商品房的建設依據(jù)和銷售依據(jù)
記者：國家的相關法律、法規(guī)對商品房的建設和銷售規(guī)定了一定的前置條件，要求商品房的建設和銷售必須取得相關依據(jù)。那么，《商品房買賣合同》示范文本中有沒有關于此項的內容?
張煜律師：《商品房買賣合同》示范文本第一條“項目建設依據(jù)”、第二條“商品房銷售依據(jù)”即是關于商品房建設和銷售依據(jù)的內容。
記者：商品房的建設依據(jù)和銷售依據(jù)有哪些？
張煜律師：商品房的建設和銷售依據(jù)就是指通常所說的“五證”。
建設依據(jù)反映在《商品房買賣合同》示范文本第一條“項目建設依據(jù)”中包括：《國有土地使用權證》及土地使用權權源證明文件(土地使用權出讓合同或者土地使用權劃撥批準文件或者劃撥土地使用權轉讓批準文件)：《建設用地規(guī)劃許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《施工許可證》共4方面文件。
商品房的銷售依據(jù)反映在《商品房買賣合同》示范文本第二條中。對于現(xiàn)房，不實行許可證制度，不存在《銷售許可證》一說，但現(xiàn)房必須達到法律、法規(guī)規(guī)定的條件方可銷售。
記者：沒有取得商品房建設和銷售依據(jù)(即“五證”)，或者“五證”不全會引起哪些法律后果。
張煜律師：《城市房地產管理法》、《土地法》、《建筑法》、《城市規(guī)劃法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等法律、法規(guī)對商品房的建設和銷售依據(jù)作了相應規(guī)定。根據(jù)這些規(guī)定，商品房建設和銷售依據(jù)齊備是商品房開工建設、銷售的前置條件和合法憑證，也是辦理房產證所必須具備的法律文件。
沒有取得商品房建設和銷售依據(jù)(即“五證”)，或者“五證”不全，對于開發(fā)企業(yè)而言，可能會受到罰款、停工、甚至強行拆除等行政處罰；對于購房者而言，可能會因此導致商品房交付遲延、房產證遲滯辦理或不能辦理等情況的發(fā)生。
商品房開發(fā)用地依據(jù)、
記者：《建設用地規(guī)劃許可證》主要有哪些內容?
張煜律師：《建設用地規(guī)劃許可證》主要反映了經規(guī)劃批準的商品房開發(fā)用地的位置、面積、規(guī)劃用途、使用年限等內容。
記者：法律對房地產開發(fā)用地的用途有哪些規(guī)定?
張煜律師：土地用途是指土地的使用性質。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，土地用途包括以下幾種：居住用地；工業(yè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地；商業(yè)、旅游、娛樂用地；綜合或者其他用地。土地用途不同，使用年限、土地出讓標準、土地使用條件等也不同。開發(fā)企業(yè)應嚴格按照規(guī)劃批準的用途使用土地，非經批準，不得擅自改變土地用途。
開發(fā)企業(yè)如需改變土地用途的，依照《城市房地產管理法》第十七條的規(guī)定，須取得出讓方和規(guī)劃部門的同意，變更或重新簽定土地使用權的出讓合同，同時相應調整土地使用權出讓金，并辦理《國有土地使用權證》的變更手續(xù)。
記者：土地使用權的取得有哪幾種方式?
張煜律師：土地使用權的取得有三種方式：出讓、轉讓和劃撥。
出讓方式，是指國家將國有土地使用權在一定年限內交由土地使用者使用，簽定《土地使用權出讓合同》并向國家支付出讓金。
劃撥方式，是指國家通過行政審批程序將士地無償交由使用者使用，使用者無須支付費用或僅須交納補償、安置費用。土地使用者持有土地劃撥批文。
轉讓方式，土地使用權轉讓是指使用者取得土地使用權后，將之再行出售、交換或贈與他人。以劃撥方式取得的土地使用權轉讓時，須經政府批準，取得劃撥土地使用權轉讓批準文件，簽定土地使用權出讓合同并補交土地出讓金方可轉讓。
記者：法律對房地產開發(fā)用地的取得方式有沒有限制?
張煜律師：根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十六條的規(guī)定，商品房的開發(fā)用地應當以出讓或轉讓的方式有償取得；但經濟適用房(安居，工程)用地以劃撥方式取得，集體所有的土地不得用于房地產開發(fā)，除非經征用為國有并出讓取得土地使用權后方可用于房地產開發(fā)。
記者：《國有土地使用權證》主要記載哪些內容?
張煜律師：《國有土地使用權證》主要載明土地的位置、面積、編號、用途、使用年限等內容。
記者：法律對土地使用權的使用年限有沒有限制?
張煜律師：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，根據(jù)土地用途不同，對土地使用權的最高年限作了不同的規(guī)定。其中居住用地最高年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。作為商品住宅用地，政府批準的使用年限一般為70年。
記者：《國有土地使用權證》載明的使用年限屆滿前；國家能否提前收回土地使用權?
張煜律師：《城市房地產管理法》第十九條規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應補償。
記者：土地使用權年限屆滿后怎么處理?
張煜律師：根據(jù)《城市房地產管理法》第二十一條及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，房屋所有人房屋下土地的使用權年限屆滿前，所有人(即土地使用人)可以申請續(xù)期，續(xù)期申請至遲應于期限屆滿前—年提出。除根據(jù)社會公共利益需收回土地的，一般會準予續(xù)期，但應當重新簽定出讓合同、支付出讓金；否則，如未申請續(xù)期或因社會公共利益需要需收回而未獲批準的，土地使用權及地上房屋由國家無償收回。
商品房的工程建設依據(jù)
記者：《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》從字面理解是關于商品房的工程建設的依據(jù)，法律上有什么規(guī)定?
張煜律師：根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十二條、《建筑法》第七條的規(guī)定，商品房的工程建設，要向規(guī)劃部門申領《施工許可證》，取得《施工許可證》后，方可開工建設。否則，規(guī)劃部門、建設主管部門有權處予停止建設、限期拆除或沒收違法建筑、限期改正并處以罰款等行政處罰。
根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條的規(guī)定，辦理房產證，也應當提交《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。
商品房銷售依據(jù)
記者：《商品房買賣合同》第二條“商品房銷售依據(jù)”中出現(xiàn)了“現(xiàn)房”和“預售商品房”兩種性質的商品房，您能不能分別對這兩個概念予以解釋?
張煜律師：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房中的現(xiàn)房是指已經建成竣工且經竣工驗收合格的商品房；預售商品房是指正在建設中的尚未建成的商品房或雖已建成但尚未經竣工驗收合格的商品房，預售即預先出售。
記者：法律對商品房現(xiàn)售有沒有條件要求?
張煜律師：《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應當符合下列條件：現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實。同時具備上述七個條件，商品房方可按現(xiàn)房銷售。
記者：商品房預售有哪些條件?
張煜律師：《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：商品房預售應符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付期日。
根據(jù)該《辦法》第六條、第九條的規(guī)定，商品房預售實行許可證制度，商品房在具備《辦法》第五條規(guī)定的條件后，應向房地產管理部門申辦《商品房預售許可證》，未經取得《商品房預售許可證》不得進行商品房預售。
記者：現(xiàn)在的商品房銷售中，經常出現(xiàn)房屋已建成，但又拿的是《預售許可證》的情況，購房者因此很迷惑。
張煜律師：房屋雖已建成，但并不一定就是嚴格意義上的現(xiàn)房。只有經過竣工驗收合格，且符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件的商品房，才能按現(xiàn)房銷售。否則，應視為預售房。
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