在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的同一頁面上可以清楚地查詢到2006年2月本市商品房預(yù)售登記統(tǒng)計數(shù)字為全市10349套，1164587平方米。去除所有其他條件，我們?nèi)绻麊渭円詳?shù)字游戲計算，這些新增供應(yīng)量夠賣3個星期。
對比另外一個數(shù)字，目前期房可售房屋套數(shù)為181627套，27395588平方米。加上現(xiàn)房部分，剛好可以銷售1年。依然是數(shù)字，市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合統(tǒng)計結(jié)果：2005年，全市商品住宅期房預(yù)售成交面積2152萬平方米。從區(qū)域看，朝陽、豐臺仍是供應(yīng)量最大的區(qū)域，其次是昌平，海淀區(qū)僅排名第四，石景山區(qū)占據(jù)了第五。
目前各大代理商傳來的信息表明，今年新盤的集中放量在下半年。因此從總量可以斷定，今年的供應(yīng)量完全能夠滿足購買需求，而對于每個買房人個體而言，關(guān)鍵是，如何選擇對的？
東四環(huán)公園大盤仍是熱點
代表新盤：公園1872、泛海國際
中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力兩年躋身三甲的招商地產(chǎn)，進(jìn)入北京開發(fā)的第一住宅樓盤“公園1872”位于東四環(huán)旁，緊鄰紅領(lǐng)巾城市公園的東側(cè)。占地面積127266平方米，居住區(qū)地上建筑面積約30萬平方米，其中住宅約26萬平方米，商業(yè)辦公約4萬平方米。
據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項目與公園緊密相連，擁有極好的公園景觀。項目南臨60米寬的朝陽北路，西臨30米寬的朝園東路；北面和東面為已建成住宅小區(qū)。項目包括住宅、會所、中小學(xué)、幼兒園、城市開敞和綠化空間、商業(yè)零售區(qū)，一棟soho公寓和一棟辦公大樓。
住宅戶型豐富，面積從90平方米至400平方米不等。其中主力戶型是150-220平方米的三房兩廳帶半居室的戶型，占戶型總量的一半以上。另外還有300平方米左右，帶有通高客廳的豪華三居室以及少量400平方米左右的頂樓大平層，住宅樓首層為復(fù)式戶型。大部分戶型可看到紅領(lǐng)巾公園。
小區(qū)緊鄰占地40公頃的城市公園紅領(lǐng)巾公園，公園擁有20公頃的水面，景色宜人；小區(qū)內(nèi)設(shè)計有約2.6萬平方米的大型中心庭院，南北向樓間距最小處120米，最寬處220米，視野極為開闊，中心庭院由世界知名的美國edaw公司擔(dān)綱園林景觀設(shè)計。
另外一個大盤泛海國際則借勢于朝陽公園。據(jù)了解，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米。區(qū)域分析
據(jù)了解，今年東四環(huán)沿線將出現(xiàn)兩個高檔大盤。一個是位于朝陽公園東建筑面積達(dá)到200萬平方米的泛海國際居住區(qū)。另一個則是招商地產(chǎn)在紅領(lǐng)巾公園東開發(fā)的高尚社區(qū)“公園1872”。這兩個樓盤共同的特點是借勢公園。東四環(huán)新盤借園造勢
朝陽區(qū)擁有北京最大的城市公園———朝陽公園，其位于朝陽區(qū)的中部，占地達(dá)320公頃。此前北京市政府已投入40億元，將其打造成北京的“中央公園”，也是目前亞洲最大的公園。除了朝陽公園外，周邊還有朝陽高爾夫球場、紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖公園等大小公園簇?fù)碇骶幼⌒^(qū)。
此外，東四環(huán)沿線的城市綠化帶周邊地產(chǎn)項目都具有良好的生態(tài)環(huán)境，因為城市綠化帶中的地產(chǎn)項目可以借助城市綠化的優(yōu)勢開發(fā)生態(tài)住宅產(chǎn)品，目前位于京城各大城市綠化帶周邊的地產(chǎn)項目都把生態(tài)作為其主要挖掘的對象，把生態(tài)和建筑產(chǎn)品集合開發(fā)作為其重要開發(fā)模式。
因此“公園地產(chǎn)”概念成為東四環(huán)周邊樓盤共同的賣點。據(jù)中國指數(shù)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“公園地產(chǎn)”，一般是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。
從公園地產(chǎn)的概念可以看到，公園地產(chǎn)就是把“家”與“園”以各種適當(dāng)?shù)姆绞浇Y(jié)合起來，大體上分為兩種類型———鄰公共公園而建的“借園項目”和為社區(qū)造園的“造園項目”?！敖鑸@”是指在一些景觀較好的城市綠地及公共公園周邊的經(jīng)典區(qū)域建造社區(qū)，依附于現(xiàn)有公園資源，對公園周邊的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)項目。
