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    從今年6月七部委新政實(shí)施以來，上海樓市銷售量與銷售價(jià)均出現(xiàn)了不同幅度的下降。近期，一部分心理防線終于被沖破的購(gòu)房者開始要求開發(fā)商退房，并一度形成風(fēng)潮。但事實(shí)上，目前只有大華水岸藍(lán)橋等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房者因此前有相關(guān)合約而有可能退房成功，其余的即使尋求法律途徑也很難勝訴。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次風(fēng)潮背后留給購(gòu)房者的啟示似乎比事件本身更值得思考。政策變了，市場(chǎng)也隨之變化，購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)也應(yīng)該相應(yīng)改變了。

    曾受投資獲利誘惑投入買房大軍

    李相(化名)現(xiàn)在的心情也如上海日前的天氣一樣有些陰郁。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)半年的觀望之后，他于2005年2月份購(gòu)買的“水岸藍(lán)橋”項(xiàng)目銷售價(jià)格從最初的均價(jià)12260元/平方米直線下降到現(xiàn)在的8000元/平方米左右。該項(xiàng)目銷售直線下降的趨勢(shì)已徹底打破了李相的心理底線?！按饲吧虾Ｈ硕荚谫I房子做投資，我周邊的朋友和同事都通過投資房產(chǎn)賺了不少錢?！币晃慌阃浾卟稍L的司機(jī)稱，他本人之前也投資了兩套房子，一套房子在購(gòu)買13個(gè)月后出手，賺了13萬元，另一套則自己持有，通過出租做長(zhǎng)線投資。

    李相購(gòu)買水岸藍(lán)橋是在今年2月份，當(dāng)時(shí)上海樓市銷售價(jià)格還是處在一路飄紅的狀態(tài)下，尤其是上海樓市在2004年銷售數(shù)量和銷售價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲，吸引了眾多投資者進(jìn)入樓市。李相之所以購(gòu)買水岸藍(lán)橋，一方面因?yàn)樵擁?xiàng)目是上海本土著名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，另一方面就是那個(gè)區(qū)域在他看來具有非常好的升值潛力和空間。

    在上海樓市年初被人們持續(xù)看好的情況下，李相也期望甚至堅(jiān)信其房產(chǎn)能盡快增值。這樣的心態(tài)一直在支撐著李相，他希望這個(gè)房子能給他帶來預(yù)期的收益?！耙郧百I房子不論是居住還是投資都有很大上漲空間，即使不出售自己持有心里也很踏實(shí)?！崩钕啾硎?。

    7月形勢(shì)急轉(zhuǎn)，想出手已被套牢

    7月初，位于上海市城區(qū)富平路與真金路交會(huì)處的“萬里雅筑”推出一期第二批房源，均價(jià)8500元/平方米，最低售價(jià)為7380元/平方米。

    這一價(jià)格比該樓盤一個(gè)月前的開盤價(jià)降低了15%，也低于周邊樓盤價(jià)格近千元?！斑@個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)銷售已引起好多開發(fā)商的關(guān)注，當(dāng)時(shí)雖然是個(gè)案，但也反映出開發(fā)商的心態(tài)，這樣的大幅度下降也波及到先期購(gòu)房者的心態(tài)?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域董事總經(jīng)理王皓此前接受記者采訪時(shí)表示。而王皓所言的先期購(gòu)房者心態(tài)的變化直接在李相身上體現(xiàn)了出來。

    “當(dāng)時(shí)看到萬里雅筑二期銷售價(jià)格下降后，一些購(gòu)買者就開始認(rèn)為樓市銷售價(jià)格有可能出現(xiàn)繼續(xù)下跌趨勢(shì)，我心里就有些不安。但當(dāng)時(shí)我買的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一直很堅(jiān)挺，因此我還比較自信?！钡S后形勢(shì)急轉(zhuǎn)，他也想到盡快把手里的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，但這個(gè)時(shí)候已經(jīng)沒人敢輕易接手了。

    7月份的上海樓市正好處于風(fēng)口浪尖之上，無論是上海政府官員，還是已不再牛氣沖天的開發(fā)商和為數(shù)不少的炒房客及購(gòu)買者，心里都沒有底。正如上海市房地局局長(zhǎng)蔡育天此前坦言，“擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)不會(huì)大起大落”，而開發(fā)商則擔(dān)心市場(chǎng)是否進(jìn)入銷售低潮期，炒房客擔(dān)心自己會(huì)就此被套牢，而自住需求購(gòu)買者則擔(dān)心其購(gòu)買的房子會(huì)因此而貶值。

    希望開發(fā)商能給予降價(jià)部分補(bǔ)償，但未果

    就在這樣的忐忑不安中，李相迎來了8月份。

    8月份，開發(fā)商大華集團(tuán)迫于當(dāng)時(shí)銷售數(shù)量急劇減少，開始下調(diào)水岸藍(lán)橋項(xiàng)目后期產(chǎn)品的銷售價(jià)格?！皬拈_發(fā)商角度也不希望自己的項(xiàng)目降價(jià)銷售，而上海樓市從8月份開始出現(xiàn)降價(jià)銷售的主要原因是整個(gè)市場(chǎng)普遍不景氣，樓盤銷售數(shù)量急劇下降?！?

