久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

2016年1月，記者曾經(jīng)做過一次計算，計算的結(jié)果是：2016年7月深圳樓市可能崩盤，而且?guī)诱麄€一線樓市急劇下挫。記者和幾個同事說了這個結(jié)果。

但隨著深圳、上海兩個月前宣布限購，樓市進(jìn)入穩(wěn)中略降的趨勢。兩個月里，樓市交易量先是急凍，又逐漸恢復(fù)到安全范圍。到今天，大的危機(jī)已經(jīng)完全過去。

曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，限購會刺穿泡沫，但記者認(rèn)為要看具體情況進(jìn)行觀察。這也是記者兩個月后才敢寫這篇稿子的原因。

過去幾個月，南京、蘇州等地的地王看得人心驚膽戰(zhàn)，記者又有很強(qiáng)的危機(jī)感。

而隨著幾天前南京、蘇州兩地先后宣布為土地設(shè)立“熔斷”機(jī)制，市場又贏得了調(diào)整的時間，這次危機(jī)基本得以安然度過。

為什么說之前的情況已經(jīng)嚴(yán)峻到可能崩盤？為什么說現(xiàn)在危機(jī)已經(jīng)基本過去？請聽記者慢慢道來。

說之前，記者提醒各位業(yè)主和地產(chǎn)人，在當(dāng)前貨幣政策下，請不要再覺得房價暴漲是好事，那可能是崩盤的前奏。以后一段時間，緩慢上漲將是最安全最幸福的狀態(tài)。

這些失效的指標(biāo)無法作為是否崩盤的標(biāo)準(zhǔn)，得看別的！

下面這些指標(biāo)，在判斷中國樓市的時候都是完全失效的，不知道有多少學(xué)者，因?yàn)橛孟旅孢@些指標(biāo)解釋中國樓市，勸阻別人買房，而在過去10年淪為眾矢之的。

空置率

國際上的標(biāo)準(zhǔn)是：空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2015年6 月4 日，騰訊發(fā)布《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》，其調(diào)查結(jié)果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

空置率無法解釋近年中國一線城市和強(qiáng)二線城市的房價變化。

房價收入比

深圳2015年度房價收入比更是增長到了25.8。一線城市的房價收入比遠(yuǎn)高于二三線城市，房價卻持續(xù)上升，房價收入比低的城市卻去化艱難。

租金回報率

國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的靜態(tài)租賃回報率應(yīng)該為4%-6%。

而目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，甚至低于2，但是這種情況也持續(xù)多年了。

不怕房價漲到天上，就怕錢跟不上

有人認(rèn)為，房價泡沫會自行破滅，實(shí)際上并非如此，大部分時候，泡沫都是被刺破的。

而泡沫最終破滅，原因都與貨幣有關(guān)。

第一種原因是持續(xù)加息，資金從樓市里出來去到別處，樓市里的錢就不夠了

美國之前就崩盤于加息。

2004至2006年度，美聯(lián)儲連續(xù)加息17次，累計加息4.25個百分點(diǎn)，直至2006年6月基準(zhǔn)利率升至5.25%，而美國大中城市房價正是在2006年6月到達(dá)歷史高點(diǎn)之后就開始了連續(xù)下跌。

日本也是崩盤于加息。

1989年5月31日，日本央行加息0.75個百分點(diǎn)，此后的15個月內(nèi)，日本央行再度4次加息，將貼現(xiàn)率提高到6%，連續(xù)加息對日本房地產(chǎn)市場造成了巨大打擊，東京圈城市土地價格開始了長達(dá)15年的持續(xù)下跌。

中國海南還是崩盤于加息。

1993年5月15日和7月11日，央行兩次分別加息（一年期貸款利率）72個基點(diǎn)和162個基點(diǎn)，累計加息234個基點(diǎn)。央行大幅加息導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫破裂，爛尾樓、積壓房地產(chǎn)大量增加。

但是，這種情況在今天基本不可能出現(xiàn)，國家還是希望市場穩(wěn)定而不是動蕩。

第二種原因是貨幣供應(yīng)跟不上房價上漲

這種原因說白了，就是進(jìn)入樓市的錢不夠了，后續(xù)跟不上了。

中國樓市很特殊，各種資源的聚集，人們的儲蓄習(xí)慣，等等，都讓房價飛漲。深圳的樓市更特殊，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)基本沒地了。但是，不管有多少種理由買高價房，不管有多少人愿意買高價房，一旦貨幣跟不上，一切白搭。

進(jìn)入樓市的錢，一部分是對應(yīng)著實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的；另一部分是超發(fā)的，也就是所謂的通貨膨脹。錢跟不上房價會出現(xiàn)什么情況呢？

具體到某一個人，可能是他失業(yè)或降薪后供不起樓了；也可能是他之前貸款供樓，而現(xiàn)在無法獲得新的貸款了；還可能是一個急于出手的短炒客，已經(jīng)有意向的一個接盤者因?yàn)橘J款未能足額獲批，而放棄買他的房子，房子砸他手里了。

但是如果把整個市場作為一個整體來進(jìn)行計算，則很復(fù)雜，記者年初曾經(jīng)進(jìn)行的計算就很復(fù)雜，和別人說半小時別人也不明白。

但世界上總是有更聰明的人的，華泰證券發(fā)明的一套計算辦法就把這個事情說的特別明白。

華泰證券把房地產(chǎn)租售比增速(p/e)作為一條曲線，表示房價去除基本面影響后的增速，把信貸產(chǎn)出比（m2/gdp）增速作為另一條曲線，二者一致則無危險，二者分離則有危險。

下面是北上廣深四地過去數(shù)年租售比增速的曲線，可以看出，深圳從2015年3月之后和別的城市分離了。