隨著本市二級住房市場的活躍，賣舊買新已經(jīng)成為不少人改善住房條件、提高生活質(zhì)量的重要途徑。其中所謂賣“舊”，主要指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價（含標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法）購買的公有住房，其中包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。
最近不斷有讀者來信來電話，詢問已購公有住房上市出售時需注意的有關(guān)問題，現(xiàn)依據(jù)有關(guān)規(guī)定向您作一介紹。
一、已購公房上市的條件
已經(jīng)領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書的已購公有住房即可以上市出售，不受購買居住年限的限制。
二、不允許上市出售的9種情況
在下列情況下，個人購買的公有住房不得上市出售：
?、僖缘陀诜扛恼邇r購買尚未按規(guī)定補(bǔ)足房價款的。②已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的。③所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的。④所有權(quán)有糾紛的。⑤已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的。⑥上市出售后會形成新的住房困難的。⑦擅自改變房屋使用性質(zhì)的。⑧依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。⑨法律、法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他情形。
三、個人到哪里出售已購公有住房
一般而言，個人欲出售已購公有住房，需到房屋所在區(qū)縣的房屋土地局房地產(chǎn)交易管理部門辦理上市出售的有關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展，個人也可到有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)委托出售已購公有住房。但在委托出售時個人需向中介機(jī)構(gòu)交納代理費(fèi)用。
四、出售已購公有住房需要提供哪些材料
個人出售已購公有住房需提供以下材料：
?、俜课菟袡?quán)證書；②個人身份證或其他有效的身份證明；③房屋所有權(quán)共有的，共有人同意出售的書面證明；④以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，原產(chǎn)權(quán)單位的書面意見。
五、個人出售已購公有住房要經(jīng)過哪些步驟
從程序上講，個人出售已購公有住房需經(jīng)過以下步驟：①申請出售；②聽候批準(zhǔn)；③尋求買主；④雙方議價；⑤簽訂合同；⑥立契過戶；⑦土地登記；⑧權(quán)屬登記。
六、出售已購公有住房價格如何確定
已購公有住房上市出售實(shí)際是商品房的買賣，因此其價格確定應(yīng)遵循市場規(guī)則，由買賣雙方協(xié)商議定。在目前市場信息不完備的情況下，出售人也可委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估定價。
七、個人出售已購公有住房須交納哪些稅費(fèi)
出售已購公有住房的個人須交納如下三項(xiàng)稅費(fèi)：①營業(yè)稅：按成交額的5％交納，按營業(yè)稅額的7％和3％計征城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。此項(xiàng)稅款的征收是有條件的：居住滿一年以上者免征“兩稅一費(fèi)”，居住不滿一年者按銷售價減去購入原價后的差額計征。②交易手續(xù)費(fèi)：120平方米以下，每件500元；121—5000平方米，每件1500元；5000平方米以上，每件5000元。③印花稅：按成交額的0．05％計征。
八、職工個人出售已購公有住房如何與原產(chǎn)權(quán)單位分成
職工出售已購公有住房屬于規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，其售價在每建筑平方米4000元以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000—5000元的部分，80％歸出售人所有，20％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；售價在每建筑平方米5000元以上的部分，50％歸出售人所有，50％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有。
九、職工以成本價購買的公有住房，上市出售時是否要征求原產(chǎn)權(quán)單位的意見
凡按房改成本價購買的公有住房申請上市出售的，除職工個人與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中有明確約定的以外，可以不征求原產(chǎn)權(quán)單位意見。
十、已購公有住房上市出售，供暖等費(fèi)用如何解決
已購公有住房上市出售時，涉及房屋供暖、物業(yè)管理及公共維修基金等問題，賣方應(yīng)向買方如實(shí)相告，并由雙方自行協(xié)商解決。
[責(zé)任編輯：佚名]
