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　　“一窗化”之前，看看您應交哪些稅？

　　目前在二手房交易過程中需交納的稅費，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過程中起到一定的指導作用，但這并不是萬能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過程中還要根據(jù)自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。

　　目前個稅的征收辦法分兩個標準，商品房收費標準是銷售額減購買價款減合理費用后再乘以20%；公房收費標準是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費用后再乘以20%。

　　房屋性質(zhì)——已購公房對于公房業(yè)主來說，2005年8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》的出臺讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

　　下面以一個具體實例來說明進行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費：

　　劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進行上市交易，經(jīng)過幾天的買賣雙方對價格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價格，即總價款494400元出售給馬先生。

　　對于賣方劉女士來說，需交納的稅費如下：

　　印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元對于買方馬先生來說，需交納的稅費如下：

　　1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契稅根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》中明確規(guī)定：對于首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出讓金對于首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元綜上，對于買方馬先生來說總共要支付的稅費為8911.2元。

　　房屋性質(zhì)——二手商品房就目前市場情況來看，營業(yè)稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。

　　幾年前，李先生在望京地區(qū)購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購買時價格為6000元/平方米，總價為85.2萬元?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。

　　對于賣方李先生來說，需交納的稅費如下：

　　1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)營業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護費和教育附加費)假如1：李先生房屋持有時間在2年以內(nèi)，需全額征收營業(yè)稅即為994000×5.5%＝54670元。

　　假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標準可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業(yè)稅，即應交納營業(yè)稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。

　　對于買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：

　　1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)契稅契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區(qū)分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于本例中買方要購買的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%征收，即為994000×3%＝29820元綜上，對于買方來說應支付的稅費為30317元。

　　房屋性質(zhì)——經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是國家為補貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對于購買經(jīng)濟適用房的消費者來說也有一定的限制，不是所有人都可以買到經(jīng)濟適用房。而對于再次上市交易的經(jīng)濟適用房來說，稅費的交納也顯得略微復雜些。經(jīng)濟適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個例子分別來說明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟適用房的交納稅費情況：

　　案例一：

　　小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購得一套經(jīng)濟適用房，建筑面積為60平方米，總價為15.9萬元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時間約在3小時內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購一套房屋。

　　小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則買賣雙方需交納的稅費如下：

　　對于賣方來說，小王的房屋只能出售給滿足購買經(jīng)濟適用房條件的人，且出售價格不應高于購買時的價格。交納稅費僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。

　　對于買方來說，分兩種情況：

　　一種情況是如果政府對購房人審批的總房價大于實際購買房屋的成交總價(15.9萬元)，則買方需交納稅費有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)經(jīng)過計算交納稅費，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元另一種情況是如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購買房屋的成交總價(15.9萬元)，則買方需交納稅費有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)，和差價部分的綜合地價款10%。假設政府審批購房人的購房總價為13萬元。

　　經(jīng)過計算交納稅費，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價款為(159000-130000)×10%＝2900元案例二：

　　家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當時購入價為21.2萬元?，F(xiàn)毛先生打算以35萬元的總價將其售出。

　　由于該套房屋出售時毛先生的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費者，并可以市場價出售。

　　毛先生的房屋屬于5年以外出售，買賣雙方需交納的稅費如下：

　　對于賣方毛先生來說，需交納的稅費如下：

　　1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%＝175元2)綜合地價款綜合地價款為成交總價的10%，即350000×10%＝35000元，即賣方需交納稅費為35175元對于買方來說，需交納的稅費如下：

　　1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%＝175元2)契稅契稅為成交總價的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即買方需交納的稅費為5425元。

　　業(yè)內(nèi)建議事實上，二手房征收個稅并非“新”聞，對于此次國家稅務總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認可的同時，也提出了專業(yè)建議。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)金育松在接受記者采訪時表示，從個稅的具體實施來看，仍然存在三點疑問。首先是征收時間的確定，究竟什么時候開始正式實施；其次，一旦實施時間確定下來后，對于以前需要交個稅而未交的房產(chǎn)是否要補交；第三，征收方式的細節(jié)如何確定。

　　而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認為，征收個稅本身無可厚非，但由于目前二手房個稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應當前市場的調(diào)整。同時，她表示，個稅征收的稅率標準要根據(jù)變化的市場做相應調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務部門也有義務清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士同時也向消費者提出了幾點建議：

　　一是賣房人首先應該了解哪些是可以免稅的。個稅的免征條件包括：一是“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”；另外，對賣房一年內(nèi)又買其他房產(chǎn)的，可視其購房價值全部或部分免稅。

　　二是消費者要選擇比較好的經(jīng)紀公司，針對這個市場的變化去各個經(jīng)紀公司咨詢一下業(yè)務就知道各個經(jīng)紀公司差別在哪。

　　三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個參考，還是要根據(jù)自己的實際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。