另一類“借景”項目注重了對公園觀景角度的利用，項目建在公園邊上，基本滿足坐在家里就能看到公園的愿望。比較典型的區(qū)域和項目，如朝陽公園周邊的項目；國家森林公園周邊；這一類“借景”項目由于注重了觀景方面的考慮，銷售起來會更順暢一些，尤其是觀景角度大的戶型哪怕價格相對較高，仍然會暢銷。但即便如此，這一類“借景”的公園地產(chǎn)仍然也局限于對公園的欣賞，卻無法真正觸摸。東四環(huán)沿線品牌地產(chǎn)商扎堆
自從2000年開始，東四環(huán)沿線就一直是市政規(guī)劃建設(shè)的重點。根據(jù)新的首都機(jī)場高速路規(guī)劃，新機(jī)場高速路將直接與東四環(huán)路對接，從首都機(jī)場進(jìn)入東四環(huán)的時間將被控制在20分鐘之內(nèi)，再加上東四環(huán)尤其是東北四環(huán)一帶放射性城市交通聯(lián)絡(luò)線的資源，東四環(huán)將成為機(jī)場車流的最為主要途經(jīng)交通線路之一。
眾多品牌開發(fā)商亦開始相繼進(jìn)駐東北四環(huán)沿線。除首創(chuàng)置業(yè)及陽光股份打造的陽光上東外，國興嘉業(yè)開發(fā)的國興觀湖國際、天鴻集團(tuán)開發(fā)的燕莎后等等，均成為目前東四環(huán)炙手可熱的項目。而據(jù)記者了解，明年包括招商地產(chǎn)、光彩集團(tuán)等大型品牌地產(chǎn)公司在該區(qū)域開發(fā)的樓盤也將會相繼浮出水面。
京通沿線軌道力助樓盤升溫
代表新盤：壹線國際
早在上世紀(jì)90年代末，通惠家園推出的口號就是“地鐵上的家”，隨著北京各個軌道交通的陸續(xù)建成與發(fā)達(dá)，地鐵、輕軌概念已經(jīng)越來越成為眾多沿線項目的制勝法寶。而京通沿線樓盤則是軌道交通最大的受益者。
新盤亮相重掀軌道風(fēng)潮
3月11日，東區(qū)商務(wù)地產(chǎn)被一團(tuán)“膠泥”攪動?！耙季€國際”在春節(jié)熱銷之后，再推140套新品———由意大利建筑師擔(dān)綱設(shè)計的以75平米為代表的“75號膠泥空間”，以其獨特的建筑空間理念，在業(yè)界和買房人中掀起高潮，當(dāng)天被搶購120套。
現(xiàn)場一位姓周的買房人對記者說，與其說是看中了項目鮮明的特點，倒不如說更被軌道交通所吸引。在cbd周邊工作的人群，是一種有著超前意識和消費觀念的白領(lǐng)，地鐵、城軌是他們主要的交通工具。而“膠泥”空間的主力戶型全是75平米。又符合了他們暫時的居住要求，可謂一舉兩得。
而珠江綠洲于2005年底全力推出了第四期產(chǎn)品———水鋼琴。不僅在產(chǎn)品上秉承前三期優(yōu)良設(shè)計，更有所升級。此次“水鋼琴”主力戶型仍將是100-160平米的兩居和三居，另有少量一居、兩居，朝向為南，面對通惠河。目前，通惠河正在實施還清工程，至業(yè)主入住時，正好還清，屆時將成為“水鋼琴”樓盤周邊最美麗的一道風(fēng)景。同時，隨著劉詩昆鋼琴藝術(shù)幼兒園的進(jìn)駐，珠江綠洲也將成為cbd東配套最完善的樓盤之一。
cbd東擴(kuò)帶動京通購房潮
八通輕軌是北京市地鐵路網(wǎng)規(guī)劃中一號線的東段，西起八王墳，東至通州區(qū)土橋，全程18.9公里。據(jù)有關(guān)部門工作人員介紹，按正常運行估計，從四惠站到通州土橋的單程運行時間約需28分鐘。也就是說，從通州土橋乘輕軌到四惠東站后，換乘地鐵抵達(dá)八王墳，最多也就40分鐘，這就大大方便了人們的日常出行和辦公。八通線打通后，它帶給人們最直觀的感受就是，通州區(qū)與北京市區(qū)的距離從時間概念上進(jìn)一步縮短，通州進(jìn)入市區(qū)概念。八通輕軌未來運營通車，也將進(jìn)一步為有cbd后花園之稱的京通快速路沿線項目正名。
當(dāng)cbd東擴(kuò)已成定局，京通沿線的價值被人們認(rèn)可，并一度成為關(guān)注的焦點。即將亮相的朝陽旺角，有望成為2005年京通沿線的新焦點。cbd東擴(kuò)引爆京通沿線開發(fā)熱潮，隨著政府“兩軸-兩帶-多中心”政策的出臺，cbd東部特別是京通沿線兩邊的項目相繼推出，cbd東擴(kuò)已成定局。在離cbd最近、被京通高速路和京沈高速路直接串聯(lián)起來的京通沿線的發(fā)展帶，會受到cbd輻射更大更多的恩惠。
有關(guān)專家認(rèn)為，市政100億元打造暢通朝陽區(qū)，京通沿線占盡天時，可借朝陽區(qū)發(fā)展強(qiáng)勢，成為未來東部居住中心。從交通來看，該區(qū)域已擁有3條通往中央商務(wù)區(qū)的主干道、兩條地鐵線。
