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4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。我國以民法典為統(tǒng)領(lǐng)，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》為核心，以實施細(xì)則、操作規(guī)范、地方性法規(guī)等為配套支撐的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。

是否意味著房地產(chǎn)稅近了？

這是否意味著購房者最關(guān)心的房產(chǎn)稅要來了？業(yè)內(nèi)專家指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度只是一個前提條件。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只是房產(chǎn)稅征收的一個前提條件，并不意味著不動產(chǎn)登記以后，必定會征收房產(chǎn)稅，即便沒有不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅的征收依舊可能會進(jìn)行。

李宇嘉認(rèn)為，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其最大的意義在于為現(xiàn)代國家公共財政提供基礎(chǔ)，這為我國未來稅制改革奠定基礎(chǔ)。首先，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)；其次，整合了散亂在各職能部門之間的不動產(chǎn)碎片信息，摸清不動產(chǎn)“家底”，為政策制定和執(zhí)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高政府治理效率和水平。

“全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只是房產(chǎn)稅征收的一個前提條件，具體房產(chǎn)稅何時征收需要根據(jù)各方情況綜合考慮?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙如是說，“早在2021年就全國人民代表大會常務(wù)委員會就授權(quán)國務(wù)院未來5年內(nèi)，在國內(nèi)部分地區(qū)試點房地產(chǎn)稅?！?/p>

“其實對于剛需或有改善性需求的購房者，不用太擔(dān)心房產(chǎn)稅，這些合理的住房需求是受政策支持的，即使征稅，稅收率也不會很高?！蓖跣员硎?。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，不動產(chǎn)登記制度的出發(fā)點要更廣，不是簡單的征稅概念。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房地產(chǎn)稅等工作開展會更加順暢和容易。但不能簡單理解為要征收房地產(chǎn)稅?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策的重點是“全面實現(xiàn)”。換句話說，過去各地也逐漸推進(jìn)了不動產(chǎn)登記工作，但是鑒于城鄉(xiāng)差異、房產(chǎn)之間的差異，所以技術(shù)層面需要逐漸探索，也需要時間。如今克服了各類困難，是不動產(chǎn)登記中的重大制度創(chuàng)新。全國房產(chǎn)信息實現(xiàn)互通后，我們目前所關(guān)注的自然資源規(guī)劃、統(tǒng)一各地房地產(chǎn)制度的口徑、統(tǒng)一調(diào)控房地產(chǎn)政策等，都具有更強的基礎(chǔ)。

經(jīng)濟學(xué)家任澤平發(fā)文稱，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是收房地產(chǎn)稅的必要非充分條件，后續(xù)若要收稅還得走立法流程。但是，熱點城市試點可能會先行，比如廈門、深圳等?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟復(fù)蘇初期，房地產(chǎn)市場還未走出困境，他建議房地產(chǎn)稅試點應(yīng)暫緩，服從全力拼經(jīng)濟的大局，當(dāng)務(wù)之急是把發(fā)展放在首要任務(wù)。待經(jīng)濟全面恢復(fù)之后，再探索試點開征房地產(chǎn)稅，事有輕重緩急。對當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言，最重要的還是提振樓市信心和建立新模式。

今年3月24日，財政部原部長樓繼偉在出版的《比較》雜志上發(fā)表文章稱，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點。從立法先行，到先試點再立法，房地產(chǎn)稅改革思路在2021年迎來較大轉(zhuǎn)變。

在樓繼偉看來，立法工作的難點有很多，最大的難點是房地產(chǎn)如何估值。一般來說應(yīng)以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準(zhǔn)。而現(xiàn)實中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準(zhǔn)估值為基礎(chǔ)做適當(dāng)?shù)拇蛘?，但問題十分復(fù)雜。還有其他諸多難點，導(dǎo)致該稅法探索了多年仍未正式成法。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

但在2022年，財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，該年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

“2021年10月全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點，可以說是帶著問題探索?？紤]到目前的經(jīng)濟狀況，財政部對外宣布2022年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，當(dāng)然是實事求是的?！睒抢^偉稱。

關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這些問答需要了解

Q：不動產(chǎn)物權(quán)指的是什么？

A：根據(jù)2019年修訂的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

其中所稱的“不動產(chǎn)”，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

簡單來說，不動產(chǎn)物權(quán)不單單包括房屋產(chǎn)權(quán)，也包括農(nóng)村土地（含耕地、草原、水域、灘涂）承包經(jīng)營權(quán)、林地、林權(quán)、海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)等。

