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      曾幾何時，連夜擠在售樓處前排成一字長龍等著開盤放號，是杭州樓市的一道風(fēng)景。而在一手和二手市場之間，還存在著一種不公開的交易模式，那就是期房轉(zhuǎn)讓。盡管政府部門三令五申“期房限轉(zhuǎn)”，但善于變通、私下操作的一直不乏其人。這種看似“周瑜打黃蓋”——一個愿打一個愿挨的交易方式屢禁不絕。然而隨著去年6月1日，“對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”的新政策開始實施，以及宏觀調(diào)控后的房價松動，隱藏在“期房轉(zhuǎn)讓”背后的矛盾開始顯現(xiàn)……

　　地位逆轉(zhuǎn)，輪到買家后悔了

　　在上海工作的鄭先生，2005年3月通過中介公司，在慈溪買了一套單身公寓，總價14.5萬元，簽訂合同當(dāng)天，鄭先生付給賣方3.5萬元定金，5月又付了4.5萬元。因為房子是期房，雙方約定，房子交付并過戶之后，鄭先生再支付6.5萬元余款。

　　合同簽訂不久，有關(guān)征收營業(yè)稅的新政出臺，規(guī)定從2005年6月1日起，居住不滿兩年的住宅需交納5.5%營業(yè)稅，然而在當(dāng)初的合同中并沒有這項稅費的內(nèi)容。雖然對他們的這宗交易這筆錢只有8000元，絕對數(shù)額不算太大，但雙方都認(rèn)為不應(yīng)該由自己來承擔(dān)。

　　僵持一段時間后，由于當(dāng)?shù)匾皇址糠績r開始出現(xiàn)松動，鄭先生當(dāng)初為戶口遷入而買房的理由也發(fā)生了變化，遂提出退房。鑒于此，原本口氣強硬的賣方提出與鄭先生共同承擔(dān)營業(yè)稅，具體比例等賣方領(lǐng)到房產(chǎn)證后再協(xié)商。而對鄭先生來說，這套房子早已不如1年前那么吸引他，這樣的條件自然不能讓他滿意。

　　這是很典型的一個期房轉(zhuǎn)讓案例，只是角色發(fā)生了轉(zhuǎn)換——如果時間提早半年，強勢的一方不會是買家鄭先生而是賣家。

　　買家風(fēng)險：竹籃打水一場空

　　盡管從2004年4月開始已經(jīng)有“限制期房轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但事實上，記者從中介公司和開發(fā)商那里了解到，直到2005年末，通過更名和事先簽訂意向書進(jìn)行期房交易的現(xiàn)象仍然存在。

　　交易的方式主要有兩種。一是在開發(fā)商處進(jìn)行“更名”，即將賣主與開發(fā)商之間簽訂的購房合同直接變更為買方與開發(fā)商之間的購房合同，合同上價格不變，賣主的差價收益則由買方直接現(xiàn)金給付。更名之后，買主就像購買一手房一樣直接與開發(fā)商發(fā)生關(guān)系了。

　　另一種是事先簽訂意向書。這種情況一般通過中介公司進(jìn)行操作，比如某套期房通過某種途徑(可能是朋友介紹、或者是中介公司穿針引線)，買賣雙方達(dá)成交易意向后在中介公司簽訂轉(zhuǎn)讓意向書。在轉(zhuǎn)讓意向書上，雙方約定在賣方領(lǐng)出三證后再正式簽訂買賣合同，同時還寫明了房屋的成交價格及買方所需要支付的定金。

　　相對于第一種方式，事先簽訂意向書對買家來說風(fēng)險更大。因為商品房的權(quán)利狀況、賣家的履約能力和誠信度不確定，都有可能會出現(xiàn)一房二賣的情況，讓買家蒙受損失。

　　“如果遇到房價上漲，賣方可能不再售賣房子，而房子的所有權(quán)在賣方手中，買家無法保證房子的轉(zhuǎn)移權(quán)，失去買房良機(jī)，甚至出現(xiàn)首付或定金(一般是房價的30%)無法拿回的風(fēng)險?！辈稍L中杭州外灘房產(chǎn)董事長陳夢月表示，樓市形勢好的時候這種情況是比較常見的。

　　毀約、退房，后患開始出現(xiàn)

　　從鄭先生的那個案例看，出現(xiàn)關(guān)于營業(yè)稅問題的分歧與其說是主因，不如說是導(dǎo)火索。

　　不僅是營業(yè)稅的問題，實際上，采訪中業(yè)內(nèi)人士表示，雖然樓市交易清淡讓私下的期房交易縮水不少，但最近這段時間，關(guān)于“毀約賠償”、“退房”之類的咨詢已經(jīng)有增加的趨勢，后患無窮，讓人頭痛。

　　杭州的賀先生一套期房好不容易在去年年末內(nèi)退給了開發(fā)商，至于退房的原委，說白了就是因為期房轉(zhuǎn)讓不成。

　　當(dāng)時，賀先生除了自住的房子之外，手上有3套房子。樓市形勢好的時候，他還抱著等等看的想法，雖然去中介公司掛了牌，但要價還是比較高，結(jié)果無人接盤。

　　中介公司不斷幫他出主意，同時賀先生也感到了資金壓力：3套房子的每月按揭還款在1萬元以上，而其中一套用于出租的二手房也空關(guān)了近3個月，原本以租養(yǎng)房的想法也落空了。

　　如果期房不能及時出手，全靠自己的收入來支撐銀行還款，捱到拿房產(chǎn)證已基本不現(xiàn)實。就算交房時間還有半年，要辦理三證還得交契稅、物業(yè)維修基金等，而哪怕他愿意承擔(dān)居住不滿2年即上市交易的所有稅費，等別人來買房也還需要時間。按他的說法，“這么一算下來，簡直是一身冷汗。”

　　本來賀先生想通過中介公司操作，但最后關(guān)頭買家突然退卻，他一下傻了眼。這時，中介公司也怕招來大堆麻煩，對這筆交易開始不再有興趣。

　　思來想去，只有退房一著棋了。好在賀先生的一個朋友與該樓盤的銷售經(jīng)理熟識，專門請客吃飯后，通過關(guān)系，售樓人員在二期銷售中幫他聯(lián)系了一位買家，當(dāng)然轉(zhuǎn)讓的價格比較低。達(dá)成意向后，由開發(fā)商撤銷預(yù)售登記，然后轉(zhuǎn)賣。

　　算起來他幾乎沒有收益，但賀先生頗為慶幸，“現(xiàn)在聽說有其他的朋友在低價出房，也有人因為難以出手急得跺腳。”