從目前市場情況來看，位于八通沿線已上市銷售的項目有興隆家園、珠江綠洲、水岸長橋、京貿(mào)國際、新華聯(lián)家園、鑫兆家園、武夷花園、美然動力街區(qū)、運喬家園等幾十個樓盤。這些在售樓盤的市場均價每平方米從4000元至7000元不等，其價格落差約在3000元左右。但無論是新樓還是老盤，都通過輕軌獲得了價格上的提升。
商務(wù)空間火爆成必然
在香港、國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，商業(yè)氛圍熱烈的區(qū)域往往是地鐵上蓋，因此，對于投資人士來說，投資軌道沿線商務(wù)地產(chǎn)是獲取回報最直接的手段之一。
據(jù)壹線國際項目銷售負(fù)責(zé)人岳洋介紹，此次推出的“膠泥空間”的設(shè)計靈感來自75平米是戶型中的黃金數(shù)字和基本單位，面積經(jīng)濟(jì)實用，大小適中，便于分割布置，充滿各種變化的可能。利用建筑空間的黃金分割點———75平米，構(gòu)成理想的單體面積，跟隨用戶的不同需求，自由分割組合為絕對大一居、開敞一居半、方正兩居、緊湊三居、前衛(wèi)四居，或用兩塊膠泥空間拼合為150平米，重新分割變形，無論居住、出租、還是作為工作室，“75號膠泥空間”都能輕松滿足不同用戶的空間需求。在cbd工作的白領(lǐng)，其居住需求也會有相當(dāng)大的不同。有的追求居住環(huán)境優(yōu)美，有的希望住得更加寬敞，但總有這么一類人，迫切需要的是離工作地點近。這種“近”，一方面是實際距離的近，能最大程度地降低生活成本；另一方面是心理距離的貼近，工作、交友、購物……舉步可及，輕松舒適。
據(jù)了解，東區(qū)一直是商務(wù)空間誕生的理想地，從soho，蘋果社區(qū)的轉(zhuǎn)基因，后現(xiàn)代城，到今年推出的大成國際創(chuàng)意中心，都是在搶占成長型公司與投資客的市場份額。
據(jù)中原地產(chǎn)分析，目前北京商務(wù)公寓市場供應(yīng)量約為200多萬平米，去年全年商務(wù)空間項目新增供應(yīng)69萬平米，估計今年全年新增商住項目總量略高于去年。而隨著北京軌道交通的逐步發(fā)達(dá)，鄰近商務(wù)區(qū)的較好地段以及不亞于純辦公樓的環(huán)境成為這些中小企業(yè)的首選，其辦公的需求十分旺盛。
朝青板塊
新盤光芒奪目續(xù)盤交相輝映
代表新盤：阿曼寓所、潤楓水尚
驅(qū)車行進(jìn)在朝青板塊，雖然有四五級的大風(fēng)，雖然四處工地彌漫著黃塵，但一個樓盤一個樓盤看過去，或雍容華貴、或風(fēng)流倜儻、或小家碧玉、或質(zhì)樸敦實，恍惚間竟看到了這里的璀璨光芒。
朝青板塊就像一件華服，披在了北京城東。
老盤熠熠生輝
從這件華服上的紅寶石星河灣，到天鵝灣、逸翠園等珍珠的耀眼，再到羅馬嘉園、國美第一城、華紡易城等眾多瑪瑙翡翠的華綴，朝青板塊的優(yōu)勢、交通、商業(yè)、未來，已有相當(dāng)多的分析和述評。先讓我們看看這些老盤的現(xiàn)狀。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除了開盤不久的天鵝灣，其余樓盤銷售全部超過50%，銷售上90%的有三家。就連單價達(dá)到16000元每平米的星河灣也是彩旗招展，朝青板塊之火不言而喻。
新盤光芒奪目
朝青板塊的華貴身姿自然不會被其他的房地產(chǎn)商忽視，用5月即將在這里開盤的“潤楓水尚”董事長助理史小靜的話說：“我們非?？春眠@里未來的發(fā)展?！庇谑牵笾樾≈槁涑?。
3月18日，隨著阿曼寓所開盤大幕的拉開，其他新盤也將陸續(xù)登場。阿曼寓所位于朝陽路東段路北，易初蓮花超市的后面，總規(guī)劃面積10萬平米左右，以精裝小戶型為主，社區(qū)內(nèi)以南北通透的板樓為主，內(nèi)部為一梯兩戶，戶型面積集中在60-100平米，入住時間為2007年10月，均價6600元/平方米。
“潤楓水尚”則是挺進(jìn)朝青板塊的又一個高檔樓盤，價格在8000—10000元/平方米之間。該樓盤位于朝陽北路與青年路交界處，華紡易城的南面。做過潤楓德尚的潤豐集團(tuán)在做“潤楓水尚”時并沒有拘泥于德國風(fēng)格，而是將德、法、北歐三個地區(qū)的建筑融合在一個社區(qū)內(nèi)，分成三個組團(tuán)，讓三種建筑各具特色卻又統(tǒng)一在現(xiàn)代建筑的風(fēng)格上。法式現(xiàn)代風(fēng)格以多層次的構(gòu)架，形成強(qiáng)烈的體量對比，熱情、豪放。德式現(xiàn)代風(fēng)格以各種形態(tài)的線條，交錯結(jié)合，具有一種穩(wěn)重、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜斩鼩赓|(zhì)。北歐現(xiàn)代風(fēng)格則是通過精巧的細(xì)部、柔和的色彩，形成一種安逸、休閑的田園風(fēng)格。據(jù)介紹，在“潤楓水尚”還導(dǎo)出了四重精裝的概念，不僅有室內(nèi)精裝、大堂精裝、外立面精裝，還要進(jìn)行園林精裝。“潤楓水尚”為9-15層的高板，西區(qū)以中小戶型為主，東區(qū)以大戶型為主，面積每戶在48平方米到230平方米。
