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      劉女士近期對尾房產(chǎn)生了濃厚興趣，主要原因是京城新開了一家大型尾房超市。平常生活中便頗有經(jīng)濟(jì)頭腦的劉女士認(rèn)為，買房子同女人買衣服一樣，是“淘”出來的，買房前需要多方搜尋信息，尤其是開發(fā)商打折優(yōu)惠策略。

　　在劉女士看來，雖然不少尾房戶型選擇余地較小，但也不排除開發(fā)商先賣差房，再賣好房的可能，尾房在價(jià)格上也更勝一籌。

　　由于劉女士在四惠附近工作，因此她把淘房的范圍確定為工作地點(diǎn)周邊的區(qū)域，如果交通條件好，位置偏遠(yuǎn)一些也沒有關(guān)系。另外，價(jià)格上最好不要突破8000元/平方米，兩居、三居均可，有些品質(zhì)高的房子，面積大些、房價(jià)貴些她也可以考慮。

　　「初步篩選」

　　劉女士搜房的地域范圍比較寬泛，東城、朝陽、崇文、通州等有不少尾房項(xiàng)目能滿足其需要。但考慮到價(jià)格因素，東城、崇文低于8000元/平方米的房子少之又少。因此，記者將搜房范圍定為朝陽和通州。其中，朝陽區(qū)三環(huán)以內(nèi)的房價(jià)較高，通州雖然位置偏遠(yuǎn)，但房價(jià)便宜，交通條件也不錯(cuò)。

　　    第1站 朝陽 分布廣塔樓居多

　　區(qū)域綜述：近幾年，朝陽區(qū)一直是北京房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，新盤供應(yīng)量很大，房產(chǎn)類型涵蓋了普通住宅、別墅等各個(gè)種類，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套比較成熟，價(jià)格上也相對較高。

　　記者海量搜索發(fā)現(xiàn)，朝陽區(qū)的尾房項(xiàng)目較多，總數(shù)達(dá)到40個(gè)左右。但不少要么價(jià)格較高，要么戶型偏大，還有的項(xiàng)目剩下的都是商鋪。

　　將這些項(xiàng)目一一核實(shí)、放棄之后，完全符合劉女士需求的項(xiàng)目也就十幾個(gè)，其分布區(qū)域較廣，從三環(huán)附近一直延伸至五環(huán)以外。

　　記者探營：在價(jià)格上，項(xiàng)目位置越遠(yuǎn)離市中心房價(jià)越便宜。在記者搜索到的這些尾房中，最便宜的房子是燕歸寧馨園，僅4150元/平方米，售價(jià)最高的城市月光則達(dá)8500元/平方米。大多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)都在7000元/平米左右。相對于該區(qū)域正在熱賣的期房、現(xiàn)房，這些尾房項(xiàng)目在價(jià)格上還是具有優(yōu)勢，一般能便宜500元/平米左右，而且開發(fā)商還有不少購房優(yōu)惠政策。

　　綜合考慮各方面因素后，記者建議劉女士將燕歸寧馨園、北苑近鄰、酷特區(qū)、綠島苑、10am新坐標(biāo)、卡布其諾、黃金苑、城市月光、盛和家園等項(xiàng)目列為重點(diǎn)考察對象。原因是這些項(xiàng)目位置不錯(cuò)，距離四惠不算太遠(yuǎn)，而且交通優(yōu)越，除了三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、京通快速等主干道外，城鐵方面還有八通線可以通達(dá)。

　　不過，由于是尾房，房源及戶型的選擇余地不是很大。同時(shí)，其建筑類型多為塔樓或者板塔結(jié)合，戶型方正、布局合理、南北通透的板樓相對較少。劉女士可逐一仔細(xì)考察。

    第2站 通州 板樓為主經(jīng)濟(jì)實(shí)用

　　區(qū)域綜述：“兩軸兩帶多中心”格局的提出進(jìn)一步提升了通州的區(qū)域價(jià)值，并促進(jìn)通州樓市快速發(fā)展。

　　記者考察發(fā)現(xiàn)，通州樓市目前具有幾大優(yōu)勢：一是交通比較便利，京通快速路和城鐵八通線已將其與市中心緊密相連；二是最近幾年其環(huán)境得到了整治，城市面貌發(fā)生很大變化，早已不是老北京印象中通州的落后局面；另外，受cbd的輻射帶動(dòng)，當(dāng)?shù)厝丝诿芏炔粩嗯噬?，其商業(yè)配套、生活設(shè)施也在不斷完善。

　　從產(chǎn)品規(guī)劃來看，通州住房多屬于中檔產(chǎn)品，高端、低端項(xiàng)目均不占主流。而且，居民當(dāng)中工作在cbd區(qū)域的人數(shù)較多。目前，通州的樓價(jià)已從過去的2000元/平方米攀升至3500元/平方米以上，不少項(xiàng)目均價(jià)早已突破4000元/平方米，有的高端樓盤甚至達(dá)到5000元/平方米以上。但與朝陽相比，其價(jià)格還是要便宜不少。

