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　　二手房買賣通常公共維修資金無償順延

　　從明年1月1日起，本市商品住宅小區(qū)的住房公共維修資金將在網(wǎng)上公布，業(yè)主可以對自己的這筆巨額錢財(cái)進(jìn)行網(wǎng)上的監(jiān)督和管理。而且，如果您已經(jīng)或者正在準(zhǔn)備買賣二手房，更一定要上網(wǎng)查一下，進(jìn)行買賣的這套住房是否已經(jīng)交付了公共維修資金，而且，買主要注意，是否和房子的名字一樣，這筆維修資金也已經(jīng)轉(zhuǎn)到了您的名下。

　　日前，記者接到一個(gè)讀者的電話，一位王女士最近通過一家房屋中介公司，看好一套2000年的二手商品房，總價(jià)35萬，王女士說，這套房屋整體狀況良好，而且地處繁華位置、交通便利，王女士看后十分滿意，但是在與賣主簽署《房屋買賣合同》中發(fā)現(xiàn)一條關(guān)于房屋公共維修資金由誰來繳納的條款，王女士說這套二手房原來業(yè)主所繳納的房屋公共維修資金為6000元，他們買賣雙方應(yīng)該如何處理住房維修資金呢？

　　其實(shí)，在二手房屋的買賣中，也存在著住房公共維修資金的買賣問題。針對二手房中的公共維修資金該如何處理的問題，記者進(jìn)行了采訪。

　　目前北京市有許多家房屋中介公司在代理二手房買賣中都會遇到這樣的問題，“我愛我家”房屋中介公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，現(xiàn)在通常有四種做法：

　?。?）房屋業(yè)主將公共維修資金無償順延給客戶。就王女士這個(gè)案例來說，如果房屋業(yè)主將這筆6000元的公共維修資金費(fèi)用無償順延給王女士，那么王女士所購的這套房屋便不用繳納此項(xiàng)費(fèi)用。

　?。?）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修資金費(fèi)用的50%。根據(jù)王女士的這個(gè)案例，如果買賣雙方平攤公共維修資金費(fèi)用，則王女士應(yīng)支付業(yè)主3000元的公共維修資金費(fèi)用。

　　（3）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付公共維修資金費(fèi)用。比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限－原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時(shí)間差）/房屋產(chǎn)權(quán)年限。如果按比例支付，則王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70×6000即5580元的公共維修資金，一般房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年。

　?。?）房屋業(yè)主不同意將公共維修資金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時(shí)所交納的這筆公共維修資金費(fèi)用。比如王女士的這個(gè)案例，如果業(yè)主不同意將該維修資金無償順延給王女士，那么，王女士則需將6000元的公共維修資金費(fèi)用全部支付給業(yè)主。

　　記者了解到，一般來說，物業(yè)針對住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行維修的費(fèi)用是通過公共維修資金的利息來支付的，因此，當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議遇到公共維修資金是否應(yīng)由買家支付時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達(dá)成共識。在實(shí)際的二手房買賣中，公共維修資金一般都是業(yè)主無償順延給客戶的。

　　部分未繳維修資金公房該如何處理

　　我們先來了解一下什么是公共維修基金？根據(jù)政府規(guī)定，公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道。

　　一般公共維修資金的征收比例是，商品房：成交價(jià)的2%；房改房：成本價(jià)的2%。針對部分未繳納過公共維修資金的公房，買賣雙方該如何處理？

　　記者從政府相關(guān)部門了解到，已購公房的房屋性質(zhì)較為特殊，它是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為了解決本單位職工住房問題以成本價(jià)出售給職工的福利性房屋，由于是職工按成本價(jià)所購買的房屋，因此對于公共維修資金也就未曾繳納過。那么，如果購房者購買這樣的房屋，根據(jù)國家規(guī)定，購房者需按房屋成交價(jià)的2%重新補(bǔ)交這筆款項(xiàng)，方能合法生效。 

　　另外，還有一部分在1998年以前建成并于當(dāng)年交過契稅的商品房，如果未繳納過公共維修資金費(fèi)用，其再次交易時(shí)購房者也需按房屋成交價(jià)的2%重新補(bǔ)交這筆款項(xiàng)。其實(shí)購房者在二手房買賣交易過程中一定要考慮周全，以免在日后繳納供暖、物業(yè)管理、公共維修資金費(fèi)用等情況時(shí)發(fā)生糾紛。