另外，在星河灣的北側(cè)有銀谷大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個住宅項目，該項目據(jù)說單價不會很高，有10萬平米的盤子，以6-8層帶電梯的板樓為主。此外，據(jù)說金隅嘉業(yè)有一個中高檔住宅項目也要在朝青啟動。而位于朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面的新華聯(lián)麗景預(yù)計也會在2006年下半年推出，目前狀況是在朝陽路華堂那里只有一個大的指示廣告牌，按照這個往北走還是一片待拆遷的房子，售樓處也還沒建。在首都之窗網(wǎng)上還可以看到朝陽區(qū)青年路東側(cè)路北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司的銀帆·西雅圖小區(qū)住宅配套項目。北京海潤創(chuàng)速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的京棉新城位于朝陽區(qū)東四環(huán)與朝陽路交會處東北部，為經(jīng)濟(jì)適用房項目。京棉新城為居民回遷房。一期已經(jīng)全部售完，二期2005年9月開始選房，三期暫定為商品房，也有可能今年入市。這樣，朝青板塊的新房將有7家。
續(xù)盤交相輝映
在青年匯的售樓處，售樓人員相當(dāng)悠閑，他們說：“青年匯的一期都賣光了，二期開盤可能要等到6月份了。”二期或者三期的開盤成為朝青板塊的另一個期待以及朝青華服上新的點綴。
同樣是3月18日，華紡易城的11、15號樓開盤。3月12日，羅馬嘉園三期的橄欖季開盤，6月天鵝灣二期開盤，7月星河灣二期開盤，近期，財滿街的疊拼開盤……
每一期開盤的房子與前面的多少會有一點不同，以星河灣為例，它的二期除了房子更大以外，園林也將更加精致。按照星河灣胡漢祥的說法就是：“以后光炒概念不行，好品質(zhì)才會真正有市場。”青年匯二期2棟樓戶型面積50平方米一居至120平方米三居，以一居兩居為主，戶型比一期要小一些。
問題正在解決
然而，讓人們一直頭痛的是朝青這樣一件華服卻缺少讓它體面上身的紐扣———商業(yè)和交通，從而使華服黯淡了許多。
的確，朝青板塊大型居住項目不斷入住，將會形成北京東部最大的一個居住集中地帶，其居住者年齡基本都在30歲左右，以年輕人為主，集中工作在國貿(mào)區(qū)域，以辦公室白領(lǐng)居多，具有很強(qiáng)的消費能力。然而，面對如此龐大的消費需求，整個朝青板塊區(qū)域的商業(yè)設(shè)施卻幾乎為零。交通方面，青年路混亂不堪，朝陽北路路口多、紅燈多，上、下班高峰時間里，已經(jīng)存在一定程度上的擁堵?，F(xiàn)在，青年路的規(guī)劃方案已通過審查并獲批復(fù)。作為一條城市主干路，青年路工程紅線寬40米，道路南起朝陽北路，北至姚家園路，全長1920米。對于青年路沿線的樓盤而言，這無疑意味著交通優(yōu)勢的巨大提升。朝陽北路如何提高效率還是一個問題。在商業(yè)方面，國美第一城將推出3萬平方米的餐飲一條街，有望將其打造成北京最大的食街之一。同時，國美還將利用自己的品牌吸引力，在該地區(qū)另外推出約7萬平方米的生活賣場、時尚賣場、體育中心等項目。問題正在解決。
但靠國美一家行嗎？
西直門打造西部新型商務(wù)地帶
代表新盤：中坤大廈
3月18日開盤的中坤大廈地處連接金融街和中關(guān)村西北二、三環(huán)之間的西部商務(wù)帶核心點，是西部商務(wù)帶罕有的5a智能化頂級寫字樓。以周邊環(huán)繞八所全國知名高校、八大國家科研機(jī)構(gòu)、八大產(chǎn)業(yè)鏈等資源構(gòu)筑而成的科研、學(xué)院商務(wù)區(qū)，與金融街、中關(guān)村及周邊六大商務(wù)服務(wù)區(qū)形成強(qiáng)勢互動。
中坤大廈是中國獨家外立面采用鈦合金板的寫字樓。整個建筑的外立面由鈦合金板與low-e中空鍍膜玻璃構(gòu)成。
同時，將大自然的氣候循環(huán)規(guī)律運用到建筑中，還建筑于自然本來面貌。斜角玻璃幕墻、弧線吊頂，有利于風(fēng)的運動循環(huán)，降低空調(diào)使用能耗；內(nèi)水與外河(長河古水)遙相呼應(yīng)，有效調(diào)節(jié)空氣濕度；層層綠色植被，垂直綠化，形成天然氧吧。大廈中的風(fēng)、水、樹木形成氣候微循環(huán)，空氣始終清新宜人。區(qū)域特點
傳統(tǒng)意義上的西直門區(qū)域只是一個分散人流的集散地。近在咫尺的動物園、天文館、北京北站，需要西行北上的紫竹院公園、中關(guān)村，均加重了其交通樞紐的地位。在北京城市升級、提高區(qū)域競爭力的規(guī)劃格局下，北京市政府將西環(huán)廣場列為中關(guān)村科技園區(qū)德勝科技園西區(qū)，希望以此帶動西直門區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升西直門地區(qū)的區(qū)域價值。
