對(duì)于即將在2006年買房的消費(fèi)者我們建議買房時(shí)按照以下六個(gè)步驟進(jìn)行：
第一步，著手準(zhǔn)備。首先明確購(gòu)房目的，是自住還是投資；其次，明確購(gòu)房資金準(zhǔn)備程度，這筆資金的數(shù)額，決定了在以后買房中的一切重要行為。
第二步，選定目標(biāo)。綜合考慮夫妻雙方的工作地址，購(gòu)房地段的選擇中應(yīng)盡量滿足雙方上班的順暢程度；查閱相關(guān)資料了解選定區(qū)域的城市規(guī)劃以及房產(chǎn)增值潛力，尤其是未來的交通規(guī)劃一定要慎重考察；向身邊專業(yè)人士或?qū)I(yè)顧問機(jī)構(gòu)咨詢區(qū)域相關(guān)信息；通過各種途徑了解選定區(qū)域正在銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目或即將上市銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目；電話咨詢選定項(xiàng)目的價(jià)格、具體位置、戶型等信息，做好各選定項(xiàng)目之間的對(duì)比，選定目標(biāo)項(xiàng)目。
第三步，實(shí)地考察。實(shí)地考察是購(gòu)房中最為重要的一環(huán)，在這一環(huán)節(jié)中要注意：不要一味相信售樓人員提供的信息，一定要做到眼見為實(shí)，例如距離公交站、地鐵站的距離要親自步行測(cè)量，如果自己擁有私車，一定要對(duì)自家車路線進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)；選中的樓盤最好為主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工的項(xiàng)目，如有條件最好去自己看中的戶型親自感受。
第四步，簽訂認(rèn)購(gòu)書。經(jīng)過了實(shí)地考察，確定自己準(zhǔn)備購(gòu)買的樓盤，最好不要當(dāng)天就急于簽訂認(rèn)購(gòu)書，回家冷靜分析，多咨詢一下身邊的專業(yè)人士再作出購(gòu)買決定。簽訂認(rèn)購(gòu)書的同時(shí)要保留好購(gòu)房過程中項(xiàng)目銷售人員提供的一切書面資料，包括樓書、報(bào)紙廣告等信息。
第五步，簽訂購(gòu)房合同。簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決問題的重要憑證和依據(jù)。在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，如果您對(duì)簽訂合同沒有把握，最好提前咨詢法律專業(yè)人士或直接委托專業(yè)的律師來協(xié)助辦理。
第六步，收房及產(chǎn)權(quán)過戶。在收房過程中的驗(yàn)房環(huán)節(jié)非常重要，一定要在收房前收集驗(yàn)房的注意事項(xiàng)，明確收房是物業(yè)和開發(fā)商需要提供哪些資料，如何對(duì)墻體、門窗、廚衛(wèi)、水電等進(jìn)行驗(yàn)收，如果對(duì)自己驗(yàn)房沒有把握，可以委托專業(yè)的監(jiān)理單位協(xié)助驗(yàn)收房屋。買房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。買進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》(即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件)后，你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù)。
新年剛剛開始，各種樓市的消息便紛至沓來。其中既有金融稅收調(diào)控方面的政策，也有涉及房屋質(zhì)量、住房消費(fèi)維權(quán)，甚至細(xì)化到物業(yè)管理層面的規(guī)定。而所有這些都圍繞和影響著一個(gè)主題——2006年消費(fèi)者的買房。
據(jù)了解，2006年的入市新盤將會(huì)扎堆推出，京城樓市新盤的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)入白熱化。面對(duì)如此之多的樓盤，消費(fèi)者該如何選擇？為此，新地產(chǎn)邀來置業(yè)專家細(xì)數(shù)北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，試圖給購(gòu)房者更好的幫助。
在這里給將在京西部區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)者幾點(diǎn)建議：
一是定位準(zhǔn)確。要找到符合自己需求的物業(yè)類型，有實(shí)力的客戶不妨關(guān)注二環(huán)內(nèi)的內(nèi)城豪宅，由地段帶來的尊貴感和整體配套成熟度，不論作為自用還是投資收藏都是很好的選擇；而購(gòu)買目標(biāo)為普通住宅項(xiàng)目的客戶購(gòu)房不妨走訪四環(huán)附近的項(xiàng)目，關(guān)注居住空間的設(shè)計(jì)、生活配套的完善，以及高科技智能化產(chǎn)品和節(jié)能產(chǎn)品在日后居住中對(duì)生活的改善是否符合自身期望。
