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   購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，買(mǎi)房人有望無(wú)須一次性付清款項(xiàng)，而可以根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)或工程建設(shè)進(jìn)度，分7期支付。這一準(zhǔn)“自由付款”方式，日前出現(xiàn)在向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的《上海市商品房預(yù)售合同示范文本》（2005版）草案中。一旦成為預(yù)售合同的最終條款，這將是近年來(lái)商品房預(yù)售中少見(jiàn)的重大變化。準(zhǔn)“自由付款”將給房地產(chǎn)交易各方帶來(lái)怎樣的影響？它離取消商品房預(yù)售還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

    準(zhǔn)“自由付款”浮出水面

    在2005版上海市商品房預(yù)售合同（示范文本）草案中，有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的附件，對(duì)預(yù)售房“付款方式及付款期限”作出特別“提示”：購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，根據(jù)自己的資金狀況或工程的建設(shè)進(jìn)度，來(lái)確定具體“于某年某月某日前”，或“建設(shè)進(jìn)度至某某（程度）后多少天內(nèi)”支付多少房款。而且，雙方談判的付款時(shí)間表被分為7次之多，付款周期囊括了從簽約到交房、辦出房產(chǎn)證的所有過(guò)程。這一規(guī)定的顯著特色是：買(mǎi)房人支付房款的多少與房屋建設(shè)進(jìn)度大體保持一致，基本體現(xiàn)了“一手交房、一手交錢(qián)”的對(duì)等原則。

    在此前的期房預(yù)售中，購(gòu)房人多有大同小異的“痛苦經(jīng)歷”：房子還沒(méi)看見(jiàn)，房款就得全部付清，替開(kāi)發(fā)商白白支付貸款利息都算是“小損失”了；房款落袋后，開(kāi)放商不兌現(xiàn)承諾，買(mǎi)房人無(wú)可奈何。更慘的是，遇上房?jī)r(jià)上漲，一些開(kāi)發(fā)商就千方百計(jì)地違約，雖退還了房款，但因房?jī)r(jià)已漲，買(mǎi)房人被迫承擔(dān)購(gòu)房款的機(jī)會(huì)成本，其損失多以數(shù)萬(wàn)元甚至數(shù)十萬(wàn)元計(jì)。至于遲延交房甚至樓盤(pán)爛尾，買(mǎi)房人“錢(qián)房?jī)煽铡币膊货r見(jiàn)。

    而格式化的準(zhǔn)“自由付款”的出現(xiàn)，在付款方式上對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位構(gòu)成了沖擊。

    準(zhǔn)“自由付款”能帶來(lái)什么

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，準(zhǔn)“自由付款”將改變房屋交易中開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和貸款銀行三方地位的舊有格局。

    其一，消費(fèi)者的利息負(fù)擔(dān)和機(jī)會(huì)成本有望降低。購(gòu)房者可以亮出自身的主張與開(kāi)發(fā)商談判，根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)約定分期付款的時(shí)間、比例，既可減少貸款利息，更能降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和成本。憑借準(zhǔn)“自由付款”的格式化條款，弱勢(shì)的購(gòu)房人至少在形式上取得了與開(kāi)發(fā)商的對(duì)等權(quán)。

    其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的約束力會(huì)加重，將被迫拓寬融資渠道。商品房預(yù)售制度實(shí)際上隱含著一種融資安排，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同時(shí)就要向開(kāi)發(fā)商付清房款，這部分資金實(shí)際上成了開(kāi)發(fā)商自有資金的一部分，從而緩解了開(kāi)發(fā)商的資金約束，并且事實(shí)上分散了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。付款方式的轉(zhuǎn)變對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，短期看，資金鏈壓力會(huì)相當(dāng)突出，開(kāi)發(fā)商必須創(chuàng)新融資渠道，增加權(quán)益資本，從而改變從銀行間接融資這一單一融資渠道。

    其三，銀行對(duì)于房貸監(jiān)管的審慎性將增強(qiáng)，呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)將降低。準(zhǔn)“自由付款”方式一旦推行，會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源多樣化，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。同時(shí)，新付款方式還規(guī)定銀行必須負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管，若監(jiān)管不當(dāng)，銀行要承擔(dān)連帶責(zé)任。

    取消商品房預(yù)售還會(huì)遠(yuǎn)嗎

    2005年8月15日，央行研究部門(mén)鑒于商品房預(yù)售存在的種種弊端，在年度房地產(chǎn)金融報(bào)告中曾建議取消房屋預(yù)售制度，并立即引起強(qiáng)烈“地震”。如今，準(zhǔn)“自由付款”，是否對(duì)央行建議的一種折中性回應(yīng)？它離取消房屋預(yù)售有多遠(yuǎn)？

    上海市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)一位研究人士認(rèn)為，與“取消預(yù)售”相比，以合同來(lái)提示買(mǎi)賣(mài)雙方商定自由付款的強(qiáng)制性要小得多，是兼顧各方利益的一種折中方案。開(kāi)發(fā)商可避免全現(xiàn)房銷(xiāo)售的資金壓力，購(gòu)房人也可盡量推遲付款時(shí)間，在協(xié)議的基礎(chǔ)上，雙方制訂均能接受的付款時(shí)間表。

    建設(shè)銀行上海分行房貸部一位專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，盡管取消預(yù)售房制度最終是一種必然，從目前的融資制度安排來(lái)看，自由分期付款與取消預(yù)售之間仍有不小的距離。為什么央行提出取消房屋預(yù)售制度的建議后，先是在行業(yè)內(nèi)引起軒然大波，后又遭到眾多部門(mén)的反對(duì)？核心的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商與其貸款銀行無(wú)力克服取消預(yù)售所帶來(lái)的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。由此觀(guān)之，準(zhǔn)“自由付款”還只能看作是減少預(yù)售房交易糾紛的一種手段，而不能當(dāng)作是過(guò)渡性安排。