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   地鐵的建成除了將給本市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響外，給天津市商業(yè)帶來(lái)的改變也是不容忽視的。相對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)模式來(lái)講，地鐵商鋪有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，專(zhuān)家認(rèn)為，如果運(yùn)作得當(dāng)，地鐵商鋪蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。

    交通便利形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

    對(duì)于天津商業(yè)界來(lái)說(shuō)，地鐵商鋪是個(gè)新興的商業(yè)模式，這個(gè)新興模式所具有的交通便利的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)是傳統(tǒng)商業(yè)無(wú)法比擬的。

    南開(kāi)大學(xué)國(guó)際商學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系張永強(qiáng)教授認(rèn)為，在繁華的大都市中，地鐵無(wú)疑是最便利的交通工具。地鐵運(yùn)行后，會(huì)吸引大批乘客，許多乘客也會(huì)變成地鐵商鋪的顧客。而對(duì)于傳統(tǒng)商圈來(lái)說(shuō)，交通不便現(xiàn)在已成為許多商業(yè)設(shè)施無(wú)法吸引客源的最主要原因之一。

    “在零售學(xué)里，商店如果想吸引顧客，至少要有可接近性，這樣便于顧客往來(lái)。地鐵商鋪就具備了這種特點(diǎn)，也因此具備了商機(jī)。”張永強(qiáng)表示，地鐵站周?chē)趩我坏罔F商鋪的基礎(chǔ)上也可能形成一個(gè)商鋪群體，會(huì)有其他例如書(shū)店、藥店等業(yè)態(tài)的加入，從而形成一個(gè)地鐵商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，如果地鐵運(yùn)營(yíng)的時(shí)間長(zhǎng)，那么地鐵周?chē)部山ㄆ鹨故?，帶?dòng)更多的業(yè)態(tài)發(fā)展起來(lái)。

    此外，張永強(qiáng)認(rèn)為，地鐵商圈還能夠擴(kuò)大輻射范圍，如果地鐵站周?chē)泻玫纳啼?，即使幾站地以外的顧客也有可能到此?lái)消費(fèi)。而傳統(tǒng)商鋪只能吸引一個(gè)區(qū)域的顧客。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，仍然是地鐵商鋪的最大交通便利優(yōu)勢(shì)起了作用。

    地鐵商鋪也給天津商業(yè)界帶來(lái)了新的血液。商業(yè)人士認(rèn)為，隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)建成開(kāi)通的臨近，地鐵將為津城商鋪市場(chǎng)提供更多的空間，帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。同時(shí)，由于交通便利、人流旺盛的因素，地鐵商鋪的發(fā)展將呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。

    經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)重便利

    地鐵商鋪具備了優(yōu)勢(shì)，但專(zhuān)家認(rèn)為，地鐵商鋪必須找準(zhǔn)定位，與傳統(tǒng)商鋪錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，才能給投資商帶來(lái)回報(bào)。

    據(jù)張永強(qiáng)介紹，從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度講，市場(chǎng)＝人口＋購(gòu)買(mǎi)力＋購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，地鐵商鋪具備了人口因素，但經(jīng)營(yíng)者必須考慮地鐵乘客的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。

    在地鐵站周?chē)?jīng)營(yíng)者應(yīng)該考慮到消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的往往是一些生活必需品和日常消費(fèi)品，而且單件商品體積也不宜過(guò)大，因?yàn)榈罔F商鋪的多數(shù)顧客都是乘客。以購(gòu)物為主的地鐵商鋪經(jīng)營(yíng)定位可以是家居飾品、服飾、運(yùn)動(dòng)用品、文化用品、書(shū)刊、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等。

    此外，地鐵商鋪應(yīng)該與傳統(tǒng)商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，盡量考慮到便利性。

    張永強(qiáng)認(rèn)為，超市比較適合在地鐵站周?chē)?，但合適的地鐵商鋪絕不僅僅是超市，還應(yīng)該有服務(wù)的配套項(xiàng)目，應(yīng)該與超市形成互補(bǔ)性。另外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也比較適合在地鐵站周?chē)ⅰ臓I(yíng)銷(xiāo)學(xué)角度講，地鐵商圈應(yīng)該以服務(wù)和消費(fèi)為主，這部分業(yè)態(tài)應(yīng)該占70%，而購(gòu)物業(yè)態(tài)應(yīng)該占30%。因此，地鐵商圈應(yīng)該屬于消費(fèi)型商圈。

    另外，地鐵商鋪也必須注重品牌經(jīng)營(yíng)。張永強(qiáng)認(rèn)為，乘坐地鐵的很多都是固定的人群，地鐵商鋪也不能只吸引一次性的顧客，而是應(yīng)該考慮固定的客源。因此，地鐵商鋪經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)品牌和創(chuàng)造品牌上下功夫。

    專(zhuān)家推薦兩項(xiàng)策略

    商業(yè)人士認(rèn)為，地鐵商鋪可以采取兩種商業(yè)規(guī)劃及基本經(jīng)營(yíng)策略。

    首先是采取“大包租”策略，也就是“整租”策略。所謂“大包租”，就是與有實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司合作，一次性將地鐵商業(yè)包租給一方運(yùn)營(yíng)，地鐵公司負(fù)責(zé)收取租金。承運(yùn)公司經(jīng)過(guò)適當(dāng)包裝后，再以零售價(jià)分租給零售商。據(jù)了解，目前，國(guó)內(nèi)大中城市中很多地鐵商鋪就是采用這種模式運(yùn)作的。相比地鐵公司直接負(fù)責(zé)招商戶(hù)的模式來(lái)說(shuō)，承運(yùn)公司資金調(diào)度能力強(qiáng)，人脈關(guān)系廣，而且有經(jīng)營(yíng)商鋪的經(jīng)驗(yàn)。此種“包租”形式的優(yōu)點(diǎn)是回報(bào)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，但是不利于地鐵物業(yè)價(jià)值最大化。

    另外，地鐵公司也可采取“分租”策略。所謂“分租”，就是將地鐵站廳內(nèi)的商鋪分別租賃給有實(shí)力的零售商，地鐵公司從中分別獲取各商戶(hù)的租金。此種“分租”形式回收穩(wěn)定，有利于地鐵物業(yè)價(jià)值最大化。

    張永強(qiáng)認(rèn)為，地鐵運(yùn)營(yíng)后，會(huì)有巨大、持續(xù)的客流，從而帶動(dòng)物流和商流的發(fā)展。因此有關(guān)方面制定好經(jīng)營(yíng)策略非常必要。此外，還應(yīng)該有管理機(jī)構(gòu)對(duì)地鐵商圈的結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行規(guī)范，有利于商圈的整體發(fā)展。