二是在項(xiàng)目走訪中要注意細(xì)節(jié)的觀察。從前常出現(xiàn)購(gòu)房客戶在開發(fā)商和代理商的造勢(shì)中的非理性購(gòu)買，但是，也要相信大多數(shù)的開發(fā)商是誠(chéng)信的，結(jié)合網(wǎng)上簽約的運(yùn)行等市場(chǎng)法規(guī)的完善，建議客戶應(yīng)該以理性心態(tài)看待，從開發(fā)商的許多細(xì)節(jié)感受未來的交付產(chǎn)品狀況。打個(gè)簡(jiǎn)單的比方，銷售現(xiàn)場(chǎng)的保潔、保安人員提供的服務(wù)基本就象征著未來的物業(yè)服務(wù)。
三是“先下手為強(qiáng)”是硬道理。在北京2008年奧運(yùn)大背景和京西部區(qū)域首鋼搬遷及crd區(qū)域建設(shè)的小環(huán)境中，可見京西部區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值成長(zhǎng)空間；再?gòu)捻?xiàng)目建設(shè)中期房到現(xiàn)房的時(shí)間發(fā)展上的社區(qū)配置到位乃至區(qū)域內(nèi)配套完善，都將在房?jī)r(jià)中有所體現(xiàn)，先行為勝意味著購(gòu)房成本的節(jié)約、未來固定資產(chǎn)的升值，是否該動(dòng)，是否該先動(dòng)，不言而喻。
國(guó)家系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，給一手房和二手房市場(chǎng)帶來巨大影響。隨著政策的逐漸明朗化、一手房?jī)r(jià)繼續(xù)保持一定的漲幅、二手房量?jī)r(jià)齊升。2006年梯級(jí)置業(yè)格局成型，一、二手房聯(lián)動(dòng)促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2006年，奧運(yùn)村建設(shè)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，進(jìn)一步激發(fā)房市上行；2005年，北京樓市在接二連三的宏觀調(diào)控形勢(shì)下只是交易量有所下降，而房?jī)r(jià)仍保持較大增速。政府明確表態(tài)近期不會(huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，及2005年土地交易量萎縮價(jià)格卻上漲；再加上2003年以來北京新房新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模的供不應(yīng)求等的現(xiàn)狀影響，將促使觀望民眾漸漸失去耐心，特別是剛性自住需求的促動(dòng)將使2006年北京一手房需求放量，成交量和成交價(jià)格都將穩(wěn)中有升。值得注意的是，將有大批的項(xiàng)目在2006年集中上市。“8·31”過關(guān)的土地還有相當(dāng)大一部分沒有進(jìn)入市場(chǎng)，加上新的一年的土地增量，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是很可觀的，價(jià)格將出現(xiàn)小步攀升的狀況，但不會(huì)有太大的增長(zhǎng)。
二環(huán)內(nèi)不再新批住宅建設(shè)用地，三至五環(huán)內(nèi)建設(shè)用地也日漸稀少，五環(huán)外房?jī)r(jià)較低但工作生活切換時(shí)間長(zhǎng)、成本高；再加上利率加息周期啟動(dòng)、銀行貸款成數(shù)降低、提前還貸實(shí)行限制等因素。這些都使得消費(fèi)者日益理性、成熟，置業(yè)時(shí)充分考慮目前收支狀況、量力而為。這些因素使得二手房?jī)r(jià)值陡增，房?jī)r(jià)更是一路看漲，二手房成為很大一部分置業(yè)者的明智之選。二手房置業(yè)者主要來自以下幾方面人群：一是北京新增戶籍人口；二是外來人口；三是拆遷安置戶；四是工作時(shí)間不長(zhǎng)的年輕高收入人群；五是為給子女一個(gè)較好學(xué)習(xí)環(huán)境人士；六是郊區(qū)回流人士。他們自住需求伴隨調(diào)控政策逐漸明朗化，觀望氛圍必將有所緩解，2006年將迎來需求高峰。
雖然政府宏觀調(diào)控舉措連出重拳，給2005年的北京樓市埋下陰影，但從目前掌握的信息來看，2006年的入市新盤依然呈云涌之勢(shì)，而這些即將推出的新盤多數(shù)分布在五環(huán)周邊區(qū)域。面對(duì)扎堆供應(yīng)，2006年京城樓市新盤的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化，而競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將放在產(chǎn)品品質(zhì)上。認(rèn)清這點(diǎn)對(duì)2006年即將買房的購(gòu)房人來說十分有益。
我們知道很多外籍客群是只能租而不能買的。外籍人在北京購(gòu)房仍然是有一個(gè)非常窄的瓶頸通路。我想如果沒有他們存在，豪宅投資客群就很難存在。這類投資客群區(qū)別于短期炒作的客群，首先他會(huì)看看是否具有良好的居住價(jià)值。然后才能說是良好的投資價(jià)值。為什么很多的投資客群都集中在東部？因?yàn)槌?yáng)是有三大涉外商圈，這是外籍客群與本地客群的差異，他們投資了這個(gè)物業(yè)，住進(jìn)來的都是高品質(zhì)、高端的外籍客群，他們成就了這個(gè)區(qū)域的人文環(huán)境。他們這種投資現(xiàn)象值得境內(nèi)購(gòu)房人花費(fèi)時(shí)間去關(guān)注。
