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　　從政府方面的數(shù)據(jù)和中介公司的反映等多方面了解到，目前廣州市個(gè)別路段和區(qū)域的確存在投資資金想急切進(jìn)入樓市，但另一方面市場(chǎng)也同時(shí)出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于普通的市民來(lái)說，想要入市肯定都是追漲心理，看到價(jià)格越升得快就越想盡快買樓，當(dāng)中不排除有盲目的跟風(fēng)行為。

　　據(jù)中介人士介紹，目前市民投資買樓，很少說會(huì)算一本賬，只要有升值預(yù)期就買，而精明的投資者就往往尋找略低于市場(chǎng)價(jià)格的物業(yè)。從這方面來(lái)看，有必要向市民計(jì)算一下，目前在市場(chǎng)價(jià)格高位時(shí)買入，這樣一筆投資怎樣才能“回本”。

　　按揭投資要考慮利息成本

　　據(jù)了解，除了一次性付款的投資外，房產(chǎn)投資成本包括：首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。首付款目前大多都需要三成，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。

　　因此，計(jì)算房地產(chǎn)投資收益的可以概括為：收益＝賣出價(jià)-買入合同總價(jià)-交易費(fèi)用-按揭利息支出-首付款利息損失＋租金收入。

　　從上述公式可以看到，減少按揭利息支出就可以降低成本、增加收益。由于等額還款法是還款期內(nèi)遞增還本金、遞減還利息；而等本金還款法則是每期償還的本金固定，按實(shí)際貸款余額計(jì)息，所以，相同一筆銀行按揭，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。因此，如果是準(zhǔn)備提前還貸的投資者就應(yīng)采用“等本金還款法”，減少利息支出。

　　空置和出租計(jì)算投資收益不同

　　以投資一套50萬(wàn)元的商品房，首付15萬(wàn)元，其余35萬(wàn)元按揭20年商業(yè)性貸款的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為19038元，等本金還款法的第一年利息支出約為18836元，相差202元，以后年份相差更大。另外，在辦理按揭也需要交納按揭費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)，雖然目前出現(xiàn)直客式按揭等多種貸款業(yè)務(wù)，但畢竟未全部普及，為保守計(jì)算，還要將按揭費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等計(jì)算在內(nèi)。

　　其次，由于投資成本最主要是首付款，因此在計(jì)算投資成本時(shí)不能忽略投入首付款后的利息損失。一般參照銀行利息計(jì)算，如按照一年期定期利率2.25%計(jì)算，15萬(wàn)元首付款的年利息損失約3375元。

　　再次，還需要估算一買一賣的交易費(fèi)用，包括契稅、中介費(fèi)、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。一般來(lái)說，一套50萬(wàn)元的商品房，如果在買入兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手，交易費(fèi)用約在4.1萬(wàn)元左右；在買入兩年后不到5年內(nèi)轉(zhuǎn)手，交易費(fèi)用約在1.4萬(wàn)元左右。

　　最后，如果投資者在投資期內(nèi)有將物業(yè)出租，那么租金收入也該算入投資收益內(nèi)，但如果投資期內(nèi)物業(yè)空置，則租金收入為零，同時(shí)投資成本要增加物業(yè)管理費(fèi)等項(xiàng)目。按照珠江新城、天河北等路段參考，總價(jià)50萬(wàn)的物業(yè)租金水平平均在2500元/月左右，物業(yè)管理費(fèi)約2.5元/平方米/月。

　　空置房“回本”房?jī)r(jià)一年至少漲10.5% 經(jīng)過收益計(jì)算，在以上按揭貸款條件下，投資者要在投資前三年保本，房?jī)r(jià)每年比原來(lái)必須要有以下的漲幅：

　　第一年 第二年 第三年

　　空置 15％ 19.6％ 18.6％

　　出租 10.9％ 7.9％ 2.1％

　　在一次性付款的情況下，投資者要在前三年保本，房?jī)r(jià)每年分別比原來(lái)要有以下增幅：

　　第一年 第二年 第三年

　　空置 10.5％ 12.7％ 9.6％

　　出租 5％ 1.7％ －

　　也就是說，如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)投資者將出現(xiàn)虧損。以上計(jì)算都忽略了通貨膨脹等干擾因素，即是房租在三年內(nèi)也沒有上漲。