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2005年版上海市商品房預售合同(征求意見稿)已經(jīng)發(fā)布，并有望在今年實施。為了讓購房者進一步明了如何更好維護自己的權益，充分利用合同保護好自己的利益，本報約請專家對新版預售合同(征求意見稿)的一些細節(jié)進行深度解析。

記者發(fā)現(xiàn)，新版的預售合同(征求意見稿)最大的一個亮點就是對容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)做出了更為合理的規(guī)定。而這些糾紛往往是購房者利益相對容易損害的地方。

焦點1 綠地、會所糾紛

往往多存在于業(yè)主和開發(fā)商物業(yè)之間，表現(xiàn)形式多為開發(fā)商此前承諾的綠地比交房時小，綠化率非常低，同時會所的用途被改變，所有權發(fā)生變化等。

支招：關于綠地和會所等的約定已經(jīng)明確寫入了新版合同(征求意見稿)中。購房者應該注意的是，開發(fā)商將在合同中承諾該商品房項目綠地面積不低于多少平方米，綠地率不低于百分之多少，這一點必須在入住前驗收。關于會所，合同中將需要開發(fā)商明確會所的所有權、會所經(jīng)營服務方式和具體經(jīng)營服務功能(如健身、餐飲、棋牌、美容等)。

焦點2 面積誤差糾紛

更多地表現(xiàn)為開發(fā)商擅自變更建筑設計、不按施工圖施工或因向房屋土地調(diào)查機構提供不實資料等原因造成面積增加或減少。

支招：在新版合同中(征求意見稿)明確，如果因以上原因造成建筑面積增加的，購房者有權單方面解除合同或不承擔由此增加建筑面積部分的房價款；造成建筑面積減少的，購房者有權單方面解除合同或由開發(fā)商退還減少建筑面積部分的房價款。

值得注意的是，面積誤差出現(xiàn)后，說了算的更多是購房者。除了以上原因造成誤差之外，其他原因造成了面積誤差，購房者可以提前與開發(fā)商在合同中約定，與實測面積的誤差多出多少平方米，購房者可以不需支付多出來的面積的房價款，但房屋產(chǎn)品依舊歸購房者；同時，與實測面積誤差少了多少平方米，開發(fā)商要雙倍返還給購房者相應面積的房價款。

焦點3 付款方式

開發(fā)商推遲交房，或者造成爛尾樓等顯現(xiàn)，早已付清款項的購房者利益將受損，利息多付，拿不到房的風險增加。這一點同樣成為糾紛的熱點。

支招：在新預售合同(征求意見稿)中，明確購房者可以按照商品房的建設進度來付款，最多可以按照七次分期付款。合同中將約定可以按建設進度至多少、房屋交付后多少天、辦理出大產(chǎn)證后多少天等七個節(jié)點來付款。

焦點4 裝修標準

裝修時所用材料不實、方案不符合原先設定的標準、施工質量差等多為裝修房交房時購房者和開發(fā)商的一個矛盾。

支招：合同(征求意見稿)中明確，全裝修住宅交房時的裝修標準不低于樣板房水平。購房者注意的是，附件中應該有《全裝修住宅裝修設備標準及全裝修價格》，內(nèi)容非常細致，從地面、門窗等大件到踢腳板、門鎖等小件都有詳細的名稱、品牌、規(guī)格、質量等級、顏色等方面的規(guī)定。