受土地供應(yīng)速度趨緩等因素的影響，北京的房?jī)r(jià)一直走高，2006年樓市依然看好。隨著購(gòu)房者觀望心態(tài)的改變，以及需求的釋放，2006年北京的樓市應(yīng)該會(huì)回到以往正常的銷售軌跡中去，購(gòu)房人最好放棄2006年北京樓市會(huì)暴漲或暴跌的看法。種種政策的出臺(tái)表現(xiàn)出政府對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，提高了的入市門檻使市場(chǎng)、企業(yè)面臨洗牌，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)，利潤(rùn)平均化、合理化，公平、有序成為市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志，購(gòu)房者大可走出“持幣待購(gòu)”的陰影。
原則一：選擇有發(fā)展的區(qū)位。我們?cè)谶@里強(qiáng)調(diào)的區(qū)位是有發(fā)展的城市“新中心”概念。在這樣的區(qū)域購(gòu)買寫字樓，會(huì)由于市政規(guī)劃的傾向，使得產(chǎn)品有很大的升值空間，同時(shí)投資者會(huì)因?yàn)檩^早的介入，在投資成本方面會(huì)得到較好的控制，可以達(dá)到事半功倍的效果。
原則二：產(chǎn)品要有競(jìng)爭(zhēng)力。 對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要。它包含了很多方面的內(nèi)容，如停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理充足、建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好，同時(shí)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，是否加入了高科技環(huán)保設(shè)計(jì)等等。
原則三：成熟的配套環(huán)境。寫字樓講究商務(wù)環(huán)境，在成熟的商務(wù)氛圍下，不僅可以提高辦公效率，同時(shí)對(duì)實(shí)際使用者具有很強(qiáng)的吸引力，對(duì)租金走勢(shì)也是一種促進(jìn)。
原則四：物業(yè)管理要周到細(xì)致。首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，最好是已通過is09000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)公司，服務(wù)品質(zhì)更有保障。24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)，能給樓盤一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，保證長(zhǎng)期使用。從這一點(diǎn)上看，苛求的服務(wù)水準(zhǔn)而不是計(jì)較物業(yè)費(fèi)的高低顯得更為重要。
購(gòu)房對(duì)于普通購(gòu)房者來說是很難抉擇的，對(duì)業(yè)內(nèi)人士來說也不是一件容易的事。因?yàn)榻?jīng)常和客戶接觸，想替2006年自住型購(gòu)房者提幾點(diǎn)具體的建議，我把它叫做“四處看一原則”。
第一處該看的地方是前門大街附近的首都規(guī)劃館。想要買房子首先得知道北京的規(guī)劃情況，知道三個(gè)熱點(diǎn)“中央商務(wù)區(qū)(cbd)、中央生活區(qū)(奧運(yùn)村)、中央科技區(qū)(中關(guān)村)”，你希望買房區(qū)位未來的藍(lán)圖是什么，有多大的發(fā)展前景，究竟是不是你想要的生活。
第二處地方是你希望買房的區(qū)域。你要買的房子不一定就在報(bào)紙上，建議你開車在你中意的區(qū)域里去尋找房子，也許是二手房，也許是某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的尾房，也許是正在建設(shè)尚未公開發(fā)售的新盤，總之，你得有自己的獨(dú)特眼光，一點(diǎn)點(diǎn)去找，千萬別犯懶，只看報(bào)上登的，新的未必就是適合你的。
第三處當(dāng)然要去你的房子去看。看房時(shí)要 “不同的時(shí)間看，房子的周邊看，請(qǐng)專家去看”。房子的采光要在一天里不同的時(shí)間去看，不同的季節(jié)去看(這個(gè)有點(diǎn)難，可以模擬一下)，看房子還要看房子周邊的情況和條件，包括周邊的教育、醫(yī)療配套等，還有就是請(qǐng)專家去看，他能提供你更為詳細(xì)的樓盤情報(bào)。
第四處要上北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)上去看。從網(wǎng)上能看到樓盤的銷售情況，項(xiàng)目在市場(chǎng)的受歡迎程度，你要買的房型是否旺銷，銷售的整體均價(jià)情況等，幫助你做出判斷，當(dāng)然，是要在選項(xiàng)目之前就去看。
通過這四看，你基本就能有準(zhǔn)確的判斷。不過買房的顧客還要冷靜的思考一下我們的買房原則：“只買對(duì)的，不買貴的”，只買適合自己房子，而不是價(jià)格的高低。有時(shí)即使是價(jià)格偏高，只要是自己喜歡的、適合自己的也要購(gòu)買，相反，有的朋友看到房子不錯(cuò)，價(jià)格便宜就買下了，殊不知不適合自己的房子將反而會(huì)給自己的生活帶來麻煩，造成資產(chǎn)閑置和浪費(fèi)。
