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　   調(diào)整期下的上海樓市，投資性購房淡出市場，房價趨于理性，自住買房成為市場需求主體。

　　但明年剛性市場需求依然強勁：隨著“世博”建設(shè)項目的實質(zhì)啟動，拆遷的剛性需求旺盛；隨著經(jīng)濟(jì)的整體走高，居民改善住房需求增加；受人口年齡結(jié)構(gòu)影響，新一輪結(jié)婚數(shù)量激增，這將帶動相當(dāng)數(shù)量的婚房需求；外地、境外人士的投資置業(yè)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大；而在國家宏觀調(diào)控的背景下，投資性購房需求有繼續(xù)減少的趨勢。 　　

　　從供應(yīng)層面看，上海目前存量房維持在一個較高水平，已向1000萬平方米挺進(jìn)，明年因在今年看不清形式“捂盤”的樓盤，將陸續(xù)推向市場，加之正常推向市場的供應(yīng)量，明年總體市場供應(yīng)將極為充沛，使市場呈現(xiàn)出供略大于求的局面。

　　房貸走勢

　　2006年1月1日，原來5.31%的個人住房貸款優(yōu)惠利率就要對所有房貸借款人取消了，即使能獲得銀行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于過去，而上限達(dá)到了6.12%.

　　對于這樣的利率調(diào)整，精明的上海人當(dāng)然不會等閑視之。隨著年關(guān)將近，滬上各大銀行已經(jīng)迎來一股還款高峰。

　　二手房個稅

　　國家稅務(wù)總局重申二手房交易必須繳納個稅，廣州已開征房地產(chǎn)交易個人所得稅，目前，上海地區(qū)雖沒有明確何時開始強制執(zhí)行此稅種，但一旦強制征收，將對投資型物業(yè)帶來最直接的影響。

　　以一套100平方米的商品房為例，購買時60萬元，賣出價為90萬元，其中，應(yīng)繳納的合理費用約6萬元，個稅需繳納4.8萬元。這樣，賣方在獲得90萬元的房款后，除去所應(yīng)繳納稅費外，還要多付4.8萬元的個稅，實際到手的數(shù)額只有79.2萬元。受政策影響，在個稅正式執(zhí)行前，部分房東已開始要求減低房價，以便盡快成交，因為上繳稅收將成為賣方一筆不小的開銷，賣方為降低損失也會把稅款打在房價里，而買方不肯為此埋單，買賣雙方將會尋找平衡點。

　　租房結(jié)婚

　　面對調(diào)整中的房價，租房結(jié)婚可能成為明年不少年輕人采用的方式。一方面，這些年輕人雙方?jīng)]有足夠的錢付房子的首付，只能先租房，等以后手頭寬裕時再做打算；另一方面，也有些年輕人覺得結(jié)婚前耗費數(shù)十萬、上百萬買了房，不過是將未來幾十年租房的錢，集中在短期內(nèi)支出而已。打個比方說，一套總價100萬元的商品房，不考慮利息成本，就按70年計算，再加上物業(yè)管理費，平均分?jǐn)偟矫磕甑幕ㄙM在1.8萬元左右，每月1500元，用這筆錢租房也基本夠了。盡管從表面上看，租上10年，付出18萬元，房子還不是自己的，很不劃算，但現(xiàn)在的房價已經(jīng)開始下調(diào)，比原先下調(diào)20%的樓盤也不是沒有，等于原先100萬的房子，少付了20萬，這筆錢租房可以租上10年了，在等的這段時間，租房相當(dāng)于白住。