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　　近年，隨著房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，我市房屋買賣十分活躍，二手房市場(chǎng)一直“熱燒”不退。但由于市場(chǎng)機(jī)制不健全以及人們法制觀念和誠(chéng)信意識(shí)不強(qiáng)，房屋交易行為有很多不規(guī)范的地方，引發(fā)的糾紛日益增多。面對(duì)諸多的購(gòu)房陷阱，消費(fèi)者怎樣才能既買到稱心如意的房子，又能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？本版通過對(duì)市法院公布的房屋買賣合同糾紛典型案例進(jìn)行解析，幫您支招！

　　案例一 騙子租房賣掉新房主無奈吞苦果

　?。郯盖椋菔忻裢貔i有一處建筑面積77平方米的房子，于2003年1月出租給了劉永豐。沒想到劉永豐卻是個(gè)騙子———他用假房證把王鵬的真房產(chǎn)證調(diào)換，又偽造了王鵬的身份證和戶口證明，騙過房產(chǎn)部門，將房子“合法”地賣給了楊某。直到花了19.8萬元房款的楊某裝修后入住，王鵬才發(fā)現(xiàn)出租的房子已被賣了。劉永豐雖被判刑，但房款已被其揮霍，無法追回。楊某和王鵬都沒有提起刑事附帶民事訴訟，所以無法向劉永豐要錢。楊某覺得自己買房合法，并通過房產(chǎn)部門辦理了真的房產(chǎn)證，上面名字是自己的，房子就應(yīng)該歸他所有?？赏貔i覺得冤枉：“我的房子怎么就成了別人的，這不是搶嗎？”那么，房子的產(chǎn)權(quán)到底應(yīng)該歸誰(shuí)？

　?。叟袥Q］市法院判令現(xiàn)房主楊某將房屋騰空，按現(xiàn)狀返還給原房主王鵬；王鵬給付楊某裝修費(fèi)1.8萬元。［法官說法］市法院民二庭關(guān)云光法官評(píng)析：本案中，原房主王鵬沒有委托劉永豐賣房，而劉永豐賣房的行為已經(jīng)被定為合同詐騙罪。他與現(xiàn)房主楊某所簽合同只是詐騙財(cái)物的一種方式，詐騙目標(biāo)是楊某的錢款，并非王鵬的房屋。因此，現(xiàn)房主楊某與劉永豐之間不存在民法意義上的買賣關(guān)系，買賣房屋無效。楊某雖然為受害人，但他得不到法律的保護(hù)。

　　案例二 中介搭橋交易買房風(fēng)險(xiǎn)要規(guī)避

　?。郯盖椋?001年9月，趙天祥通過和平區(qū)永德圣信息服務(wù)站登記賣房。通過偽造證件，他與同伙宋陽(yáng)將其租住的呂某房子賣給了劉某。劉某付房款后，在收拾房子時(shí)被真正的房主呂某發(fā)現(xiàn)，這才知道上當(dāng)了。為此，劉某損失了16萬元房款，還給了中介方2000元的中介費(fèi)。而趙天祥、宋陽(yáng)被判刑后，均表示無力還款。劉某難過地說：“我買房子是通過中介方，中介為什么不盡把關(guān)的義務(wù)？那他只管收費(fèi)??！”劉某要求中介方承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　［判決］市法院判令，中介方不用承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但須退還劉某中介費(fèi)2000元。

　?。鄯ü僬f法］市法院民二庭法官曹桂巖評(píng)析：如果中介方對(duì)賣房人的情況并不了解或沒有隱瞞真實(shí)情況的故意，即使損害了委托人的利益，中介方也不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?，F(xiàn)在中介方提供的合同都是格式文本，已經(jīng)把自己可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)全部規(guī)避。所以需要提醒廣大購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在買房合同中另外寫明“如買房人被騙，中介方負(fù)連帶賠償責(zé)任”，這樣出事時(shí)中介方才會(huì)擔(dān)責(zé)。

