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近幾個(gè)月來(lái)，上海的部分樓盤(pán)，不管是一手房還是二手房都出現(xiàn)了調(diào)價(jià)現(xiàn)象。有些近期購(gòu)買(mǎi)房屋的購(gòu)房人想解除合同，但是一份有效的合同應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行，在沒(méi)有法律規(guī)定或合同約定的情況下，能否提出退房的要求呢？本期的律師說(shuō)法欄目就為這部分人作些分析。

　　讀者問(wèn)題：

　　夏小姐前幾天買(mǎi)了總價(jià)70多萬(wàn)元的房子，支付了15萬(wàn)元首付款，并簽訂了合同。但最近她先生正在換工作，收入也不穩(wěn)定，考慮10月份就要開(kāi)始還貸，壓力很大，夏小姐就想退房。

　　“我知道這樣我們違約了，這個(gè)違約金能否少交點(diǎn)？”她也承認(rèn)自己這么做的確是違約，但不知道能否通過(guò)一些法律途徑來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

　　律師說(shuō)法：

　　夏小姐能不能退房或者在支付違約金后能否退房呢？帶著這個(gè)問(wèn)題，記者采訪了上海光明律師事務(wù)所的沈國(guó)興律師，沈律師認(rèn)為有一定的難度。

　　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，解除一份有效的合同，有三種方法，即協(xié)商解除、法定解除和約定解除。協(xié)商解除是指當(dāng)事人協(xié)商一致，解除合同；法定解除是指，符合法律規(guī)定的情形的，一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同；約定解除是指，當(dāng)事人約定一方解除合同的條件，在條件成熟時(shí)，該方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，夏小姐的情況不符合法定解除的條件。是否符合合同約定的解除條件呢？這需要看合同的約定。

　　因此，夏小姐解除合同的唯一途徑就是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同。夏小姐可以與開(kāi)發(fā)商就解除合同的違約金等情況進(jìn)行協(xié)商，得到開(kāi)發(fā)商的同意，合同可以解除。

　　在很多情況下，在簽訂合同后，開(kāi)發(fā)商不同意解除合同。夏小姐能否按照合同的約定支付違約金或賠償開(kāi)發(fā)商的損失，來(lái)解除合同呢？應(yīng)當(dāng)說(shuō)，是不能的。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，一方當(dāng)事人違約后，對(duì)方有權(quán)要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。

　　在實(shí)踐中，還常出現(xiàn)未能足額貸款的情形。在購(gòu)房人的實(shí)際貸款額度沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，甚至不能貸款的情況下，購(gòu)房人是否有權(quán)解除合同呢？

　　沈律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定，即合同中是否約定了貸款辦不出來(lái)或額度不夠情況下如何處理，如果有約定的話，就按照合同的約定處理。據(jù)了解，在一般的房屋預(yù)售中，開(kāi)發(fā)商一般對(duì)此情況約定有明確的處理方法，但在通常的二手房買(mǎi)賣(mài)中，一般沒(méi)有明確的約定。在這種情況下，律師認(rèn)為在我國(guó)《合同法》中并沒(méi)有規(guī)定“情勢(shì)變更”，付款是購(gòu)房人的義務(wù)，貸款只是付款的一種方式，在不能貸款或額度不足的情況下，購(gòu)房人的義務(wù)并不能免除。