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按照央行的要求，從明天（3月1日）開始到8月31日為止，全國(guó)的存量房貸合同都需要“重新簽訂”。 原因很簡(jiǎn)單，中國(guó)的貸款利率“玩法”變了。從以前的“基準(zhǔn)利率±浮動(dòng)幅度”變成了“報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)”。 關(guān)于此次切換的背景、原則、“加點(diǎn)”的計(jì)算方式，工行、農(nóng)行、建行、中行等國(guó)有大行，都在今天發(fā)布了公告，公布了“貸款合同切換”的細(xì)節(jié)。而各大銀行，將成為此次切換的最大贏家。 先看工行的公告：

從上面截屏可以看出，需要“切換”的“浮動(dòng)利率個(gè)人貸款”包括了房貸、消費(fèi)貸、商用房貸款（公寓、商鋪、寫字樓的貸款）、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸，但不包括公積金貸款。 只有四種情況下的貸款“可以不轉(zhuǎn)換”，其他的都要轉(zhuǎn)換。

 

由于在疫情期間，工行推出了四種方式：手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、短信銀行和傳統(tǒng)的網(wǎng)點(diǎn)人工辦理。其中手機(jī)銀行方式非常方便，只用下載工行APP就可以自助辦理，而且你可以全程截屏保留資料，比短信、柜員機(jī)方便多了。

再看一下建行：

上圖是建行公告的截屏，在疫情結(jié)束之前只提供手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行辦理渠道，未來(lái)才考慮在網(wǎng)點(diǎn)人工辦理。

上圖是中行公告的截屏，也是推薦大家去手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行辦理。 四大行里，只有農(nóng)行公告詳細(xì)披露了“選擇浮動(dòng)利率”如何操作，有什么選項(xiàng)。公告說： 

商業(yè)性個(gè)人購(gòu)房貸款（含個(gè)人商用房貸款）定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，通過自助渠道辦理的，定價(jià)方式可選擇浮動(dòng)利率或固定利率。

選擇浮動(dòng)利率的，可重新約定貸款利率浮動(dòng)方式（可選“按年對(duì)月對(duì)日”或“每年1月1日”），其他貸款要素與原合同一致。

如有其他需協(xié)商事項(xiàng)，可在網(wǎng)點(diǎn)柜面辦理，或與原貸款經(jīng)辦行聯(lián)系。

這段話里說的“選擇固定利率”，是說整個(gè)貸款期內(nèi)利率固定不變，跟目前保持一致；“選擇浮動(dòng)利率”，是說未來(lái)的實(shí)際利率會(huì)根據(jù)央行降息、加息來(lái)浮動(dòng)。我建議大家選“浮動(dòng)利率”，因?yàn)槲磥?lái)中國(guó)利率走低是大趨勢(shì)，也是全球趨勢(shì)。 農(nóng)行給出的“浮動(dòng)利率”選項(xiàng)只有兩個(gè)：一個(gè)是“按年對(duì)月對(duì)日”或“每年1月1日”），沒有“N+1”年重新定價(jià)一次的選項(xiàng)。 “每年1月1日”是說每到1月1日的時(shí)候，按照最近一次LPR利率（一般在上年12月20日公布）來(lái)重新確定你未來(lái)一年的房貸利率。“按年對(duì)月對(duì)日”，應(yīng)該是說你辦理貸款切換時(shí)的日子（或者你當(dāng)初拿到貸款的日子），比如你5月1日辦理的，那么明年5月1日就是第一個(gè)“重新定價(jià)日”。 由于2020年已經(jīng)開始降息，所以選1月1日變更應(yīng)該更劃算。前提是：這個(gè)1月1日是從2021年開始的，而不是從2022年開始的。這一點(diǎn)還要跟銀行核對(duì)、確認(rèn)一下。 此外，多家銀行的公告還提醒：“定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換不收取任何費(fèi)用，請(qǐng)不要相信我行以外人員的電話或短信?！?nbsp;但銀行發(fā)短信提醒你切換房貸，是分批發(fā)送的，你未必能在第一批接到短信。

上圖是截至2019年中期，工行房貸情況，余額超過了4.9萬(wàn)億（表中單位為百萬(wàn)元人民幣，下同）。 <

上圖是建行截至2019年中期的房貸情況，余額超過了5萬(wàn)億，高于宇宙第一大行。在房地產(chǎn)、大基建領(lǐng)域，建行還是老大。 僅僅工行、建行的個(gè)人房貸余額就是10萬(wàn)億，而全國(guó)的個(gè)人房貸余額大約28萬(wàn)億，工行、建行占比達(dá)到35%。