　　記者探營：尾盤方面，通州在售項(xiàng)目總計(jì)約為20多個(gè)，其中符合劉女士需求的并不算多，只有10個(gè)左右。

　　另外，尾盤價(jià)格多數(shù)在3000元－5000元/平方米之間，其建筑類型以板樓為主。

　　綜合考慮各方面因素，記者將水戀晶城、梨園小鎮(zhèn)、世紀(jì)龍鼎、翠屏北里、北歐小鎮(zhèn)、11station、漷縣鎮(zhèn)商業(yè)廣場住宅小區(qū)等項(xiàng)目納入重點(diǎn)考察范圍。這些項(xiàng)目戶型大多設(shè)計(jì)合理，布局緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，通透性、采光率俱佳，房源選擇余地大，非常適合像劉女士這樣的年輕白領(lǐng)居住。

　　■購房貼士

    提前了解尾房成因

    可向?qū)I(yè)評估機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司了解

　　尾房即那些在樓盤項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售最后階段的少部分剩余房屋。

　　尾房的形成原因多種多樣，大致可分為三大類：一是有問題賣不出去的尾房，如：朝向差、樓層差、景觀不理想、戶型不合理、手續(xù)不全等；二是另有用途或沒打算賣出去的尾房，如：開發(fā)商留作自用，開發(fā)商留作日后出租等；三是樓盤本身沒有問題，但在銷售開始階段沒有獲得市場認(rèn)可，后期便承受了很大的銷售壓力，從而形成尾房。

　　由于尾房品質(zhì)的參差，消費(fèi)者在購買尾房時(shí)最好咨詢一下專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)或品牌經(jīng)紀(jì)公司，對自己要購買的房產(chǎn)價(jià)值做到心中有數(shù)，以合理規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)。此外，對于法院判決的抵押房或債權(quán)房，需要房產(chǎn)出售者出具有法律效力的評估報(bào)告。

    看尾房有三大注意

    明確產(chǎn)權(quán)、確定優(yōu)勢、實(shí)地考察細(xì)節(jié)

　　鏈家和中大恒基有關(guān)人士均認(rèn)為，在挑選尾房的過程中，一定要認(rèn)真比較，實(shí)地查看，擇優(yōu)購買，切不可只圖價(jià)格上的優(yōu)惠而放過真正的實(shí)惠。以下幾個(gè)方面尤為值得注意：

　　1、要“驗(yàn)明正身”查看房屋的產(chǎn)權(quán)，確定沒有糾紛。某些開發(fā)商為了資金周轉(zhuǎn)，會把房子抵押給銀行。在購買尾房的時(shí)候，一定要了解其產(chǎn)權(quán)歸屬。在確定沒有糾紛時(shí)再“下手”，為保險(xiǎn)起見，即使在簽訂購房合同時(shí)，也要注明取得產(chǎn)權(quán)的日期。

　　2、購買尾房時(shí)也要現(xiàn)場考察其投資潛力，購房者要確定所購尾房的一兩點(diǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢，以利于以后出售。

　　3、尾房都是現(xiàn)房，要實(shí)地考察，注意細(xì)節(jié)。深入檢查墻壁有無裂縫，廚衛(wèi)是否漏水，供暖是否有故障。尾房作為現(xiàn)房的好處也正是在這里，各種問題一目了然，只要注意觀察，一般問題都能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

　■業(yè)主感受

    獲尾盤信息要勤跑勤問

　　●區(qū)小姐：

　　身邊朋友的買房經(jīng)歷使我對北京的期房心有余悸，我和先生說好了，要買就買現(xiàn)房，“看得見，摸得著”。所以我們想買尾房。畢竟它是沒人住過的新房，而且有些尾房還能優(yōu)惠。

　　我們從報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等廣泛搜集資料，但尾房信息不多。后來，我們通過幾家中介公司了解了一些尾房信息，但是各家代理的項(xiàng)目都不同，所以要多跑多問。另外，可以多往一些已銷售過一段時(shí)期的樓盤打電話咨詢，隨時(shí)了解項(xiàng)目情況。有些項(xiàng)目在推出后期的房源時(shí)會以優(yōu)惠價(jià)“清理”上一期的房源。

    痛說項(xiàng)目劣勢“逼”開發(fā)商降價(jià)

　　●馬先生：

　　前段時(shí)間，我在朝陽區(qū)定福莊買到一套兩居室，價(jià)格是4500元/平方米。在此之前我看房看了一年多，由于手頭積蓄有限，為了避免落入購房陷阱，一直沒有下定決心買房。在考察這套房子時(shí)，由于項(xiàng)目已進(jìn)入尾房階段，不少業(yè)主都入住，小區(qū)的環(huán)境、配套及房子的戶型等等都比較直觀，讓人感覺比較放心。

　　為了深入了解房子質(zhì)量、升值潛力等因素，我在網(wǎng)上同一些已經(jīng)入住多日的老業(yè)主進(jìn)行了廣泛交流，并實(shí)地參觀了一些正在裝修的房子，發(fā)現(xiàn)了許多不易察覺的問題，比如，小區(qū)水質(zhì)不算太好、單元門禁系統(tǒng)時(shí)常出故障、煤氣表位置不利于裝修等。

　　最后與開發(fā)商談房價(jià)時(shí)，我便搬出了這些劣勢，最終，在打9.8折的基礎(chǔ)上，開發(fā)商又給我額外的優(yōu)惠：每平方米便宜近200元。買這套尾房，值了！