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邯鄲主城區(qū)終于有地了！在這個(gè)有地為王的時(shí)代，邯鄲眾多房企現(xiàn)在處于“半饑餓”狀態(tài)，大家都在尋摸哪里有好的土地資源，官方什么時(shí)候會出地塊？“望眼欲穿”的房企們終于盼來了兩塊東區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊！這也是今年東區(qū)首次掛牌出讓地塊！值得一說的是，這兩塊地，都設(shè)有最高價(jià)，如果達(dá)到最高價(jià)，則轉(zhuǎn)競拍保障房的配備。（詳細(xì)解讀請點(diǎn)擊文末鏈接詳情）

東區(qū)掛牌出讓地塊詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

我們先來看土地位置：媧皇路以南，新區(qū)經(jīng)一街以東，廉頗大街以西，共計(jì)71畝，分成2個(gè)地塊進(jìn)行拍賣，如下圖所示：

出讓地塊空間位置圖

根據(jù)以上掛牌出讓地塊，我們來進(jìn)行開發(fā)優(yōu)勢和難度方面的解讀。

地塊優(yōu)勢：

1、配套完善。周邊新盤鄰立，有成熟社區(qū)，也有新入市樓盤，相比較來說，拿下該地塊后，后期宣傳成本降低，周邊配套也在逐步完善，例如高鐵站、東客運(yùn)站、在建小學(xué)和住宅商業(yè)配套；

2、交通便利。該地塊緊鄰大路，目前媧皇路已經(jīng)修通，是雙向六車道，后期這兩塊地在建設(shè)售樓部或者施工進(jìn)出都較為方便；

3、凈地出讓。這兩塊地屬于純凈地，有“軍師堡菜園子”之歷史，地況優(yōu)質(zhì)，不涉及回遷安置或者移動(dòng)電纜等復(fù)雜狀況，在開發(fā)上節(jié)約不少成本；

4、體量適中。對于小地產(chǎn)公司來說，拿下一個(gè)地塊開發(fā)壓力不大，資金能夠周轉(zhuǎn)，也有參與競爭的欲望；對于大房企來說，兩塊地同時(shí)拿下，同時(shí)開發(fā)會更有吸引力，利潤率也更高。因?yàn)榈貕K較為規(guī)整，在報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)2.0的容積率來設(shè)計(jì)，基本都是小高層+洋房，可參考創(chuàng)宇·東望、大美·臻園和天正·鳳麟東院的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

拍賣地塊周邊實(shí)景圖

開發(fā)難度著力點(diǎn)：

1、小區(qū)規(guī)模較小。以創(chuàng)宇·東望來說，小區(qū)占地面積2.9萬方（約43畝），共建8棟小高層；而這兩塊地占地平均是在2.4萬方（約35畝），在保證采光和日照充足的設(shè)計(jì)條件下，一塊地預(yù)計(jì)擬建是6棟樓左右，如果這兩塊地被同一個(gè)開發(fā)商所拿，開發(fā)規(guī)模在12棟以上；被不同房企競得，則均是小規(guī)模開發(fā)。對于現(xiàn)在許多購房要求大社區(qū)的客戶群體來說，小規(guī)模社區(qū)對產(chǎn)品的定位就非常重要了。

2、產(chǎn)品要求高。地塊小，就要求產(chǎn)品“精”。例如天正·鳳麟東院入市推出的“324”只為極少數(shù)這樣的產(chǎn)品定位；創(chuàng)宇·東望最近推出“主角登場”采用宋氏美學(xué)為產(chǎn)品增色；這兩塊地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求也會非常嚴(yán)格，如何推陳出新才是重中之重！

3、戶型設(shè)計(jì)難。邯鄲東區(qū)是改善客群的聚集地，現(xiàn)在2.0容積率的社區(qū)在規(guī)劃方面都有小戶型精裝修，大戶型售毛坯的特點(diǎn)，這就對戶型面積區(qū)間和后期在售定位比較嚴(yán)謹(jǐn)，東區(qū)市面上改善戶型集中在125-170㎡，更大面積的有300㎡，如何去同質(zhì)化，這就對戶型設(shè)計(jì)的舒適度有極高要求。

4、客戶定位難。同是改善客群，如何定位就比較難，所以根據(jù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，最后直接相關(guān)的就是對應(yīng)客群，再直接影響的就是后期樓盤的去化速度。

媧皇路實(shí)景圖

對于這兩個(gè)地塊，將會有很多房企參與，我們可以大膽來猜想一下：

1、榮盛發(fā)展。目前榮盛沒有地塊儲備，所有樓盤均在售，且貨量不多，現(xiàn)在集中推出了多個(gè)樓盤的商鋪在售；榮盛觀邸就在這兩個(gè)地塊北側(cè)，有現(xiàn)成園林實(shí)景和現(xiàn)房可供借鑒，且有售樓部，不用再耗資建設(shè)；

2、創(chuàng)宇地產(chǎn)。和創(chuàng)宇·東望緊鄰，目前創(chuàng)宇地產(chǎn)有兩個(gè)儲備地塊，都是在這兩個(gè)地塊周邊，所以如果創(chuàng)宇地產(chǎn)參與，這一個(gè)板塊唯他獨(dú)大了；

3、天正地產(chǎn)。天正地產(chǎn)自2020年進(jìn)駐邯鄲拿地就較為迅速，2021年邯鄲主城區(qū)無地出讓的情況下，參與了兩次磁縣土地拍賣，雖然失利，可見深耕邯鄲的決心；這兩個(gè)地塊緊鄰天正鳳麟東院，有現(xiàn)成的營銷中心，且鳳麟東院接近尾盤，天正地產(chǎn)必然會報(bào)名參與拍賣；

4、美的地產(chǎn)。一般主城區(qū)有土地拍賣的地方，美的置業(yè)都會參與，而且目前在東區(qū)美的有許多成熟的項(xiàng)目，今年拿地都是小地塊，而且在售樓盤雖多，但是貨量卻不大，所以美的勢必會再儲備地塊，參與此次爭奪。

5、安居地產(chǎn)。自去年下半年，土拍市場本土房企卷土重來，安居地產(chǎn)一直在找機(jī)會繼續(xù)深耕市區(qū)，這次地塊規(guī)模小，安居有望報(bào)名

6、榮科地產(chǎn)。榮科翔苑緊鄰地塊，且有現(xiàn)成售樓部和現(xiàn)房實(shí)景可供參考，而且榮科深耕東區(qū)，目前僅楓林苑貨量充足，榮科錦苑和麗苑今年會交付，所以榮科地產(chǎn)有望參與

剩下的一些正在做地塊調(diào)研，抓緊時(shí)間在做”強(qiáng)排“的房企，戀家小編就不再一一展開論述，如果您有更好的觀點(diǎn)，歡迎大家在評論區(qū)留言討論哈！

相關(guān)鏈接：

邯出告字[2021]-02號媧皇路2塊土地出讓公告

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