　　另外，購(gòu)房者在通過中介公司獲得房源簽訂合同之前必須仔細(xì)考慮，謹(jǐn)慎做出決定。在審查賣方提供的合法證件，包括房屋產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證、身份證、戶口本等合法證件的同時(shí)，要根據(jù)房產(chǎn)證編號(hào)向房地產(chǎn)主管部門查詢房屋產(chǎn)權(quán)的來源是否可靠、產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)，以防有人制作假房產(chǎn)證銷售租來的房屋。同時(shí)，還要查詢房屋的平面圖、房屋是否被抵押或被法院查封等情況。從而，保證交易的安全，減少紛爭(zhēng)。

　　案例三 賣方家里鬧矛盾法律保護(hù)買房人

　?。郯盖椋菔忻裢跤裉没?2萬元從老崔前妻手里買了寫有老崔名字的房子，但不久卻被老崔給告了。老崔說：“我沒同意賣房子，是前妻騙了我，我才寫了同意賣房，但賣的也不是這所房子?！蓖跤裉檬植唤猓骸拔屹I房手續(xù)都全，還有姓崔的身份證復(fù)印件和按手印的授權(quán)。雖然買賣協(xié)議不是姓崔的簽的，但人家到底原來是兩口子，應(yīng)該沒有什么問題?！?

　　無獨(dú)有偶，李新國(guó)買的一處房子和王玉堂遇到同樣問題。他從老王頭手里買房，卻被老王頭的養(yǎng)子告了：“房子有我一份，他們買賣房子的行為不合法。”李新國(guó)說：“買房時(shí)，老頭告訴我這個(gè)房子原來給他養(yǎng)子住，不過孩子不孝順，到法院把收養(yǎng)關(guān)系解除了，我才買了這房?！?

　　那么，上述兩人的買房行為合法嗎？買賣關(guān)系是否有效？

　　［判決］市法院判決李新國(guó)和王玉堂的買房行為合法。

　?。鄯ü僬f法］市法院民二庭審判長(zhǎng)王志福、法官高子丁：前妻拿著全部手續(xù)賣房———王玉堂有理由相信房子是老崔答應(yīng)賣的；老父親拿著解除收養(yǎng)的判決書賣房———李新國(guó)有理由相信，房子和老爺子的養(yǎng)子沒有關(guān)系。王玉堂和李新國(guó)都是善意買房，盡到了應(yīng)盡的注意義務(wù)。在盡到注意義務(wù)的情況下，法律保護(hù)善意第三人，即王玉堂和李新國(guó)的合法權(quán)益。對(duì)老崔和老王頭兩家內(nèi)部的矛盾，應(yīng)當(dāng)由其內(nèi)部自行解決，與買房人無關(guān)。如若房子是共有財(cái)產(chǎn)，擅自賣房的家庭成員需要對(duì)自己擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為進(jìn)行賠償。

　　案例四 房改房爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)誰(shuí)先購(gòu)買誰(shuí)得利

　　［案情］1989年2月，產(chǎn)權(quán)單位將一套單間分配給王老漢承租使用。隨后，老漢同意該房由兒子王東一家居住。1999年，王老漢去世。2002年8月，王東與妻子離婚，該套單間被判為由王東居住。兩年后，王東也因病去世，這套房子就由其女兒王紅居住。但不久，王東母親劉老太就從產(chǎn)權(quán)單位手中買下了這套單間的產(chǎn)權(quán)。劉老太辦下房證后，將孫女王紅告上法庭，要求騰房。同時(shí)，王紅也提起訴訟，請(qǐng)求法院判令奶奶購(gòu)房行為無效，要求法院確認(rèn)自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　?。叟袥Q］市法院終審判決駁回王紅的訴訟請(qǐng)求。

　?。鄯ü僬f法］市法院民二庭審判長(zhǎng)王志福評(píng)析：房屋共同承租人中的一人與產(chǎn)權(quán)單位重新建立承租關(guān)系，并進(jìn)行房改取得產(chǎn)權(quán)，其他共同承租人或原承租代表人的繼承人起訴，要求確認(rèn)房改協(xié)議無效的，法院不作為民事案件受理。當(dāng)事人為此而提起的訴訟，法院應(yīng)不予受理或駁回起訴。在本案中，王老漢死后，王紅和奶奶都作為繼承人擁有對(duì)該房的承租權(quán)，但王紅的奶奶劉老太已經(jīng)與產(chǎn)權(quán)單位重新建立了承租關(guān)系，并進(jìn)行房改取得產(chǎn)權(quán)。所以，王紅以共有承租人身份要求確認(rèn)房改協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求，法院就不會(huì)作為民事案件受理。但是，如果王紅以該房屋為她和奶奶的共有財(cái)產(chǎn)，起訴奶奶要求返還其應(yīng)有份額，法院可作為民事案件受理。