一方面，通過交通樞紐的建設(shè)大大改善該區(qū)域的交通環(huán)境；另一方面，允許入駐的高科技企業(yè)享有與中關(guān)村科技園區(qū)企業(yè)同等的稅收優(yōu)惠政策。不僅如此，西城區(qū)為支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還出臺了《關(guān)于落實中關(guān)村科技園區(qū)政策，促進(jìn)德勝科技園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》，從政策上提供了促進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢。通過出臺針對該區(qū)域軟、硬件環(huán)境改善的一系列措施，西直門地區(qū)的核心價值正在逐漸形成。
與金融街板塊、中關(guān)村板塊開發(fā)成熟的寫字樓市場不同，西直門區(qū)域的寫字樓供應(yīng)規(guī)模與檔次還不足，這里的目標(biāo)客戶并非金融街那樣的大客戶，在高科技園區(qū)這樣的背景下，西直門區(qū)域?qū)懽謽堑慕ㄔO(shè)將優(yōu)先考慮中小型科技客戶的需要，推動中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對于西城區(qū)來講，今后也將重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是高技術(shù)含量的知識密集型服務(wù)業(yè)。在區(qū)政府今后制訂的政策中，將顯示一定的導(dǎo)向性。
最近兩年，隨著西外大街快速道路的改造完工，動物園交通樞紐工程的啟用，西直門區(qū)域的范圍逐漸延展，與金融街板塊的聯(lián)系越來越密切，但商業(yè)配套建設(shè)卻一直是個空白，該區(qū)域急需高檔次的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)將中關(guān)村主要區(qū)域的商業(yè)中心按不同的級別分成了七塊，其中第一個是西直門商業(yè)區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)以綜合批發(fā)、中高檔餐飲、休閑、娛樂為主，平均租金是4-6元/天/平方米。
在商務(wù)配套方面，區(qū)域內(nèi)有中糖大廈、新怡大廈、中儀大廈、皇冠大廈等寫字樓，但這些物業(yè)相對過于分散，而且也缺乏必要的商務(wù)配套設(shè)施。目前推出的有五棟大樓、西環(huán)廣場、楓藍(lán)國際中心等項目。
說起西直門區(qū)域的優(yōu)勢，再明顯不過的就是它地處中關(guān)村、金融街和政務(wù)區(qū)的交叉點上，可以同時接收三個區(qū)域的輻射，吸收三方的資源，同時因為規(guī)劃為北京市的交通樞紐，交通位置無可替代，可以方便快捷地抵達(dá)北京各方。同時因為區(qū)域獨特的交通優(yōu)勢和批發(fā)市場的集散地效應(yīng)，帶來巨大的人流量，這必然成為區(qū)域發(fā)展有力的客群支持。充分整合其地緣和交通優(yōu)勢，努力向三大區(qū)域的配套服務(wù)中心方向發(fā)展。
西直門部分在售項目
中坤大廈
基本情況：目前已經(jīng)開盤。之前采取整層銷售的策略，已經(jīng)將6~9層打散銷售，均價12500元/平米。因其緊鄰西環(huán)，加之價格較低，將與西環(huán)廣場形成較激烈的區(qū)域性競爭。因此該項目是未來應(yīng)重點關(guān)注的競爭樓盤之一。
五棟大樓
基本情況：該項目為區(qū)域內(nèi)最為搶眼的商住項目。但2006年2月銷售速度相對減緩，但仍是區(qū)域內(nèi)分流客群的主要項目。(商住項目)
價格：10000元/平米
北京·國際
基本情況：北京·國際，即軍藝大廈寫字樓，位于紫竹橋以東。2005年11月28日開盤，2006年1月19日a棟整售給了浙大網(wǎng)新。其余部分由散售配合整售。但目前仍未有新動作。
價格：13000元/平米
總部大廈
基本情況：目前該項目仍未取得預(yù)售許可證。施工已經(jīng)進(jìn)入土建封頂階段。銷售策略為三棟樓整體銷售，或分別整售，目前不考慮散售。
價格：為14000元/平米，物業(yè)費報價為3美元/平米·月。此項目從形象、硬件設(shè)備來看屬中等水平。
華遠(yuǎn)hip
基本情況：位于北京展覽館東北角。項目由北京首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造。共6個樓座，為12層、9層的小高層和6層的多層。分單元整售，最小銷售面積為4000平米。
價格：目前銷售報價為16000元/平米，物業(yè)費待定。
楓藍(lán)國際中心
