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   本市桑女士來電咨詢：她的一個剛工作三年的同事，最近用自己的積蓄，再跟家里“借”一點(diǎn)，付了22萬元的首付，又按揭10萬元，在單位的旁邊買了一套30多平方米的小套二手房，每月供960多元，相當(dāng)于原來的房租費(fèi)。

　　她家里有30萬元的定期存款，她能不能現(xiàn)在投資這種小套的二手房，先付20多萬元的首付，剩下10萬元按揭，再將這套二手房出租，用每月租金來支付按揭費(fèi)。這種投資劃不劃算？有沒有風(fēng)險(xiǎn)？

　　確定合理的收益率

　　以桑女士的投資方案為例，如果桑女士30萬元存入銀行，則一年的定期存款所得(減去利息稅)：300000×2.25%×(1-20%)=5400元。

　　30萬元購買二手房以后，按月租1000元，每年有一月的空房，出租收益：1000×11=11000元，從賬面上看，明顯高于銀行存款。

　　林先生在鬧市區(qū)有一套110平方米的商品房，因?yàn)樵诔俏饕奄I了一套150多平方米的新居，原來想把這套房出售的，但由于轉(zhuǎn)讓價(jià)達(dá)不到他的“預(yù)期”，他干脆將這套房子用來出租，每月3300元，一年差不多40000元。而這套裝修過的房子，按價(jià)值100萬元估價(jià)，如果林先生變現(xiàn)，100萬元不作其他投資只存入銀行，那么稅后收益：1000000×2.25%×(1-20%)=18000元。

　　杭城一位銀行的理財(cái)分析師認(rèn)為，任何投資首先考慮的都是收益率。投資二手房也一樣，投資者應(yīng)該注意，確定合理的二手房收益水平是正確投資的關(guān)鍵。如果你的預(yù)期投資收益在1%至2%，可以選擇銀行儲蓄；若您的投資預(yù)期在3%，盡可選擇國債。也就是說，投資二手房的合理收益率至少應(yīng)在3%以上，否則就沒必要進(jìn)行這種有一定風(fēng)險(xiǎn)、投資額較大、資金回收期較長的投資了。

　　以房養(yǎng)房是否劃算

　　桑女士如果在購買30萬元的二手房時(shí)，首付20萬元，剩下10萬元按揭，按20年等額本息還款計(jì)算，年得率5.51%，則月供：960.34元。差不多，剛好房租支付月供。那么，在付了首付以后，再留下部分按揭，用房租來還貸，這種模式是否合算呢？

　　先來算算，桑女士按揭的10萬元，1年需要支付多少利息？

　　在960.24元的月供中，利息為271.79元，月付本金為688.45元。則按揭貸款10萬元，每年的利息為：3261.48元。

　　而這貸來的10萬元的收益，如果不考慮房屋折舊和地價(jià)漲價(jià)因素，那么一年的收益為：11000/3=3666.67元?；旧吓c支付的利息相當(dāng)。

　　專家認(rèn)為，按揭貸款購置了第二套房產(chǎn)后，以租金收入償還月供的這種以房養(yǎng)房的投資方式，原則上來說，要以出租房產(chǎn)年收益率與銀行按揭貸款利率5.508%相比，如果相差無幾，考慮到房地產(chǎn)的潛在升值，可以投資，如果租房年收益率比銀行按揭貸款利率低了很多，則應(yīng)放棄投資。

　　投資二手房產(chǎn)應(yīng)注意

　　因?yàn)橘彿康哪康木褪浅鲎猓酝顿Y者應(yīng)該注意一些事項(xiàng)。

　　要選擇老城區(qū)或繁華地段。租房者都希望房子所在區(qū)域配套完善、生活方便，所以，購買二手房用于出租投資的首要原則就是選擇繁華地段，即使房子的售價(jià)較高，也值得投資，因?yàn)榈囟问怯绊懛孔幼饨鸶叩偷闹匾蛩亍Ｒ痪邮矣捎诒Ｓ辛可?，價(jià)格一直堅(jiān)挺，投資少，也比較好租。

　　另外，房齡也是一個不容忽視的問題，房屋的折舊率約每年2%-3%。十年以上的房屋設(shè)備陳舊，戶型過時(shí)，總價(jià)值會少很多，租金也要大打折扣。再加上一般都是70年土地使用權(quán)，年代長久，那么土地使用權(quán)的期限也越來越短，也是一種隱性貶值。

　　專家認(rèn)為，投資二手房也有一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其是按揭貸款的投資者，應(yīng)該對房子周圍仔細(xì)考察，特別是要了解，短期內(nèi)附近是否會被納入拆遷和改造規(guī)劃內(nèi)，若是有此可能，一定不要購買這類二手房。