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城建用地日漸稀缺、人地矛盾突出正成為眾多城市發(fā)展的癥結(jié)之一。根據(jù)規(guī)定，我國各地國土及規(guī)劃部門早在2003年已明確停止別墅類用地供應(yīng)。然而，“新華視點(diǎn)”記者在部分用地趨緊城市周邊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，低密度、大占地、高標(biāo)準(zhǔn)的在售別墅項(xiàng)目越來越多，僅京滬等地周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個(gè)。

“禁墅令”實(shí)施十余年來，以各種手法運(yùn)作的“擦邊球”項(xiàng)目層出不窮，暴露出城市用地資源浪費(fèi)乃至規(guī)劃落實(shí)亂象。

容積率低于1的獨(dú)棟別墅仍在售，有開發(fā)商甚至稱“容積率想做多低都可以”

“我國對(duì)別墅用地供應(yīng)的限制始于十多年前。早在2003年發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》就要求，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌等專家介紹。

國土資源部、住建部2010年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》規(guī)定，“嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。”根據(jù)現(xiàn)行《限制用地項(xiàng)目目錄》，各地應(yīng)明確禁止對(duì)別墅等低密度住宅供地。

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海等大中城市周邊，標(biāo)榜“低密度低容積率”的別墅并不鮮見，一些項(xiàng)目公開以“容積率低于1”招攬買家，有開發(fā)商甚至稱“容積率想做多低都可以”。

位于北京順義區(qū)的“華潤(rùn)八號(hào)院”別墅項(xiàng)目，自稱“占地10公頃，建筑面積達(dá)3．8萬平方米”。銷售人員出示的合同資料顯示，該項(xiàng)目位于北京潮白河畔，三面均是高爾夫球場(chǎng)，其主打的“60席純獨(dú)棟別墅”平均容積率僅為0．41。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，各地須明確停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，防止大套型商品房多占土地。“華潤(rùn)八號(hào)院”銷售人員介紹，三種主力戶型地上建筑面積從280平方米到480平方米不等，“有的戶型加上庭院，面積超過1000平方米，總價(jià)數(shù)千萬元。”

在距離上海市區(qū)40余公里的江蘇省昆山市淀山湖周邊，坐落著農(nóng)房悅墅、時(shí)代御湖等諸多別墅群。其中一處“淀山湖壹號(hào)”樓盤銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目別墅容積率僅為0．6，獨(dú)棟別墅最低4000萬元一套。預(yù)售證顯示，該處樓盤于2013年建成并取得商品住宅交付備案書，擁有70年產(chǎn)權(quán)。“為了規(guī)避檢查，對(duì)外一般不稱別墅叫洋房。”銷售人員說。

拿地十幾年后“二次開發(fā)”，高密度配建平攤?cè)莘e率

“時(shí)至今日，各城市的在售別墅項(xiàng)目仍層出不窮，這一現(xiàn)象讓人困惑。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳杰說。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著，即使是在2003年“禁墅令”頒布前獲批的原有別墅用地，也早已過了開發(fā)期限。然而，搜房網(wǎng)等中介統(tǒng)計(jì)顯示，目前僅北京周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個(gè)。

記者從多地國土監(jiān)管部門了解到，按規(guī)定，城市規(guī)劃中不能存在新增別墅用地供應(yīng)。“按照國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，各城市在土地利用總體規(guī)劃中要將這一限令寫入從嚴(yán)執(zhí)行。”顧云昌說。

眾多新建別墅項(xiàng)目的用地究竟從何而來？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有部分在售別墅用地屬于變相囤地。“有的舊別墅捂盤惜售，十幾年之后再‘二次開發(fā)’。”上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人說。

北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，北京“華潤(rùn)八號(hào)院”是上世紀(jì)九十年代興建的“華中園別墅”，其土地使用權(quán)證號(hào)為“市順港澳臺(tái)國用（1998）字第10013號(hào)”。據(jù)銷售人員介紹，這一容積率僅為0．41的別墅項(xiàng)目，蓋好了一直沒有賣，今年被重新整修再次發(fā)售。據(jù)了解，1998年拿地至今，周邊房?jī)r(jià)至少上漲了十幾倍。