    中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析認(rèn)為，開發(fā)商降價(jià)銷售也是迫于市場(chǎng)表現(xiàn)。正如李文杰所言，這是特殊市場(chǎng)特殊時(shí)期的特殊表現(xiàn)。

    同樣從8月份開始，李相和其他業(yè)主就開始為水岸藍(lán)橋項(xiàng)目銷售價(jià)格下降和開發(fā)商進(jìn)行洽談?！耙?yàn)槲沂亲宰⌒托枨?，后期銷售價(jià)格下降對(duì)我而言就是房子無法保值，因此我希望開發(fā)商能對(duì)降價(jià)的部分給予補(bǔ)償?！崩钕嗪筒糠仲?gòu)買者與開發(fā)商進(jìn)行了交涉，但長(zhǎng)達(dá)4個(gè)多月的協(xié)商一直沒有任何結(jié)果?！?

    12月8日，63位購(gòu)房人向上海市寶山區(qū)人民法院提請(qǐng)了民事訴訟狀，欲通過法律渠道解決?！拔覀円迅鶕?jù)購(gòu)房合同補(bǔ)充條款第三條的規(guī)定，即若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。

    “我們兩次書面向開發(fā)商發(fā)出解除合同的通知，走上法庭也是為了盡快退房?！崩钕嗨驼?qǐng)求有兩點(diǎn)：一是請(qǐng)求判令原告解除被告(大華集團(tuán))標(biāo)的物的《上海市商品房預(yù)售合同》有效；二是請(qǐng)求判令被告返還原告已付房款余額(已減除總房?jī)r(jià)3%賠償金額)。此次起訴的代理律師上海市躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，樓市變動(dòng)，業(yè)主退房應(yīng)該按照法律及當(dāng)初購(gòu)房時(shí)簽訂的合同條例解除購(gòu)房合同。

    據(jù)了解，大華水岸藍(lán)橋目前所代理的63戶業(yè)主訴訟案是有理有據(jù)地“解除購(gòu)房合約”，有別于上海其他樓盤有購(gòu)房者因房?jī)r(jià)變動(dòng)而在事先沒有合約的情況下要求退房或賠償?！巴ㄟ^法律形式解決是最佳渠道，但必須有所依據(jù)?！?

    ■律師視角

    只四種情況買方可主動(dòng)退房

    房?jī)r(jià)下跌不在其列，除非合同有相關(guān)約定

    退房是一種很常見的行為，綜合各類退房案例，多數(shù)是因?yàn)橛虚_發(fā)商違約行為在先，業(yè)主提出退房要求在后，一旦出現(xiàn)糾紛，主要依合同約定而定。但在開發(fā)商無明顯違約責(zé)任下退房的案例較少，相對(duì)也較特殊。

    目前，法律界認(rèn)為主要有四種途徑可以確保買方合理退房：依據(jù)合同主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)違約金；依據(jù)房屋主體結(jié)構(gòu)問題退房；雙方協(xié)商退房條件；主管部門依法調(diào)解下，雙方同意解除合同。最常見的解除合同的辦法是主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)違約金。

    基本原則：一方違約或違法可退房

    在購(gòu)房期間，業(yè)主出現(xiàn)的退房問題多數(shù)是依據(jù)合同約定裁定。據(jù)北京市瀚文律師事務(wù)所吳維丁介紹，依據(jù)目前的法律規(guī)定，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立，證明出售方違約，若購(gòu)房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，可以起訴至法院要求退房。

    值得注意的是，購(gòu)房人必須保留相關(guān)的法律證據(jù)，證明開發(fā)商違約，如根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還定金或支付房款利息。業(yè)主需要保留相關(guān)資料，如往來文書等。

    法定條件是：延期交付房屋；開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效；開發(fā)商沒經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)，超過法定的標(biāo)準(zhǔn)；房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用和人身安全；能證明房子產(chǎn)權(quán)不清楚，存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    買方解約：需支付約定違約金

    惠誠(chéng)律師事務(wù)所律師袁前嶺表示，現(xiàn)實(shí)生活中，因交房時(shí)間和房屋質(zhì)量等問題引起糾紛的占多數(shù)，因房屋價(jià)格走低而退房的情況很少見，也比較特殊。如果沒有發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違約行為，最簡(jiǎn)捷的途徑是主動(dòng)承擔(dān)合同中約定的違約金，以獲得解除合同的權(quán)利，但前提是合同中已明確約定違約金，而業(yè)主認(rèn)為違約金比房?jī)r(jià)下降損失更少。

