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　  住宅、商鋪等房產(chǎn)已逐漸成為人們新的投資渠道。那么，2006年投資類物業(yè)能否取得良好回報(bào)？哪一類產(chǎn)品會成為投資熱門？就此，記者近日采訪了北京一家權(quán)威的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場部人士介紹，目前，北京人投資最多的房產(chǎn)類型有普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、商住公寓等。投資方式不外乎升值后轉(zhuǎn)手出售或者長期持有租賃兩種。因?yàn)槠胀ㄗ≌膮^(qū)域位置一般都不是很好，因此，除非有很大的升值空間，否則最好不要選擇普通住宅作為投資類房產(chǎn)，相比之下，后幾種房產(chǎn)反而比較適合投資。

　　-商住公寓將成熱點(diǎn)

　　綜合分析幾種投資型物業(yè)，中原地產(chǎn)研究部分析認(rèn)為，商住公寓可以稱之為今年真正的投資熱點(diǎn)。原因有三：

　　一、商住公寓供應(yīng)趨減，需求仍然旺盛。

　　目前北京商住市場供應(yīng)量約為200多萬平方米，2005年1到10月新增60多萬平方米。去年全年商住項(xiàng)目新增供應(yīng)69萬平方米，估計(jì)今年全年新增商住項(xiàng)目總量略高于去年。商住項(xiàng)目在這兩年形成了一個供應(yīng)高峰，但隨著國家宏觀調(diào)控政策和更多限制性政策的出臺，以及商住市場飽和度的增加，商住市場的供應(yīng)在未來將會出現(xiàn)減少的趨勢。

　　雖然是國內(nèi)發(fā)展商炒作出來的概念，且各方對商住公寓褒貶不一，但眾多的投資者或投資機(jī)構(gòu)介入?yún)s是事實(shí)。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速增長以及北京奧運(yùn)臨近引發(fā)的商機(jī)，使得中小型企業(yè)迅速增加，這些企業(yè)實(shí)力較弱，而商住樓以較低的租金、鄰近商務(wù)區(qū)的較好地段以及不亞于純辦公樓的環(huán)境成為這些中小企業(yè)的首選，商住辦公的需求仍旺。

　　二、個人投資和企業(yè)投資雙重青睞。

　　個人投資商住項(xiàng)目的案例不勝枚舉，作為商住項(xiàng)目購買的另一個主體，中小型企業(yè)仍然保持比較旺盛的需求勢頭，而這些中小型企業(yè)購買商住項(xiàng)目主要是用于自住辦公。商住項(xiàng)目投資成本較純寫字樓低，物業(yè)管理等日常費(fèi)用也較低，有利于企業(yè)節(jié)省辦公成本。因此，一些對企業(yè)形象要求不高或資金實(shí)力有限的企業(yè)熱衷于購買商住項(xiàng)目辦公。

　　2005年商住項(xiàng)目較為突出的一個現(xiàn)象就是大型企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)介入商住市場，這主要是由于第三代商住樓的出現(xiàn)。新一代商住樓不亞于普通寫字樓的辦公環(huán)境及商務(wù)形象吸引了很多資質(zhì)較高的企業(yè)客戶和投資機(jī)構(gòu)。據(jù)中原市場監(jiān)測顯示，亞奧區(qū)域的商住項(xiàng)目極受青睞，雖然目前亞奧區(qū)域的商務(wù)氛圍并不成熟，商圈競爭力有待提高，但更多的開發(fā)商和投資者看中了該區(qū)域未來發(fā)展前景。

　　三、新一代商住公寓市場潛力增強(qiáng)。

　　商住樓雖然受到政府規(guī)劃一定程度上的控制，但新一代商住樓的出現(xiàn)仍然刺激了大量的客戶需求。第三代商住樓除項(xiàng)目立項(xiàng)為住宅外，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)是按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，辦公環(huán)境及軟硬件配套與純寫字樓相差無幾，這在很大程度上彌補(bǔ)了原來商住項(xiàng)目的不足，但價(jià)格又較普通寫字樓具有優(yōu)勢。

　　-投資商住公寓應(yīng)注意什么

　　投資商住公寓，除了應(yīng)該關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力以防爛尾、延期交房等基本問題外，購房人還應(yīng)該結(jié)合今后的出租或者出售考慮一些應(yīng)該防范的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，要考察開發(fā)商的實(shí)力和資信問題。

　　其次，項(xiàng)目的安全合法性：在購買前期要考察好開發(fā)商，包括項(xiàng)目本身的各類資質(zhì)證書，以確保該項(xiàng)目的安全合法性。

　　地理位置：投資商住兩用的公寓要選擇一些寫字樓少、成本高的區(qū)域，或產(chǎn)業(yè)形態(tài)比較密集、有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

　　裝修程度：業(yè)主可選擇簡單裝修，不需豪華裝修；格局上要盡可能符合周圍潛在客戶的要求，如空間要大，盡量增加房屋的使用面積，一些非承重墻可以打掉。

　　租金：不要把重點(diǎn)放在租金的高低上，因?yàn)槌凶夤镜囊?guī)模、租期的長短等都比租金本身更重要，要控制空置期，減少時(shí)間成本。

　　物業(yè)費(fèi)問題：物業(yè)費(fèi)不應(yīng)通過房屋是否出租而轉(zhuǎn)移，也不是通過實(shí)際承租人的使用而產(chǎn)生的，因此，在購房的時(shí)候，必須考慮到物業(yè)費(fèi)支付問題。

　　再次，商住兩用公寓能否注冊公司，這和今后的出租息息相關(guān)。按有關(guān)規(guī)定，從事高科技、軟件開發(fā)、廣告、圖文設(shè)計(jì)等非經(jīng)營性的公司可在商住兩用的公寓里進(jìn)行注冊，但需征得物業(yè)公司或業(yè)主委員會的同意；一些貿(mào)易公司、加工制造企業(yè)、餐飲和美容院等有經(jīng)營行為的公司，按有關(guān)規(guī)定是不可以注冊的；外企機(jī)構(gòu)、外資辦事處不可以在商住兩用的公寓里進(jìn)行注冊。

　　財(cái)富課堂

　　編者按：“一年之計(jì)在于春”。新春已至，一年的理財(cái)規(guī)劃亟宜提前布局。

　　為此，本報(bào)財(cái)經(jīng)版將陸續(xù)推出各大投資品種之a(chǎn)bc版本，幫助讀者全面掌握每一品種的入市流程及市場概況?！肮纺晖?cái)”，無數(shù)投資機(jī)會將值得期待。