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      近日，史丹福老洋房租售中心在對2005年上海老住宅市場詳細回顧的基礎(chǔ)上對2006年上海老式住宅市場進行了預估，判斷會有5%~10%的升值空間。

      作為滬上權(quán)威的老式住宅研究機構(gòu)，史丹福給予的數(shù)據(jù)顯示，2005年第一季度全市老式住宅指數(shù)為276點，較上季度上漲3.6％。在短短3個月里迎來了政府第一波的系列宏觀調(diào)控政策。期間，部分短期投機客受資金壓力的影響，拋出一定數(shù)量的新里和老公寓，委托量較上一季度增長了3.5％，價格則和新公寓一樣，從快速上漲回歸到了理性的漲幅趨緩的狀況。

       去年的老住宅市場跑了一圈又回到了原點。宏觀調(diào)控把泡沫擠得一干二凈 cfp圖

      2005年第二季度全市老式住宅指數(shù)為285點，較一季度上漲3.3％，并且在6月份上海二手房指數(shù)出現(xiàn)了3年來的首次下跌。中央七部委聯(lián)手對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，6月1日起國家稅務部門針對花園住宅等非普通居住物業(yè)的上市交易全面開征營業(yè)稅、土地增值稅，并提高了土地出讓金的繳納標準。這大大地增加了花園洋房和新式里弄房的交易成本，業(yè)主們則將其轉(zhuǎn)嫁給了客戶。因此在這一季度，花園洋房、新式里弄和老式公寓的價格仍然穩(wěn)中有升，但增幅已經(jīng)趨緩。
 
     2005年第三季度全市老式住宅指數(shù)為276點，較上季度下跌3.3％。上海樓市逐漸降溫，特別是6月中央關(guān)于遏制投機性購房的政策出臺后，老式住宅總體相對穩(wěn)定，但也首次出現(xiàn)了小幅下滑。

     2005年第四季度全市老式住宅指數(shù)為266點，較上季度下跌3.6％。老式住宅特別是新式里弄房，在價格上逐步呈兩極分化———老上海法租界內(nèi)的一些建筑風格鮮明、房屋保存良好或有歷史典故的老式建筑開價雖高，仍備受青睞。老式公寓和新式里弄因其8％左右的投資平均回報率，仍是很多長期投資客不變的選擇。

      史丹福老洋房租售中心副總經(jīng)理蔡芒華指出，2005年第四季度的老式住宅指數(shù)剛好是266點，與2005年一季度相仿，也就是2005年的老住宅市場跑了一圈又回到了原點。可以說宏觀調(diào)控正好把人們說的去年年初的瘋漲泡沫擠得一干二凈。
 
      他表示，老洋房交易的涉及資金比較大，一般花園洋房至少要1500萬元一幢。因此在老洋房市場投機客是不多的?；▓@洋房本身總價較高，加上交易稅費也一直比普通物業(yè)高，對購房者資金實力有相當高的要求，也容易把大部分投機客擋在門外。因此意在打壓投機客的宏觀調(diào)控對老式住宅市場影響相對較小。老式建筑因為有歷史文化特點和市場稀缺性，預計將維持一個上漲趨勢。

      另外，國家在調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，政府還在加大對歷史建筑的保護力度。

      所以，一些多年移居海外、對老式住宅有特殊情結(jié)的原民族資本家后裔、事業(yè)成功的商業(yè)巨子、眼光獨到的商人以及有品位的藝術(shù)收藏家們便把目光移到了市中心的一些鬧中取靜、設施齊全、建筑密度又低的老式住宅上來，它們不僅具有很強的保值和增值性，居住也是很不錯的選擇。

      加上2005年7月21日起，我國開始實行更富彈性的人民幣匯率機制，目前人民幣對美元的升值已超過2％，并且國外很多企業(yè)和個人還在看好未來的人民幣升值空間，境外的資金對商業(yè)房地產(chǎn)和歷史建筑都情有獨鐘。這些也勢必會推動老式住宅市場的發(fā)展。

      因此，蔡芒華預計，對2006年上海的房地產(chǎn)市場必須辯證看待。從宏觀上，2005年普通住宅房受宏觀調(diào)控影響最大，最大跌幅超過30％。去年商業(yè)地產(chǎn)價格連續(xù)4年保持上揚態(tài)勢，漲幅超過35％。

      而反觀老式住宅市場，2005年價格與2004年底相比基本變化不大。經(jīng)歷了一年的市場調(diào)整，位置的優(yōu)勢、特殊的文化底蘊、建筑本身的觀賞價值和市場供給的稀缺性使得老式建筑越發(fā)堅挺。因此可預估2006年老式住宅市場的價格還會有5％~10％的升幅。