Q：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，登記的是什么？統(tǒng)一了什么？

A：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，均適用《不動產(chǎn)登記暫行條例》。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：不動產(chǎn)登記工作，通俗簡單理解就是過去的房產(chǎn)證登記工作。但差異在于，過去各地信息是無法互通的。其原因在于，很多房產(chǎn)登記工作有不少歷史遺留問題，也存在口徑上的差異，各地要形成統(tǒng)一登記，需破除很多難題。

這一政策可以理解為全國不動產(chǎn)信息實現(xiàn)了互通，這是一項重要的制度工作。在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一之后，自然資源規(guī)劃、房地產(chǎn)等信息可以實現(xiàn)各地互通，各地房地產(chǎn)制度口徑、調(diào)控政策等能更好地統(tǒng)一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：因為我國不動產(chǎn)早在2018年就已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，所以此次全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，并不是外界所理解的全國不動產(chǎn)實現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，而是在早已聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，把未登記完成的房源實現(xiàn)全部房源上網(wǎng)。即經(jīng)過十年，我國才基本完成不動產(chǎn)登記。

Q：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的是什么？

A：原國土資源部地籍管理司（不動產(chǎn)登記局）有關(guān)負(fù)責(zé)人在2014年接受采訪時曾表示，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護制度，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平具有重要意義。

整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求。

對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)具有重要意義。

華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康：不動產(chǎn)確權(quán)登記，這是一個國家走向現(xiàn)代化治理最基本的工作。不只是房屋、土地，甚至也包括海洋里的海域和島嶼，覆蓋所有國土空間，所有的情況都要了解清楚，摸清家底。這件事已經(jīng)推進(jìn)了十年，如今只是宣布全面完成。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：國家的現(xiàn)代功能是提供公共服務(wù)，既包括醫(yī)療、教育、社會福利、社會服務(wù)、環(huán)境保護等，也包括市場和社會運轉(zhuǎn)需要的政策和制度。要提高公共產(chǎn)品供給的有效性，不能靠專斷式的、非專業(yè)化的，甚至是“拍腦袋”的方式來任意決定，這樣會浪費公共資源。而是需要通過摸清底數(shù)，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和相應(yīng)的信息系統(tǒng)，以此來進(jìn)行翔實的核算和統(tǒng)計，為公共產(chǎn)品供給提供科學(xué)的依據(jù)。

由于不動產(chǎn)不可移動，擁有不動產(chǎn)意味著在某一區(qū)域居住和生活，就產(chǎn)生了對該區(qū)域公共服務(wù)的需求。某一區(qū)域不動產(chǎn)狀況的基本情況就是公共產(chǎn)品供給的依據(jù)，如擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的居民越集中的區(qū)域，對公共產(chǎn)品的需求也就越多；不動產(chǎn)價值較高的地方，對公共產(chǎn)品需求的質(zhì)量也就越高；不同類型不動產(chǎn)（工業(yè)、商業(yè)和住宅等），不同產(chǎn)權(quán)狀況的不動產(chǎn)（集體產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)、租賃和購買產(chǎn)權(quán)等）對公共產(chǎn)品需求也有差異。

Q：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從2013年就開始著手建立，歷時十年完成，期間經(jīng)歷了哪些阻礙？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：之前不動產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力，首先涉及到個人私有財產(chǎn)或者隱私，有部分人不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)，同時也擔(dān)憂個人財產(chǎn)信息泄漏。另外一個阻力是人為因素，一些地方或部門擁有多套住房，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，無異于打破既得利益，所以大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。

為解決房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接之間的問題，原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在2017年專門發(fā)布通知，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門加強配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題，同時防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

Q：該政策對房屋市場會產(chǎn)生哪些影響？房價會漲還是跌？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：不動產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控，目的也并非反腐。但應(yīng)該說，這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件，對市場的影響將非常大。

對于市場影響來說，雖然樓市已經(jīng)有多年時間消化，但是對于部分高端住宅、部分投資型旅游地產(chǎn)來說，這一政策依然是利空。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著國內(nèi)房產(chǎn)有統(tǒng)一的平臺登記，由于房屋類型較多，產(chǎn)權(quán)情況不一，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一種制度規(guī)范性的工作，可對全國房屋情況以及房屋所有權(quán)人摸底，為監(jiān)測統(tǒng)計分析不動產(chǎn)情況奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，同時有利于維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

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