基本情況：據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士透漏，楓藍(lán)國際中心近期準(zhǔn)備再次進(jìn)行推廣宣傳。同時正在積極地調(diào)查西直門周邊各項目的租售價格。據(jù)估計，其必然以價格戰(zhàn)為主要手段，以求快速回款，降低資金壓力。因此其新的租售策略必將對西環(huán)造成一定的競爭壓力。
價格：未定
德勝尚城
獨棟整售，價格17000元/平米。物業(yè)費24.1元。中式風(fēng)格建筑。
■資料提供/中原顧問
上地板塊超大社區(qū)爭霸市場
代表新盤：橡樹灣、清河新城
今年上地區(qū)域?qū)⒊蔀楦偁幈容^激烈的區(qū)域之一，記者在最近的探營中了解到，從今年開始持續(xù)好幾年的將是幾個超大規(guī)模社區(qū)的激烈競爭。目前最大的項目是強(qiáng)佑地產(chǎn)開發(fā)的總建筑面積80萬平方米的清河新城，第二大的是華潤置地開發(fā)的總建筑面積70萬平方米的“橡樹灣”，第三個比較大的項目是富力地產(chǎn)開發(fā)的將于今年下半年開盤的30多萬平方米的社區(qū)。去年顯得比較沉靜的上地———清河一帶，今后幾年將上演激烈的項目戰(zhàn)，價位、品質(zhì)和開發(fā)商實力將成為競爭中的主要核心內(nèi)涵。
將于今年5月開盤的新樓盤———左鄰右社，總建面7.7萬平方米，據(jù)悉均價6000-6500元/平方米。還有兩個比較大的項目今年將推出二期，一個是領(lǐng)秀硅谷二期，一個是茉莉園二期，而總建筑面積60萬平方米的新龍城將于本月推出三期。
其實還有兩個項目對今年的買房者也是比較具有誘惑力的，一個于去年年底剛剛開盤的是總建筑19萬平方米的上第moma，現(xiàn)在也算比較新的樓盤。還有一個是去年下半年開盤的褐石，現(xiàn)在還在售，今年將建成交付使用，買房者還有得可選。
超大面積新盤競爭激烈
強(qiáng)佑地產(chǎn)公司的趙亮告訴記者，總建筑面積80萬平方米的清河新城，從京昌高速路西側(cè)一直到兒童福利院，總占地24萬平方米。預(yù)計5月份將開盤的是15萬平方米的一期，全部是22-30層的高板，據(jù)他介紹，清河新城采用了全國突破性的建筑形式———蓋板，十幾棟樓將建在大型平臺上，首層就相當(dāng)于普通住宅樓的3層，建筑品質(zhì)主要是環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能，在住宅的墻體和外窗上采用了高科技。
位于原清河毛紡廠地塊上的由華潤置地開發(fā)的總建筑面積70萬平方米的“橡樹灣”，是去年8月1日華潤置地以25.65億拍下的“地王”，記者從“橡樹灣”最新獲悉，這個北至上地信息環(huán)島以北1.5公里、南至清河鎮(zhèn)南路、東至安寧莊東路、西至清河西路的大型相對閉合的生態(tài)社區(qū)，一期15萬平方米建筑形式是15-22層的小高板，將于6月份開盤。
富力地產(chǎn)在清河沿線也將有一個30多萬平方米的大型社區(qū)將于今年開盤，但是，因為剛剛簽約，目前項目的建筑形式、價位、建筑面積等還沒有確定下來。
幾個項目進(jìn)入二、三期開盤階段
記者采訪中了解到，位于海淀區(qū)西二旗東北旺北路的“領(lǐng)秀硅谷”二期也將于今年開盤，代理商偉業(yè)顧問公司說，目前開盤時間沒有確定，“領(lǐng)秀硅谷”一期是花園洋房，二期定位還沒有確定。
西臨圓明園西路、東臨西北旺苗圃的百旺茉莉園今年4、5月份將開二期，開發(fā)商是北京德成置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，二期的建筑品質(zhì)和一期一樣，小高層板樓和花園洋房都有，均價為是6500或8500元/平方米，二期總建筑面積10萬平方米。
據(jù)記者最新消息，回龍觀最大的大型商品房居住區(qū)———新龍城三期將要開盤，三期均價是5600~5800/平方米，大約500套房子，主力戶型是二居90~100平方米、三居110~120平方米，據(jù)悉3月18日開始排號，預(yù)計4月初開盤。
新龍城是總建筑面積約60萬平方米的超大社區(qū)，分為東西兩個部分，位于回龍觀的黃金十字交叉點，北鄰地鐵13號線，距龍澤站、回龍觀站幾十米，西鄰八達(dá)嶺高速公路，東臨回龍觀主干道育知東路，南臨黃土南店北路，地塊四周被完整的市政道路環(huán)繞。記者還獲悉，為了提高出行效率，市政府已開始在八達(dá)嶺高速路回龍觀路段增設(shè)出口、拓寬輔路、改造北郊農(nóng)場橋，并對回龍觀周邊的北清路東延線等5條干路進(jìn)行規(guī)劃改造。此外，奧運會場館及配套設(shè)施正在緊張建設(shè)中，伴隨著市政路網(wǎng)的快速建設(shè)，新龍城的交通優(yōu)勢日益顯示出來。
上地房價漲幅將高于北京平均水平
實際上，上地—清河區(qū)域由于受到亞奧和中關(guān)村的“雙村”輻射，以及劃定其四至的公路、軌道交通等等的帶動，區(qū)域熱度逐步顯現(xiàn)，基于“雙村”對該區(qū)域的輻射和需求輸出，有分析認(rèn)為這個區(qū)域未來幾年內(nèi)的房價漲幅必將高于北京的平均上漲水平，供應(yīng)方面也將成為北部市場的較大熱點。
