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　　專家答：去年6月1日起開始實施的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對擔保訂立商品房買賣(預售)合同的定金處理分兩種情況作了明確規(guī)定，(一)如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即適用“定金罰則”；(二)因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

　　從法律性質來看，開發(fā)商通過訂購、預訂等方式向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，此時的“定金”，嚴格意義上屬于“簽約定金”，即為了保證商品房預售合同正式訂立而在合同簽訂前交付的定金?！昂灱s定金”是保障交易雙方知情權和平等磋商權的，開發(fā)商不能將“簽約定金”作為“購房定金”而隨意拗斷。

　　因購房者的原因未能訂立預售合同的，購房者無權要求返還定金。對開發(fā)商來說，如為追求更高的經濟利益而與他人訂立預售合同；未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售合同；未告知購房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事實，則開發(fā)商應當雙倍返還定金。因不可歸責于開發(fā)商和購房者的事由主要有，如雙方就預售合同的主要條款不能協商一致或出現不可抗力等情況，導致預售合同未能訂立的，則開發(fā)商應當將定金返還買受人。