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    現(xiàn)象 供求失衡 成交疲軟

　  “想買一套價格在20萬元左右的二手房，可是比較了多家中介公司，也實地看了不下20套房屋，最終還是沒有稱心如意的?！边@是采訪時一位購房者的表述，而像這樣的例子并不是少數(shù)。記者從本市多家二手房中介企業(yè)了解到，近兩個月二手房交易的主力價格區(qū)間多在35萬元至40萬元之間，這個價位區(qū)間的房屋成交迅速，成交量占整體交易的40%，而20萬元至35萬元的房屋成交比例也在45%左右，但是20萬元以下的二手房僅占成交總量的10%。從上述一系列數(shù)據(jù)可以看出，20萬元以下的房屋已經(jīng)退出主力房源地位。

　  據(jù)了解，20萬元以內(nèi)房屋的需求量仍舊很大，根據(jù)順馳提供的數(shù)據(jù)表明，20萬元以內(nèi)的房屋在所有咨詢中的比例達到了50%。目前市場上對20萬元以內(nèi)房屋需求迫切的主要有三類人：一是收入偏低的工薪階層；二是一些中年夫婦為給父母改善居住環(huán)境；第三種就是一些外地來津工作的年輕人，為了暫時居住或是為了結(jié)婚。

　  既然有著這樣龐大的需求人群，那么市場上20萬元房屋的存量又是怎樣呢？據(jù)了解，目前市場上20萬元的房屋在二手房門店中占比不是很高，根據(jù)龍盛房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，在1.5萬條房源儲備檔案中，20萬元以下的房屋只占了10%，房源儲備不足，造成供求比例失衡，成為20萬元以內(nèi)的二手房“一房難求”的原因。

　  原因　買賣雙方都不客觀

　  在采訪中，一些二手房中介專業(yè)人士在談到20萬元以內(nèi)二手房成交比例低的原因時還認為，買賣雙方普遍存在著預(yù)期過高、對市場存在的現(xiàn)實不能正確面對的現(xiàn)象，這也很能證明目前二手房市場交易中的不理智。

　  易安置家總經(jīng)理劉冰說，目前20萬元以下的房屋與去年15萬元以下的房屋沒有本質(zhì)區(qū)別，變化的只是價格，在房價上升的前提下，這些房屋本身的素質(zhì)沒有同步提升。在公司儲備的這些房價低于20萬元的二手房中，樓層在六樓的房屋占到了40%，東西朝向的樓盤占到了40%，面積在50平方米的房屋有80%之多，而這些房屋的房齡多在十年以上，房屋本身的素質(zhì)不是很高。作為買方來講，天津多年的房地產(chǎn)市場變遷，帶動了人們對房屋素質(zhì)需求的提升，購房者感到花20萬元買目前這樣一套房屋不能接受。

　  對于賣房人來講，龍盛房地產(chǎn)總經(jīng)理王穎分析認為，擁有20萬元左右房屋的賣房者，多是一些還沒有實現(xiàn)二次置業(yè)的人群，賣房的目的就是想買更好的房屋，所以賣房人對價格的預(yù)期很高，總希望能在現(xiàn)有條件下盡量提升價格，因此就造成了這些房屋總價較低而單價卻高得驚人的不正常現(xiàn)象。王穎說，在上周內(nèi)，紅橋區(qū)的某個地段，一套面積在48平方米的房屋賣到了21萬元，單價已經(jīng)突破了每平方米4400元，而上周紅橋區(qū)二手房的平均價格不足每平方米4000元。在和平區(qū)的某些重點小學(xué)周邊，每平方米的單價已經(jīng)超過了8000元。二手房的單價有的甚至超過了同地段的商品房。但這些不正常的交易現(xiàn)象，在價位區(qū)間為30萬元至40萬元的房屋交易中是很少出現(xiàn)的。這其實才是制約20萬元以內(nèi)二手房交易不暢的深層次原因。

　  支招　該出手時就出手

　  據(jù)了解，以目前二手房中介共收總房款的2%為中介費計算，20萬元的房屋比40萬元的房屋收取的費用少一半，收入減少自然也成為中介公司對這一檔次的房屋不屑一顧的原因。一位業(yè)內(nèi)人士透露，由于部分品質(zhì)較低的房源要價很高，所以很多已經(jīng)登記的房屋在半年之內(nèi)都很難實現(xiàn)交易，因此很多中介索性把這些看似總價很低的房源當作一種吸引購房者進店的宣傳手段，而在實際推薦的過程中并不“賣力”。

　  王穎告訴記者，察看目前總價在20萬元以內(nèi)的房源，其所處位置多在河北區(qū)的宜白路、靖江路；河?xùn)|區(qū)的萬新村、中山門；河西區(qū)的小海地；紅橋區(qū)的佳園里、咸陽路等地，這些區(qū)域雖說都是一些已經(jīng)成熟的大型居民區(qū)，但整體區(qū)域氛圍沒有擺脫天津樓市中低端產(chǎn)品的印象。而且，隨著這些區(qū)域內(nèi)性價比相對較高的房源逐漸脫手，遺留下來的性價比較低的房屋更成為滯銷品，交易的周期會更長，所以該出手時就出手，應(yīng)該是個明智的選擇。

　  業(yè)內(nèi)人士還認為，二手房市場在短暫調(diào)整之后，已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的現(xiàn)象。根據(jù)多家二手房中介公司的統(tǒng)計，八月份二手房交易量已經(jīng)恢復(fù)到今年三月份的水平，與市場最低迷的6月份相比提升了60%，但房屋價格并沒有出現(xiàn)同步提升。更值得關(guān)注的是商品房市場中新盤數(shù)量明顯增加，這就意味著會有更多的優(yōu)質(zhì)二手房源補充市場，所以正是這些20萬元以內(nèi)的房屋盡快脫手的絕佳時機。

　  趨勢　30萬元二手房將成主流

　  據(jù)介紹，目前市場上20萬元以內(nèi)房屋“一房難求”的現(xiàn)象，表明在買賣雙方心理變化之后，將直接導(dǎo)致本市二手房市場梯級消費格局中次新房的市場空間越來越大，房齡在五年左右、擁有良好物業(yè)管理、房型布局較佳、價格在30萬元以上的次新房將成為未來一年間市場的主打產(chǎn)品。

　  天津房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長梁正文說，隨著天津房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展，二手房的市場地位會越來越突出，現(xiàn)階段二手房交易量超過商品房就已經(jīng)說明這種完善的梯級消費格局已經(jīng)在本市形成。就需求結(jié)構(gòu)而言，目前本市的住宅需求正處于安置和改善型住宅同步升溫的時期，快速路網(wǎng)的改善、外地開發(fā)商的進入、濱海新區(qū)的建設(shè)會讓各種檔次的房地產(chǎn)項目需求、銷售繼續(xù)呈現(xiàn)放大的趨勢。在這種普遍的需求中，30萬元以上的二手房成為市場的主力，更證明了本市房屋市場的一種升級。

　  同時，業(yè)內(nèi)人士分析認為，從今年年底到明年底的一年多時間內(nèi)，本市新開盤的高檔樓盤數(shù)量還會進一步激增。從目前商品房的價格走勢上分析，會有大量的中低收入購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，而那些購買了高檔房實現(xiàn)了多次置業(yè)的人群，也會將手中房齡較低、房質(zhì)較好的次新房逐漸補充到二手房市場中。所以，30萬元至40萬元之間的次新房會成為二手房中介企業(yè)房源儲備中的主力。