記者采訪中了解到，在西邊買房最多的原因是方便孩子上到好的小學(xué)、中學(xué)甚至大學(xué)。由于各種歷史和現(xiàn)實的原因，目前這個區(qū)域購房人群主要都是由三部分人群組成：一是在中關(guān)村、上地工作的it界人士。
二是海淀區(qū)各大高校的教師，以中關(guān)村和學(xué)院路沿線的高校為主，受國家科教興國方針政策影響，教育投入力度加強(qiáng)，教師待遇改善，促進(jìn)了原有區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)改造，居民購買力加強(qiáng)。
三是本地的原址居民，近幾年區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的拆遷促動了大批原址居民的購房熱。
上地清河在售項目
褐石
開發(fā)商：北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)公司
項目位置：海淀區(qū)圓明園東門對面
建筑形式：5層花園洋房
開盤時間：2005年4月
富力西三旗項目
開發(fā)商：富力地產(chǎn)
項目位置：位于海淀區(qū)西三旗北側(cè)
總建筑面積：總用地面積約23萬平方米，地上建筑面積約37萬平方米
建筑形式：以高層板樓和塔樓為主
開盤時間：計劃今年8月開盤
上第moma
開發(fā)商：當(dāng)代置業(yè)
項目位置：上地安寧莊路
總建筑面積：19萬平方米
建筑形式：小高層板樓
開盤時間：2005年12月11日內(nèi)部認(rèn)購
新龍城三期
開發(fā)商：新龍地產(chǎn)
項目位置：位于回龍觀的黃金十字交叉點，西鄰八達(dá)嶺高速公路，東臨回龍觀主干道育知東路，南臨黃土南店北路
總建筑面積：約60萬平方米
建筑形式：以小高層為主，輔以少量高層
開盤時間：3月底開始內(nèi)部認(rèn)購、4月份開盤
茉莉園二期
開發(fā)商：北京德成置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目位置：西臨圓明園西路，東臨西北旺苗圃
建筑面積：二期總建筑面積10萬平方米
建筑形式：花園洋房4-5層；板樓及點塔8-10層
開盤時間：今年4、5月份
亞奧板塊奧運經(jīng)濟(jì)仍升溫
代表新盤：主場、保利金泉項目
在近日記者的新盤探營中了解到，目前亞運村-奧運村一帶主要有三個比較有影響的樓盤：將于本月底開盤的全新樓盤是“主場”項目；以及將于今年下半年開盤的總建筑面積達(dá)到90萬平方米的保利地產(chǎn)的新樓盤———金泉項目；位于立水橋的明天第一城項目四期將于3月18日開始排隊認(rèn)購、3月25日正式開盤。3月12日，由太合龍脈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的凱旋城商業(yè)街———芝麻街現(xiàn)房開盤，據(jù)項目負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)街———芝麻街可租可售，售價25000-26000元/平方米。
凱旋城商業(yè)街位于亞運村核心區(qū)域，緊鄰地鐵5號線，總建筑面積46萬平方米，是包括公寓、商務(wù)公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的超大型綜合社區(qū)。目前推出的商業(yè)部分“芝麻街”，建筑面積3萬平方米，以娛樂休閑為主，生活配套為輔，在亞奧商圈已經(jīng)形成商業(yè)新旗艦。
亞奧區(qū)域新盤為何少了
亞運村的堵車是有目共睹的，于是記者選擇在周末去亞運村—奧運村一帶走訪今年的新盤。
驅(qū)車前往沿路，周邊樓盤林立，但幾乎都是現(xiàn)房，新樓盤今年少之又少。沿著北苑路向北，到小營北路右轉(zhuǎn)，記者來到了正在建設(shè)中的主場項目售樓處，忙忙碌碌的施工現(xiàn)場和周邊項目的安安靜靜，在亞運村———奧運村一帶成為近幾年記者見到的新鮮現(xiàn)象。從大約十年前，亞運村就是一個大工地，現(xiàn)在除了奧運一些場館的建設(shè)之外，竟然在一年的新春之際，“主場”一個項目獨秀，看來，亞奧區(qū)域的市場已近飽和。
“主場”項目的代理銷售方———成業(yè)行總經(jīng)理張少華告訴記者，根據(jù)“主場”項目前一階段的客戶調(diào)查和內(nèi)部認(rèn)購情況來看，作為2008年奧運會的主會場，亞奧區(qū)域持續(xù)被行內(nèi)外看好，未來極具發(fā)展空間及升值潛力，而且政府亦不惜重金投入，建設(shè)連通城八區(qū)的地鐵5號線，現(xiàn)在，亞奧區(qū)域已經(jīng)成為外地進(jìn)京打拼的年輕人首選，而目前這個區(qū)域比較缺乏的就是中小戶型，“主場”以45~95平米的精致戶型叫板亞奧，排號15天，人數(shù)逾千人。
