欺詐，因此他建議投資者最好不要購買這種商鋪。