銀行是這次“房貸切換”的大贏家。為什么這樣說呢？

第一，此次“房貸切換”正趕上“新冠疫情”，給各大銀行推廣手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行創(chuàng)造了一個(gè)天然良機(jī)。 中國(guó)有房貸的家庭至少數(shù)千萬(wàn)。疫情時(shí)期，通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行辦理“房貸切換”是最方便的。如果是兩、三個(gè)人聯(lián)名貸款，都要下載銀行的APP來(lái)操作，這可能帶來(lái)上億次的APP下載量。 而銀行每獲得一個(gè)手機(jī)銀行活躍客戶，營(yíng)銷費(fèi)用可能達(dá)到數(shù)十元。而這次，“實(shí)際需要”成為最好的營(yíng)銷手段，讓全國(guó)銀行業(yè)節(jié)省了數(shù)十億甚至上百億的營(yíng)銷費(fèi)用。一下子獲得了巨額移動(dòng)端客戶。 而網(wǎng)上客戶尤其是手機(jī)客戶，是未來(lái)最有價(jià)值的、也是銀行轉(zhuǎn)型的重要依賴。 第二，此次“房貸切換”還讓銀行業(yè)每年占280億元的便宜。 中國(guó)商業(yè)房貸此前的基準(zhǔn)利率是4.9%，這是2015年10月最后一次“正式降息”之后形成的5年期貸款基準(zhǔn)利率。而此次利率轉(zhuǎn)換，要求參照2019年12月20日的5年期LPR利率，這個(gè)利率是4.80%。 也就是說，有10個(gè)基點(diǎn)（0.1%）的降息購(gòu)房者沒有能享受到。更重要的是，這10個(gè)基點(diǎn)還被裝入了“加點(diǎn)”，你需要帶上幾十年直至貸款結(jié)束。

按照“基準(zhǔn)利率±浮動(dòng)幅度”老方式發(fā)放的房貸，目前余額在28萬(wàn)億左右，這還沒有包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等等。28萬(wàn)億，年息0.1%，一年利息就是280億元。這筆錢，就歸了各大銀行。 而且，是每年280億元。這讓人很眼紅對(duì)不？事實(shí)上，過去幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，銀行一直是最大受益者，那些通過利率上浮獲得貸款的買房人，其實(shí)都給銀行貢獻(xiàn)了超額利潤(rùn)。

在銀行面前，開發(fā)商、購(gòu)房者都是打工的。 第三，銀行業(yè)還將在2個(gè)月內(nèi)迎來(lái)一個(gè)新的大利好！ 什么利好？這就是存款利率的降息。 央行日前表態(tài)，“存款基準(zhǔn)利率”會(huì)長(zhǎng)期保留，將成為利率體系的“壓艙石”（LPR是貸款利率，沒有對(duì)應(yīng)的存款利率）。未來(lái)，會(huì)擇機(jī)降低存款利率。 降低存款利率，對(duì)銀行業(yè)更是大利好。這意味著銀行“借錢”的成本降低了，有利于加大“息差”，提升銀行的業(yè)績(jī)。當(dāng)然，央行也是希望通過降低存款利率，達(dá)到一石三鳥的目的。

一是有利于降低貸款利率，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到利好；

二是有利于把銀行里的存款趕出來(lái)，讓他們?nèi)ベI房、炒股、投資實(shí)業(yè)；

三是增加銀行的息差，此外還可以倒逼銀行理財(cái)預(yù)期收益率走低，利好各大銀行的業(yè)績(jī)。

此外，在今年這個(gè)非常之年里，國(guó)家還會(huì)增加、放寬一些渠道，讓銀行更容易補(bǔ)充資本金。銀行資本金增加了，貸款可以發(fā)得更多一些。 看到這里，可能有讀者會(huì)問：這是否意味著可以買銀行股了？ 我的看法是：銀行股在周五出現(xiàn)普跌，逼近前期低位。未來(lái)繼續(xù)下跌空間不大，反彈空間更大一些。但整體而言，銀行股市值偏大，只有部分次新、中小盤的銀行股有炒作價(jià)值。大盤的銀行股類似大笨象，還是以穩(wěn)為主。 值得注意的是，在美股大跌之后，特朗普又開始炮轟美聯(lián)儲(chǔ)，希望鮑威爾降息或者“擴(kuò)表”。 當(dāng)?shù)貢r(shí)間周五下午，特朗普在白宮對(duì)記者說：希望美聯(lián)儲(chǔ)盡快介入市場(chǎng)。面對(duì)全球其他央行開足馬力寬松的現(xiàn)狀，美聯(lián)儲(chǔ)未能履行他們應(yīng)盡的職責(zé)，他們的所作所為是在傷害這個(gè)國(guó)家。 美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾發(fā)聲明說：將采取合適的工具和行動(dòng)支撐經(jīng)濟(jì)。由于鮑威爾原本并沒有在周五講話的安排，市場(chǎng)將“合適的工具和行動(dòng)”普遍理解為美聯(lián)儲(chǔ)主席暗示降息。 市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這意味著美聯(lián)儲(chǔ)將于3月降息。在疫情爆發(fā)之前，一般認(rèn)為2020年美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)降息，但疫情改變了一切。我4天前在專欄里預(yù)測(cè)了美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)降息，全球會(huì)有新一輪大寬松，這個(gè)即將兌現(xiàn)：

美聯(lián)儲(chǔ)在3月17日到18日有一次議息會(huì)議，北京時(shí)間3月19日凌晨，將有非常大的幾率宣布降息。而轉(zhuǎn)天就是20日，中國(guó)的LPR利率也可能會(huì)再次降低。 受美聯(lián)儲(chǔ)和特朗普表態(tài)影響，昨夜今晨一度暴跌的美國(guó)股市在尾盤出現(xiàn)反彈。下圖是道瓊斯指數(shù)，留下了長(zhǎng)下影線：

下圖是納斯達(dá)克指數(shù)，收出了中陽(yáng)線。 

有了這個(gè)消息墊底，相信下周一的A股不會(huì)太慘。而地產(chǎn)股和大基建板塊，還有理由繼續(xù)活躍。黃金股在調(diào)整一下之后，也會(huì)繼續(xù)活躍。