還有一些開發(fā)商在獲得新的一般住宅用地后，將地塊分成別墅區(qū)和普通配建區(qū)，通過縮窄樓距、大量配建等做法“調(diào)整”容積率，提高別墅占地面積，用地規(guī)劃成“空文”。一些地產(chǎn)業(yè)人士反映，通過配建一小部分高密度物業(yè)，繞過政策限制，是眾多別墅項(xiàng)目的“潛規(guī)則”。

“一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同區(qū)塊的容積率可以調(diào)整，假如別墅部分的容積率還不到0．7，那么蓋上高密度商業(yè)配套，整個(gè)地塊容積率就能達(dá)標(biāo)。”北京萬科觀承別墅銷售人員說，別墅部分的容積率可以“想做多少就做多少”，無非就是在地塊內(nèi)部做文章。

土地出讓公告顯示，萬科觀承別墅項(xiàng)目在《限制用地項(xiàng)目目錄》出臺(tái)一年后的2013年出讓開發(fā)，2015年11月剛剛開售。這一理應(yīng)受到政策限制的住宅項(xiàng)目，“由于別墅部分容積率太低，還有幾乎一半的地塊不知道要怎么開發(fā)。”銷售人員透露，眼下一些別墅的間距甚至不足1米，宣稱“不是獨(dú)棟別墅是聯(lián)排建筑”以規(guī)避限令。

一些業(yè)內(nèi)人士反映，目前更多在售的“擦邊球”別墅項(xiàng)目中，把容積率做到1．01以規(guī)避限制也十分普遍。

有些地方對(duì)違建別墅睜一只眼閉一只眼

住建部披露的城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，截至2014年年末，全國653個(gè)城市建成區(qū)面積達(dá)4．98萬平方公里。“在土地資源日益緊張、住宅及耕地面積稀缺的背景下，對(duì)別墅用地設(shè)限是基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的舉措，是基本的規(guī)劃紅線。”同濟(jì)大學(xué)教授楊海真說。

為進(jìn)一步剎住違建之風(fēng)，國家及各地國土、規(guī)劃部門幾乎年年重申嚴(yán)禁向別墅供地。然而頂風(fēng)作案仍時(shí)有發(fā)生，僅2010年以來，湖北省宜昌市規(guī)劃局等部門違規(guī)批準(zhǔn)建設(shè)別墅、福建省晉江市有關(guān)部門違法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓土地建別墅等案件，均被國土資源部門掛牌督辦。

“受利益驅(qū)使，開發(fā)商有開發(fā)別墅類高端住宅的沖動(dòng)，有些地方對(duì)此也睜一只眼閉一只眼。”國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在我國目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件下，居民居住條件相差太大并非積極現(xiàn)象，各地政府不應(yīng)鼓勵(lì)住房差距過大，亟須加強(qiáng)對(duì)“擦邊球”做法的監(jiān)管。

專家表示，每年有限的住宅用地供應(yīng)通過種種手法建成別墅，擠壓了中低收入階層的住宅用地供給。“一些地方規(guī)劃的別墅群、低密度住宅區(qū)供大于求出現(xiàn)空置，還造成了資源浪費(fèi)。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，由于一些地方熱衷于“攤大餅”發(fā)展、盲目追求大占地高端項(xiàng)目，近年來我國人均占地面積持續(xù)擴(kuò)大，一些高標(biāo)準(zhǔn)低密度住宅與城鎮(zhèn)化下居民的主體居住需求已明顯錯(cuò)位，土地利用率偏低。

“只有從嚴(yán)規(guī)范部分別墅項(xiàng)目打政策擦邊球的種種做法，才能真正讓城市用地規(guī)劃落到實(shí)處。”中國地質(zhì)大學(xué)公共管理學(xué)院院長(zhǎng)李江風(fēng)說。