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近日，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心與北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心共同發(fā)布了2015年第四季度“中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)”（CQCHPI）。

研究顯示，近十年房?jī)r(jià)漲幅前三位城市依次為：

深圳房?jī)r(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房?jī)r(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%。

十年房?jī)r(jià)漲幅后三位城市依次為：

大連房?jī)r(jià)總體上漲128.8%、年均上漲8.9%；西安房?jī)r(jià)總體上漲132.9%，年均上漲9.1%；成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。

而過去十年間，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，車載斗量。而每次調(diào)控的目的都非常明確：穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

2016年開年以來，上海房?jī)r(jià)暴漲，深圳房?jī)r(jià)暴漲，北京房?jī)r(jià)上漲，樓市一下瘋了！于是，一系列調(diào)控政策，又接二連三的上場(chǎng)了。

上海限購(gòu)。深圳限購(gòu)。北京90/70政策卷土重來。武漢、南京、蘇州等二線城市也因過快上漲的房?jī)r(jià)，收緊了房貸政策。

房?jī)r(jià)變遷，十年間，兩茫茫。望房興嘆，惟有老淚千行。

這段時(shí)間，隨著一線樓市成交量下滑，二線城市醞釀?wù){(diào)控措施，不少業(yè)內(nèi)“專家”開始預(yù)期房?jī)r(jià)下跌了。但實(shí)際上呢，目前爆出的低價(jià)賣房只是極個(gè)別案例，只不過媒體的放大效應(yīng)，正好符合人們房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期而已。

說實(shí)話，作為租房一族，筆者也希望房?jī)r(jià)下跌，不過現(xiàn)實(shí)并不如我所愿，房?jī)r(jià)下跌至少現(xiàn)在還看不到。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn)，這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里仍然需要依靠房地產(chǎn)和金融這兩大虛擬經(jīng)濟(jì)行業(yè)來維持增長(zhǎng)。

前幾天高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘在中歐國(guó)際工商學(xué)院的論壇上表示，“中國(guó)已進(jìn)入什么都不掙錢的階段”，我認(rèn)為表述有誤，既然什么都不掙錢，那GDP增長(zhǎng)是怎么實(shí)現(xiàn)的呢？我們的工資誰發(fā)呢？那么多房奴的月供誰來還呢？

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的確出現(xiàn)了一些問題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過度依賴于虛擬經(jīng)濟(jì)和投資驅(qū)動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)的過度發(fā)展擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者收入狀況堪憂，而過度依賴投資驅(qū)動(dòng)，又使得廣義貨幣量M2迅猛增長(zhǎng)，普通人購(gòu)買力持續(xù)下降。

目前的房?jī)r(jià)

筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)至少在兩三年內(nèi)還看不到拐點(diǎn)，幾十家房企搶一塊地，每一塊地都在刷新紀(jì)錄，你跟我說房?jī)r(jià)要下跌？你當(dāng)開發(fā)商是傻子不成？他們會(huì)當(dāng)接盤俠嗎？筆者早說過了，房地產(chǎn)行業(yè)的接盤俠永遠(yuǎn)只有一個(gè)，那就是我們普通人。

說個(gè)簡(jiǎn)單的例子，為了控制地價(jià)，北京則一直以配建保障房為主要調(diào)控方式，當(dāng)房企報(bào)價(jià)觸及地價(jià)一上限時(shí)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障房面積，誰配建得多，這塊地就歸誰。說白了保障房建設(shè)的成本被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商，開發(fā)商愿意接盤說明能夠這部分成本從商品房上賺回來，這幾年雖然北京大多要求配建保障房，但是區(qū)區(qū)的保障房供應(yīng)量是不可能影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的，反而轉(zhuǎn)嫁成本被攤到房?jī)r(jià)上了，所以這幾年北京的房?jī)r(jià)仍然維持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。

再來說說南京吧，上周末南京某樓盤開盤，300多套房源有一千多人搶購(gòu)，花個(gè)幾百萬就跟花錢看電影一樣，南京人購(gòu)買力這么強(qiáng)，你說開發(fā)商能不卯足勁拿地么？

實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要助力

一家總資產(chǎn)超10億的民營(yíng)上市公司，每年的利潤(rùn)只有幾十萬元，這就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的寫照。沒有利潤(rùn)，企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的錢從哪里來？找銀行借？銀行敢借嗎？他們?cè)敢饨鑶幔?/p>

當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)羸弱的事實(shí)讓我們憂心忡忡，我們擔(dān)心的不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)垮掉，而是擔(dān)心企業(yè)家們會(huì)垮掉，我們需要他們繼續(xù)堅(jiān)持自己的行業(yè)，直到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成功。

低效的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了這些年的發(fā)展，從開發(fā)的角度來說，已經(jīng)從粗放式經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為集約式經(jīng)營(yíng)，但從生產(chǎn)效率方面來說，它卻是一步步走向粗放式發(fā)展模式。原來房地產(chǎn)行業(yè)10塊錢投資，能賺回5塊錢，現(xiàn)在能連1塊錢都賺不到了，龍頭房企的財(cái)報(bào)顯示，他們的利潤(rùn)率已經(jīng)低于10%以下了，而且這還是在占據(jù)了大多數(shù)信貸資源的情況下取得的。

深諳房地產(chǎn)發(fā)展周期的房企，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷和貨幣環(huán)境寬松的時(shí)候利用銀行資金加大杠桿拿地，然后等待經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)再賣出賺錢。房企所謂快速拿地快速開發(fā)的“高周轉(zhuǎn)”模式，不過是為了抓住最后的資本盛宴。他們很清楚，目前這種方式持續(xù)不了多久，高周轉(zhuǎn)模式保證了企業(yè)的現(xiàn)金流安全。

在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)房地產(chǎn)不一定低迷，但經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇一定意味著房地產(chǎn)的爆發(fā)。這就是開發(fā)商的邏輯。

房?jī)r(jià)什么時(shí)候降

房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒有足夠的資金支持，從拿地到銷售都將進(jìn)入下行通道。在金融政策保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的狀態(tài)下，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，一旦資源被錯(cuò)誤配置，經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入扭曲狀態(tài)。這種扭曲的狀態(tài)表現(xiàn)為多生產(chǎn)少消費(fèi)。而要改變這種狀態(tài)有兩種方式，分別是漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型政策和決絕的轉(zhuǎn)型政策。這兩者好比“癮君子”的戒毒方式。我們一貫的風(fēng)格是“平穩(wěn)”，所以我們選擇的是前者，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)之間緩慢地轉(zhuǎn)移重心。

也就是說，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之時(shí)，經(jīng)濟(jì)扭曲的狀態(tài)就得以改變，房?jī)r(jià)下降也就開始了。這個(gè)時(shí)間由資源配置的轉(zhuǎn)變速度決定，目前來看，在十三五結(jié)束后，供給側(cè)改革取得階段性成果，房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)逐漸明朗。

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