    此外，吳維丁認(rèn)為，部分業(yè)主已交了定金，拿了認(rèn)購(gòu)書，但在7天協(xié)商期內(nèi)產(chǎn)生退房意愿的買家，因?yàn)橛械臈l款協(xié)商不成，可以要求主動(dòng)退房，并不承擔(dān)責(zé)任，但前提是必須證明雙方在協(xié)商，確實(shí)有條款無法達(dá)成一致，如保留往來的文書、郵件等。

    吳維丁還指出，如果市場(chǎng)上出現(xiàn)特殊的情形，如業(yè)主集體要求大規(guī)模退房，且開發(fā)商沒有違約責(zé)任，出于對(duì)社會(huì)安定的考慮，政府部門可能會(huì)采取相關(guān)措施，但前提是依照法律進(jìn)行，由于開發(fā)商的交易屬于正常經(jīng)營(yíng)行為，政府不能單方干預(yù)開發(fā)商，只能站在中間立場(chǎng)上，采取協(xié)調(diào)的方式解決，如果開發(fā)商拒絕接受調(diào)解，買方的退房目的也無法達(dá)到。

    如果合同中沒有規(guī)定，也沒有調(diào)解方出現(xiàn)，業(yè)主可以主動(dòng)要求與開發(fā)商協(xié)商新條件，在雙方同意的前提下，合同是可以完全解除的，但協(xié)商不成，也無法退房。即使業(yè)主訴至法院，也很難勝訴。據(jù)了解，消費(fèi)者提出退房將視作二次交易，其中產(chǎn)生的手續(xù)服務(wù)費(fèi)由責(zé)任方承擔(dān)。業(yè)主如果因無理退房影響了開發(fā)商的正常經(jīng)營(yíng)行為，還可能會(huì)引來不必要的法律責(zé)任。

    預(yù)防：查看退房率和規(guī)范合同

    袁前嶺表示，在退房問題上，預(yù)防勝于處理，而最有效的辦法是查看樓盤的退房率。目前各個(gè)城市已經(jīng)推出網(wǎng)上退房登記制度，樓盤簽約和退房的數(shù)量在網(wǎng)上都有及時(shí)的登記，如果發(fā)現(xiàn)某樓盤退房率高，最好不要購(gòu)買，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這些樓盤一般都有一些較大的問題，如果信息顯示一段時(shí)期整體樓市退房率偏高，則更應(yīng)該關(guān)注行情走勢(shì)，不宜出手。

    如果已經(jīng)確定要簽訂購(gòu)房合同，袁前嶺建議一定要在合同中約定退房條件和違約賠償辦法，把握主動(dòng)權(quán)，但相當(dāng)多的開發(fā)商在這些條款上沒有對(duì)等的約定，業(yè)主需要考慮是否接受這樣的房子。一旦簽訂了協(xié)議，雙方就應(yīng)該遵守，這是基本的契約精神。

    ■就地評(píng)論

    所謂契約精神

    據(jù)說香港房?jī)r(jià)下跌時(shí)，業(yè)主要求退房、退訂，李嘉誠(chéng)就是分文不退。他的理由是房?jī)r(jià)上漲時(shí)沒要求收回，下跌時(shí)為什么要接受退房？于情于理皆說不過去。

    市場(chǎng)交易是一種法律契約關(guān)系，此外還包含商業(yè)倫理。李嘉誠(chéng)表示，此舉是維護(hù)司法公正。他認(rèn)為，市場(chǎng)行為必須建立在契約精神和商業(yè)倫理的基礎(chǔ)上。

    上海一位先生簽定購(gòu)房合同后，因質(zhì)量問題希望依法退房，但又考慮到房子價(jià)格已上漲了，希望在退房時(shí)開發(fā)商能補(bǔ)以差價(jià)。但在咨詢律師時(shí)，律師明確告訴他，這樣的要求基本不會(huì)實(shí)現(xiàn)，于是他放棄了退房念頭。

    手機(jī)的快速更新?lián)Q代導(dǎo)致了手機(jī)價(jià)格下跌速度驚人，一款新手機(jī)面市時(shí)，有的價(jià)格高達(dá)六七千元，幾個(gè)月之后，價(jià)格就下跌至三四千元，每個(gè)購(gòu)買過手機(jī)的人都有類似體驗(yàn)，但沒有人因此而要求退貨，因?yàn)樯虡I(yè)交易本來就有風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)市場(chǎng)化、法制化的社會(huì)，每個(gè)人都希望自己能夠生活在一個(gè)良好的法制和商業(yè)環(huán)境中，但也應(yīng)該意識(shí)到，這樣的環(huán)境需要每個(gè)人維護(hù)并遵循。因宏觀調(diào)控的影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生了很大變化，房產(chǎn)交易作為一種市場(chǎng)行為，其本身所具有的風(fēng)險(xiǎn)性也日漸突出。

    如果購(gòu)房者只期望房產(chǎn)增值而無視其貶值的可能性，這種希望無疑不夠現(xiàn)實(shí)。