　　案例五 動(dòng)遷手續(xù)買賣合法拆遷人必須安置

　?。郯盖椋萆蜿?yáng)某房地產(chǎn)有限公司在皇姑區(qū)荊江街拆遷時(shí)，小葉的房屋正好在動(dòng)遷范圍。辦了動(dòng)遷手續(xù)后，小葉搬走，并把手續(xù)賣給了張忠黨。隨后，張忠黨向房地產(chǎn)公司交了增加面積款。不過，等到回遷時(shí)，房地產(chǎn)公司卻沒給老張安置。老張將房地產(chǎn)公司告上法庭。

　?。叟袥Q］房地產(chǎn)公司賠償張忠黨貨幣安置款134688元，同時(shí)按照每月300元的標(biāo)準(zhǔn)賠償他沒能按時(shí)回遷的損失。

　　［法官說法］市法院民二庭法官曹桂巖評(píng)析：這個(gè)案子涉及的是買賣動(dòng)遷手續(xù)是否有效的問題。動(dòng)遷手續(xù)實(shí)際是一種期待權(quán)，期待的是未來的房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)行民法法理，未來物是可以買賣的，但買賣動(dòng)遷手續(xù)必須經(jīng)拆遷人同意。拆遷安置是拆遷人和動(dòng)遷人之間的事情，而動(dòng)遷人小葉將動(dòng)遷手續(xù)轉(zhuǎn)讓后，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)原協(xié)議的另一方———即拆遷人（房地產(chǎn)公司）同意。本案中，通過老張向公司交納增加面積款及交款收據(jù)、通知單中均寫明交款人為張忠黨的事實(shí)，表明房地產(chǎn)公司認(rèn)可了小葉與張忠黨轉(zhuǎn)讓動(dòng)遷手續(xù)的行為，該轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。因此，張忠黨有權(quán)要求房地產(chǎn)公司按照拆遷協(xié)議履行安置義務(wù)。

　　案例六 賣房保留居住權(quán)老人在此可送終

　?。郯盖椋萃趵咸写u草房3間，為了讓自己手里有點(diǎn)養(yǎng)老錢，2000年10月，她以1.5萬元的價(jià)格將房子賣給親戚劉某。同時(shí)，劉某寫下《證明》承諾王老太享有永久居住權(quán)，一直到去世。

　　2001年6月，劉某又將房子以2.18萬元的價(jià)格賣給小學(xué)同學(xué)周某，并約定劉某享有兩年居住權(quán)。2003年5月，周某取得了房證后，要求劉某交房，但劉某沒有說動(dòng)王老太騰房。2004年9月，周某向于洪區(qū)法院提起訴訟，要求王老太騰退房子。

　　［判決］市法院判決駁回周某的訴訟請(qǐng)求。

　?。鄯ü僬f法］市法院民二庭庭長(zhǎng)張東波評(píng)析：本案中，王老太依據(jù)與劉某的賣房約定取得了對(duì)訴爭(zhēng)房屋的居住權(quán)，即王老太在年老時(shí)將其房屋出賣，但在自己的有生之年保留對(duì)房屋的居住權(quán)。而房屋的購(gòu)買人劉某則一次性或分期向其支付價(jià)款，以之作為養(yǎng)老金。保留居住權(quán)的買賣對(duì)于王老太來說，出賣房屋的所有權(quán)意味著一筆養(yǎng)老金的獲得；同時(shí)，保留居住權(quán)又意味著不影響一貫的生活環(huán)境和生活水平。而購(gòu)房人因?yàn)橘I房便宜也樂于接受，但他必須保證王老太的居住權(quán)，哪怕是房子再次出現(xiàn)變更。因此，王老太享有在此房養(yǎng)老的權(quán)利。

    本組稿件由本報(bào)記者周賢忠通訊員王貴廷、劉寶權(quán)撰寫