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    與北京高檔公寓租賃市場(chǎng)整體波動(dòng)較大不同，朝陽(yáng)公園周邊公寓租金一直保持堅(jiān)挺。
   
    目前，北京高檔公寓的出租價(jià)格正在以每年10%~15%的速度下跌。戴德粱行的“2004年cbd高檔公寓租賃價(jià)格將持續(xù)下滑”的預(yù)測(cè)也得到印證，而且下降幅度較大。中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告則認(rèn)為：下降幅度在每套每月100元至300元之間。

    另一方面，北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的資料卻表明：目前，朝陽(yáng)公園區(qū)域租賃交易仍然十分活躍，上市房源較多，租金水平相對(duì)較為平穩(wěn)。

    同是高檔住宅租賃市場(chǎng)，差別為何如此之大？

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，朝陽(yáng)公園極佳的景觀(guān)自然環(huán)境、放量趨小、租戶(hù)群穩(wěn)定，使其更具投資價(jià)值。

    華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理江樹(shù)生形象地解釋說(shuō)：“朝陽(yáng)公園房子的投資就像買(mǎi)國(guó)債，可以期待它的平穩(wěn)增值；而買(mǎi)其他區(qū)域的房子投資就像買(mǎi)股票，經(jīng)歷大起大落的可能性較大。”
北京金岳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理金艷則認(rèn)為，cbd地區(qū)高檔樓盤(pán)環(huán)境嘈雜，朝陽(yáng)公園安靜的環(huán)境加上離cbd寫(xiě)字樓的距離較近，使大量白領(lǐng)階層頗為青睞這一區(qū)域。

    此區(qū)域的開(kāi)發(fā)量接近飽和，這也是租賃市場(chǎng)保持穩(wěn)定的一個(gè)重要原因。金艷指出，例如在西大望路，高檔公寓供應(yīng)量激增導(dǎo)致房屋出租困難，而朝陽(yáng)公園周邊樓盤(pán)屈指可數(shù)，租戶(hù)群體卻不斷壯大，所以無(wú)論售價(jià)還是租金，都不會(huì)有大幅度下降。

    對(duì)于租戶(hù)群的構(gòu)成，北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司朱永生博士指出，來(lái)自cbd、燕莎、使館區(qū)的“富人”，使該區(qū)域的高檔公寓空置率一直維持在較低水平。

    租金決定售價(jià)。金艷認(rèn)為以房?jī)r(jià)衡量，此區(qū)域的租金較為合理。她告訴記者，公園大道的租金是每平方米18美金，售價(jià)18000元~20000元/平方米，投資者10年就可收回成本。

    另外，投資者也被分為兩類(lèi)。自住人群里一部分有增值和保值的想法，江樹(shù)生指出，這部分人以外國(guó)客戶(hù)居多，買(mǎi)了先住，當(dāng)有一天離開(kāi)中國(guó)的時(shí)候把它或租或售；而純粹投資的人大部分是來(lái)自中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、新加坡的投資者，“他們購(gòu)買(mǎi)這一區(qū)域的房子就為了在中國(guó)擁有一套投資性物業(yè)?！苯瓨?shù)生說(shuō)。

    此區(qū)域出租型公寓的戶(hù)型也有其特點(diǎn)。從150平方米、200平方米、300平方米、400平方米的戶(hù)型租賃情況看，150平方米~200平方米戶(hù)型的投資型居多?！皯?hù)型偏小的住宅適合投資。”金艷認(rèn)為。

    金艷還指出，產(chǎn)品的差異也很明顯，9號(hào)公寓、維多利亞、皇石國(guó)際三個(gè)產(chǎn)品中，皇石國(guó)際本身定位就是投資概念，所以更適合租賃。