近日媒體報(bào)道，上海有銀行正在申請(qǐng)取消其個(gè)人住房抵押貸款的強(qiáng)制保險(xiǎn)。而在一些樓盤(pán)，買(mǎi)房人不再被強(qiáng)制要求購(gòu)買(mǎi)其指定貸款銀行的按揭保險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買(mǎi)保險(xiǎn)從強(qiáng)制到自愿將是趨勢(shì)。
千夫指向房貸保險(xiǎn)
前不久，人民日?qǐng)?bào)所屬的《江南時(shí)報(bào)》關(guān)于房貸保險(xiǎn)不合理的報(bào)道，在業(yè)內(nèi)引起了巨大反響。就住房抵押貸款保險(xiǎn)問(wèn)題，南京理工大學(xué)商學(xué)院劉教授說(shuō)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)沒(méi)有活躍起來(lái)，其主要原因，是在實(shí)際操作過(guò)程中普遍存在著以下問(wèn)題，阻礙了住房抵押貸款保險(xiǎn)的健康發(fā)展：
一、申貸人不應(yīng)作為投保人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)。申貸人購(gòu)房戶如果買(mǎi)的是期房，由于所購(gòu)房產(chǎn)還在建設(shè)過(guò)程中，尚未驗(yàn)收交付，申貸人對(duì)房產(chǎn)不享有物權(quán)。也就是說(shuō)，在房產(chǎn)交付使用之前，申貸人對(duì)房產(chǎn)根本沒(méi)有可保權(quán)益，因此不能作為投保人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)。
二、銀行和保險(xiǎn)公司吞沒(méi)部分保金。按照保險(xiǎn)法規(guī)定，固定資產(chǎn)是不能重復(fù)投保的。對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際交付使用之前這一段時(shí)間的保費(fèi)，人民銀行明文規(guī)定應(yīng)予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保險(xiǎn)條款，所以，這部分款項(xiàng)就常常被有金融知識(shí)優(yōu)勢(shì)的銀行和保險(xiǎn)公司吞沒(méi)了。
三、保費(fèi)繳納方式不合理。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。
四、保險(xiǎn)標(biāo)的劃分不合理。房產(chǎn)從價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，應(yīng)劃分為兩部分：一部分是建筑物，另一部分是土地使用權(quán)以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。因此，在計(jì)算投保人應(yīng)當(dāng)繳納的保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋的建筑成本為基數(shù)。由于建筑成本中還包括了配套設(shè)施的費(fèi)用，因此，如果配套設(shè)施也遭受承保范圍內(nèi)的損失，相應(yīng)的修復(fù)費(fèi)用也應(yīng)由保險(xiǎn)公司賠付。
保險(xiǎn)銀行“聯(lián)姻”亟待整治
有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)《保險(xiǎn)法》明文規(guī)定保險(xiǎn)自愿，購(gòu)房者應(yīng)該有權(quán)決定是否購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)哪家保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)。而個(gè)人住房按揭保險(xiǎn)規(guī)定貸款必須買(mǎi)保險(xiǎn)的做法，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)制保險(xiǎn)，顯然有違《保險(xiǎn)法》。根據(jù)個(gè)人住房按揭保險(xiǎn)的條款，一旦發(fā)生保險(xiǎn)賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買(mǎi)房者是第二受益人。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)者居然不是保險(xiǎn)的最大受益者。如果在貸款初期房屋發(fā)生事故，保險(xiǎn)公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險(xiǎn)權(quán)益。另外，銀行憑借其壟斷地位對(duì)老百姓實(shí)行了“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制保險(xiǎn)”，并制訂了高昂的保險(xiǎn)費(fèi)率，而自己只承擔(dān)“接近于零的理賠風(fēng)險(xiǎn)”，顯然是不合理的。
另外，銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類(lèi)做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。因此，為了維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序和消費(fèi)者權(quán)益，需要從根本上對(duì)這類(lèi)“聯(lián)姻”行為進(jìn)行整治和懲處。
呼吁央行修改規(guī)定
某銀行房地產(chǎn)信貸部人士接受記者采訪時(shí)說(shuō)，個(gè)人向銀行申請(qǐng)房屋貸款時(shí)，由于沒(méi)有金融證券抵押在銀行，而是把房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證作為質(zhì)押品進(jìn)行貸款，事實(shí)上已形成個(gè)人與銀行之間的還貸問(wèn)題。除借款人應(yīng)正常向銀行償還本金和利息外，作為銀行，貸款給個(gè)人也形成一定風(fēng)險(xiǎn)。
由于銀行貸款給個(gè)人也承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，為防止房屋因個(gè)人使用時(shí)出現(xiàn)火災(zāi)、爆炸、雷擊等災(zāi)害或事故，個(gè)人在還款過(guò)程中出現(xiàn)無(wú)力還款現(xiàn)象，給銀行造成損失，中國(guó)人民銀行于１９９８年出臺(tái)了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，目的就是讓銀行在放貸住房款時(shí)，盡量減少損失。
據(jù)了解，中國(guó)人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中僅有兩條關(guān)于房貸保險(xiǎn)的條款，但都比較模糊。央行從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度這樣規(guī)定本無(wú)可厚非，但購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的權(quán)利又在哪里呢？
據(jù)了解，個(gè)人住房貸款是銀行普遍看好的貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)非常小。據(jù)業(yè)內(nèi)透露，房屋抵押貸款的壞賬率是千分之幾，即使是還款保證保險(xiǎn)壞賬率也只有１％至３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行其他業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，收益十分穩(wěn)定，是各家銀行普遍爭(zhēng)奪的一塊“肥肉”。因此，銀行業(yè)人士表示，為吸引更多的房貸業(yè)務(wù)，銀行放貸時(shí)取消強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)，順應(yīng)市場(chǎng)，是可以理解的。
但是，風(fēng)險(xiǎn)小并不意味著沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。華東師大工商管理系研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的孫斌藝認(rèn)為，銀行、消費(fèi)者、保險(xiǎn)公司都各有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是消費(fèi)者，不能因?yàn)榭梢宰栽纲?gòu)買(mǎi)而不買(mǎi)房貸險(xiǎn)。
[責(zé)任編輯：佚名]