而根據(jù)記者近日的采訪中了解，今年亞奧區(qū)域最大的新樓盤就是保利地產(chǎn)開發(fā)的總建筑面積達(dá)到90萬平方米的金泉項目，據(jù)保利地產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人介紹，金泉項目位于地鐵5號線的亞運村主范圍內(nèi)。
亞奧區(qū)域在售住宅項目18個
根據(jù)記者了解，除了將開盤的新樓盤，截止到目前為止，亞奧區(qū)域市場內(nèi)住宅項目26個，在售住宅項目18個，總供給量達(dá)到2291749萬平米，其中2003年—2004年面市的項目共有15個，占到總供給量的88%。
從嚴(yán)格意義上講，現(xiàn)在亞奧商圈并未真正形成。在奧運村建設(shè)完畢之前，亞奧商圈仍舊主要依托于亞運村地區(qū)的商業(yè)環(huán)境。所以，亞運村雖然不是亞奧商圈的全部，但卻是它的起點與依托。
亞奧區(qū)域有著其他地方不可攀比的地產(chǎn)優(yōu)勢：一是眼球優(yōu)勢：人們?nèi)绱烁邚?qiáng)度地關(guān)注和觀念碰撞必將會使新概念、新觀念層出不窮，亞奧區(qū)域地產(chǎn)將獲得全北京、全中國乃至全世界獨一無二的眼球優(yōu)勢。二是資金優(yōu)勢：隨著奧運會建設(shè)提速，北京將啟用1800億元加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速城市交通。
政府將注入5億元啟動奧運經(jīng)濟(jì)
記者還獲悉，根據(jù)北京市發(fā)改委的計劃，為了使中小企業(yè)能夠快速介入奧運經(jīng)濟(jì)帶來的商機(jī)，2005年政府將拿出5億元設(shè)立中小企業(yè)專項扶持資金，用于中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)扶持、擔(dān)保貸款支持和服務(wù)體系建設(shè)等。政府專項資金支持的重點領(lǐng)域是在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市工業(yè)、現(xiàn)代流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等。而近期入駐亞奧區(qū)域的企業(yè)也呈現(xiàn)出以文化傳媒、體育器械、物流支持和建筑設(shè)計等行業(yè)為主的特征。
與此同時，健翔科技園管理辦公室遷駐亞奧，以便于加強(qiáng)對奧運產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策支持，為奧運區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的契機(jī)。而東鄰北辰西路的中關(guān)村健翔科技園區(qū)，已有12個中科院院所入駐，隨著綠色奧運的推進(jìn)，相關(guān)高科技公司以及與奧運有關(guān)的設(shè)計公司、設(shè)備和設(shè)施的供應(yīng)商、體育經(jīng)紀(jì)公司都在逐步進(jìn)入。此外，目前亞運村周邊區(qū)域居多的服務(wù)類企業(yè)，如律師事務(wù)所、廣告公司也都會因業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和居住條件的改善而遷入亞奧區(qū)域。商業(yè)氛圍的逐漸升溫，將為亞奧區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展。
如果說奧運場館建設(shè)對奧運區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動是短期的效應(yīng)，那么政策的傾斜、企業(yè)的進(jìn)駐、商業(yè)的聚集則將為亞奧區(qū)域地產(chǎn)的商務(wù)和住宅市場提供持續(xù)的需求，進(jìn)而持續(xù)性的推動亞奧區(qū)域地產(chǎn)。
亞奧區(qū)域目前均價7000元/平方米
根據(jù)記者近日為采訪所做的亞奧區(qū)域住宅項目的調(diào)研表明，目前這個區(qū)域住宅類產(chǎn)品主要為住宅，價格從5100元/平米—10306元/平米不等，多數(shù)項目銷售價格在7000元/平米左右。
記者還了解到，目前該區(qū)域住宅產(chǎn)品多定位為中檔項目，以塔樓和塔板結(jié)合社區(qū)為主，居住舒適度一般。戶型定位以中小戶型為主，越小越好銷，充分顯示出亞奧商圈奧運主題對投資客的吸引以及低端客群數(shù)量的廣大。而高端產(chǎn)品、大戶型不受市場認(rèn)可，主要原因是亞奧區(qū)域城市功能定位的轉(zhuǎn)變，由一開始以富人居住為主轉(zhuǎn)化為亞奧商圈，而商務(wù)的集中會逐漸改變居住環(huán)境，隨著奧運會的臨近，商務(wù)氛圍愈濃，地鐵輕軌切入，居住氛圍愈次。高檔住宅項目風(fēng)光不再，銷售不暢。
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