長(zhǎng)期以來，二手房因房屋結(jié)構(gòu)過時(shí)、外觀形象不好等各種問題，一直無法被絕大多數(shù)購(gòu)房者所接受，然而二手房所具備的價(jià)格較低和區(qū)位成熟度、交通便利等優(yōu)勢(shì)都是很多一手房所無法比擬的。尤其在亞奧區(qū)域，奧運(yùn)近瞻優(yōu)勢(shì)盡被入住多年的老項(xiàng)目所占據(jù)，二手房的比較優(yōu)勢(shì)就更加凸顯；亞奧北部區(qū)域的已有項(xiàng)目，依開發(fā)年代逐層向北推進(jìn)，交通條件本就不佳的情況下，二手房的交通優(yōu)勢(shì)也就更加明顯了。
對(duì)于購(gòu)買二手房的購(gòu)房者，給出的建議是：
第一，不要只盯著已購(gòu)公房，也要關(guān)注二手商品房。
第二，不要光看好城市核心區(qū)域的二手房，也要關(guān)注市區(qū)周邊的二手房。相對(duì)于其他區(qū)域而言，其具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)和交通便利的條件，這些地段二手房?jī)r(jià)格比較高。對(duì)于中、低收入群體的購(gòu)房者來說，想要實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃就要選擇市區(qū)周邊的二手房。
第三，不要光關(guān)注二居室的二手房，也要關(guān)注大戶型及多戶型的二手房。北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房需求基本都是以自主為目的，這就要求購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)以房?jī)r(jià)、面積和地理位置作為主要考慮因素。
第四、不要光想著一次性付清房款，也可利用銀行貸款購(gòu)買二手房。2006年，銀行放貸尺度有所放松，對(duì)貸款人的支持力度比2005年更大。尤其是各大銀行對(duì)二手房個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的重視，會(huì)使得貸款條件比2005年要寬松和優(yōu)惠不少。
購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)，第一考慮的因素應(yīng)該還是地段。當(dāng)然，這里所說的地段實(shí)際是個(gè)“大地段”的概念，或者說區(qū)域的概念。除了單純的地理位置之外，還應(yīng)包括區(qū)域交通狀況、區(qū)域配套設(shè)施、區(qū)域自然環(huán)境、區(qū)域人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。
而在考察這些地段因素時(shí)，除了應(yīng)該考察其現(xiàn)狀之外，更應(yīng)該考慮到其未來發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)榘l(fā)展趨勢(shì)往往代表了一個(gè)區(qū)域的未來價(jià)值，以及所選物業(yè)的未來升值空間。
例如cbd東南區(qū)，擁有靠近c(diǎn)bd這一“北京新的城市財(cái)富中心”的區(qū)位環(huán)境，西大望路、廣渠路改造即將完成則會(huì)進(jìn)一步提升這一區(qū)域的交通資源和生活品質(zhì)，家樂福、百安居等大型超市的進(jìn)入也在相當(dāng)程度上滿足了居住者對(duì)于生活品質(zhì)的需求，眾多大型物業(yè)的逐漸落成則能夠滿足城市生活的多元需求。cbd東南區(qū)環(huán)境不斷改善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿φ谥鸩斤@現(xiàn)出來。
在當(dāng)前所購(gòu)房屋均為期房的形勢(shì)下，除了區(qū)域環(huán)境、物業(yè)的自身品質(zhì)、居住氛圍等外，創(chuàng)造物業(yè)產(chǎn)品的團(tuán)隊(duì)也是不可忽視的因素。對(duì)支撐房地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，至少應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：一是企業(yè)文化，或者說團(tuán)隊(duì)文化。二是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與布局。不同的發(fā)展戰(zhàn)略，決定企業(yè)的戰(zhàn)略布局，并影響到企業(yè)的資金狀況、人員架構(gòu)以及對(duì)每個(gè)具體項(xiàng)目的人力、物力、財(cái)力投入等，毫無疑問會(huì)因而直接影響到具體項(xiàng)目的品質(zhì)。第三是對(duì)組織架構(gòu)的考察，即是否具有良好的法人治理結(jié)構(gòu)，是否建立良性的內(nèi)部管理系統(tǒng)，是否具備卓越的團(tuán)隊(duì)素質(zhì)與精神，是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。第四則是對(duì)其以往業(yè)績(jī)以及售樓處、樣板間等“樣品”的考察
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