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　   在二手買賣過程中，因?yàn)槟撤交蛘叨喾降氖韬觯瑫锌赡艹霈F(xiàn)一些錯漏，買賣雙方對于這些細(xì)小錯漏都不能看輕，否則會帶來放款拖延、無法追討違約方違約責(zé)任等。買賣雙方只要發(fā)現(xiàn)合同的錯漏，都應(yīng)主動去糾正，這樣可以減少很多麻煩。

　　案例一：

　　按揭期數(shù)出錯拖延放款

　　梁先生前段時間在荔灣區(qū)購買了一套二手商品房，以按揭方式付款。各方都已經(jīng)簽署了按揭文件，并且已辦好手續(xù)。近日梁先生發(fā)現(xiàn)，貸款合同上的按揭期數(shù)寫錯了，將按揭180期（15年）寫成了按揭120期（10年），于是便馬上要求工作人員把幾份合同的期數(shù)都改正過來。

　　合富置業(yè)按揭部的從業(yè)員說，類似梁先生這種情況，業(yè)主基本上不會蒙受損失，但相關(guān)手續(xù)會使其煩不勝煩，還有可能會因此而拖延放款的時間。

　　據(jù)介紹，這種情況的出現(xiàn)幾率不大，就算其它購房按揭合同都沒有將按揭期數(shù)糾正過來，到銀行審核合同的時候，銀行根據(jù)各方面資料也會發(fā)現(xiàn)這個錯誤，因?yàn)殄e誤的按揭期數(shù)計(jì)算得出的按揭房款跟實(shí)際按揭房款肯定有出入。建議買家發(fā)現(xiàn)這種情況，最好主動到銀行更正所有合同。

　　此外，在簽訂有關(guān)合同時，必須把借款人姓名、借款金額、借款年限、還款方式及利率、按揭物業(yè)地址等資料填寫正確，以免產(chǎn)生不必要的麻煩或影響自身利益。

　　案例二：

　　無法追究違約方責(zé)任

　　陳先生近日購買了海珠區(qū)的一套二手商品房。在買賣雙方簽訂合同的時候，梁先生發(fā)現(xiàn)業(yè)主漏了填寫通訊地址，于是馬上向中介公司及業(yè)主方提出，后經(jīng)中介公司的幫忙，業(yè)主把漏填的項(xiàng)目補(bǔ)全了。其實(shí)，通訊地址的填寫只是輕而易舉的功夫，如有錯漏會造成多大的影響呢？

　　合富置業(yè)法律事務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，類似通訊地址這些細(xì)節(jié)，買賣雙方都不應(yīng)看輕，通訊地址的漏填有可能會為買賣雙方帶來很多不必要的麻煩，以及存在一定的隱患，例如，無法通過申請仲裁或起訴等法律途徑，追討違約方的違約責(zé)任。

　　在購房過程中，如任何一方存在違約行為，當(dāng)受損害方須通過信函通知對方解除合同或執(zhí)法部門需通過信函通知當(dāng)事人參與仲裁、訴訟時，購房合同上沒有填寫有效的通訊地址，那將會使有關(guān)部門無法進(jìn)行聯(lián)系，從而為執(zhí)法部門帶來難度，更加大受損害方維護(hù)合法權(quán)利的難度。

　　受損害方在申請仲裁時，會因合同上沒有填寫違約方有效的通訊地址而導(dǎo)致送達(dá)困難，從而進(jìn)入公告程序，使得仲裁時間延長，仲裁裁決后也會增加申請執(zhí)行的難度。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如未能提供有效的通訊地址而導(dǎo)致法律文書無法送達(dá)，則開庭前及判決后，會產(chǎn)生兩次公告（每次公告約60天），而且會產(chǎn)生約1000元—2000元的費(fèi)用。

　　買賣雙方在簽訂購房合同時，均應(yīng)填寫有效的身份證號碼及聯(lián)系地址等資料。沒有填寫任一方的通訊地址、身份證號碼或無身份證復(fù)印件，將有可能導(dǎo)致無法通過申請仲裁或起訴等法律途徑追討違約方的違約責(zé)任，從而令自身的合法權(quán)益失去保障。

對于買賣雙方來說，任何細(xì)小的錯漏都不能輕視（點(diǎn)擊欣賞更多精彩圖片）

　　■買家故事 

　　“甩掉”中介得不償失

　　春節(jié)過后，城區(qū)旺地租售兩旺，很多中介公司租賃成交量均有顯著上升，相當(dāng)業(yè)主在中介公司放盤后很快成功租出，但因?yàn)樽饪退刭|(zhì)的參差不齊，亦出現(xiàn)了一些不和諧的節(jié)奏。

　　據(jù)介紹，近期有不少外籍客戶求租寶崗大道一帶的電梯樓，其中又以中東和非洲籍人士居多。日前，某中介公司的業(yè)務(wù)員接待了幾個外籍客戶，當(dāng)即推薦一套南北廣場的單位并帶其睇樓，當(dāng)時租賃雙方都表示有租賃意向，并即時在單位內(nèi)談好租價為每月2100元。

　　當(dāng)晚，業(yè)務(wù)員就連同雙方回到公司簽租賃合同，隨即客戶交付兩按一租給業(yè)主，當(dāng)業(yè)務(wù)員向客戶收取傭金時，外籍客戶突然耍賴，以沒有帶夠錢為由，只肯支付500元。當(dāng)業(yè)務(wù)員據(jù)理力爭時，外籍客戶仗著人多勢眾，囂張地恐嚇業(yè)務(wù)員并作勢欲打人狀。與此同時，業(yè)主見勢不妙，也只想收錢一走了之。當(dāng)業(yè)務(wù)員向業(yè)主收取原約定的傭金時，業(yè)主借口中介公司無提供服務(wù)為由拒付。最終在交易手續(xù)未完全完成的情況下，業(yè)主就將物業(yè)的鎖匙交付給租客離去。

　　事后一個多月，業(yè)主致電該公司，訴說租戶拖延了好多天仍未交租，且鄰居投訴說該出租單位經(jīng)常半夜喧嘩、有人酗酒。業(yè)主就此事多次向租客反映，但由于雙方言語不通，租客又推說翻譯已經(jīng)辭職，對業(yè)主不予理睬。業(yè)主想取消租賃關(guān)系卻又有心無力，事情就此拖著不能解決。

　　由于此交易中，業(yè)主沒有按合同約定向中介方支付傭金，中介方可依正常法律途徑向違約方收取違約金，同時，當(dāng)租賃過程中出現(xiàn)問題時，業(yè)主會成為弱勢方，權(quán)益得不到保障。

　　對于這樣的事件，興業(yè)地產(chǎn)的法律顧問建議，租賃和買賣房產(chǎn)最好找正規(guī)大型的中介公司，并且在簽署各種文件時要注意細(xì)節(jié)，以確保自己的合法權(quán)益，“甩掉”中介看似省掉了中介費(fèi)，其實(shí)最后反倒是得不償失。

■至 top sales

　　“心態(tài)問題很重要” 

　　本期人物：梁劍波　

　　合富置業(yè)資深營業(yè)經(jīng)理

　　經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證：f09899

　　執(zhí)業(yè)威水史：

　　合富置業(yè)2005年第二季度卓越業(yè)績大獎第二名、合富置業(yè)2005年第二季度拔萃之星、合富置業(yè)2005年度卓越業(yè)績大獎第二名、合富置業(yè)2005年度天河區(qū)區(qū)域最具競爭力主管。

　　2005年，梁劍波是對合富置業(yè)管理及銷售業(yè)績有杰出貢獻(xiàn)的主管之一，專業(yè)的服務(wù)態(tài)度也得到了眾多客戶的信賴。對于成功，他認(rèn)為：“成功非偶然，成就重心態(tài)?！庇幸淮?，他負(fù)責(zé)促成天河城附近一宗單價高達(dá)十萬元/平方米的商鋪成交，由于他堅(jiān)持按照正常交易流程處理，因此交易中出現(xiàn)了小插曲，但他以其原則性強(qiáng)、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)和專業(yè)的操守，贏得業(yè)主和客人的信任，經(jīng)過20多個小時的協(xié)調(diào)，最終促成該宗交易順利成交，并為交易雙方爭取到最大的利益。

　　采訪中，梁劍波津津樂道，對此宗交易印象難忘，他說這些大客會比較關(guān)注經(jīng)紀(jì)人本身的素質(zhì)與服務(wù)水準(zhǔn)，因此，促成交易的重要因素更多是經(jīng)紀(jì)人自身的專業(yè)操守，重點(diǎn)是主動服務(wù)，表現(xiàn)自身的專業(yè)，這樣更能獲得客戶的信任。

　　專業(yè)源自于扎實(shí)的基本功，梁劍波每天下班回家后都必會先上網(wǎng)看看新聞，抓緊機(jī)會了解二手行情及市場走勢。投資客是市場上最為理智的客戶群，對市場了如指掌，而作為業(yè)務(wù)員要相信自己，與客人建立穩(wěn)固的關(guān)系，自然會得到客人的信任。

　　梁劍波認(rèn)為：任何技巧的發(fā)揮離不開良好的心態(tài)及自信心的支持，要成為一名優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人，在提升待客技巧的同時，也要提升自身心理素質(zhì)，做到熱愛工作，享受工作，這樣機(jī)會自當(dāng)不斷涌現(xiàn)。