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房地產(chǎn)稅構(gòu)成：

合并“兩稅”還是“五稅一費”

房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條稅負構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負較重，保有環(huán)節(jié)稅負較輕，需要適時調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識。

房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多個稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經(jīng)濟報道表示，早前說的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并，評估征收”?，F(xiàn)在財政部部長提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，提供了一種新的思路，可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(面向建設(shè)單位收取的一項費用)，這“五稅一費”統(tǒng)籌考慮。

張斌認為，現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，調(diào)整后，住房持有環(huán)節(jié)稅收增加，建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費相應(yīng)下降，房價有可能有所調(diào)節(jié)。

之所以是“五稅一費”，因為房地產(chǎn)行業(yè)獨有的稅種，除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅；收費項目中，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費為較大較顯著的收費項目。

財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費簡并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓的稅負有可能是降低的。

溫來成表示，房地產(chǎn)稅的改革，涉及到既有稅種的合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有爭論。有人認為是合并“兩稅”，有人認為應(yīng)該涉及到更多稅種，比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

爭議待解：改革路徑未達成共識

房地產(chǎn)稅改革，主要是為了籌集地方財政收入，還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入，思路不同，方案差別也會很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點，房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設(shè)免稅房屋占一半)，2010年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米，按照50%的價格評估率(即以評估價的一半作為稅基)，參考國際普遍稅率1%來測算(實際稅率為0.5*1%=0.5%)，當年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級財政收入比重為15%。

如果區(qū)別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅，后者按照3%的稅率和70%的評估率(實際稅率為0.7*3%=2.1%)來計算，當年房產(chǎn)稅收入為6571億元，占GDP比重為1.7%，占地方本級財政收入比例為16.2%。

無論是15%還是16.2%，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入，可以緩解基層政府的財政困難。

如果為了調(diào)控房價或調(diào)節(jié)收入，稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易價格為稅基，實際稅率為0.6%，2011年籌集房產(chǎn)稅約為6800萬元，占本級財政收入的0.02%。重慶試點方案，只針對高檔住宅的方案，實際稅率為0.5%-1.2%，2011年征得稅款約1個億，占本級財政收入的0.03%。

如果是統(tǒng)籌考慮整個鏈條的稅收，通過房地產(chǎn)稅的改革，未來地方財政增收空間有多大，還值得考量。因為房地產(chǎn)行業(yè)貢獻的稅收占地方財政收入比重很高。如四川統(tǒng)計局分析顯示，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為四川地方稅收的主要來源，2010年至2012年，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)兩項稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

張斌表示，據(jù)他測算全國各省(區(qū)、市)僅房地產(chǎn)行業(yè)本身的稅收，對地方稅收的平均貢獻水平大概在35%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比已經(jīng)比較高，通過增加持有環(huán)節(jié)稅負，使得行業(yè)稅負進一步增加的空間不大。

土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系也是繞不開的話題。溫來成表示，房價中很大比例是土地出讓成本，這塊收入已經(jīng)歸政府所有；保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，針對包括土地出讓收入的房價進一步征稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

此外，上述江蘇地稅局官員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，面對個人保有環(huán)節(jié)直接征稅，必須慎之又慎。現(xiàn)實中針對個體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話，可以通過銀行賬戶進行扣繳；但對個人家庭征稅，像房地產(chǎn)稅的住房涉及到人基本生存問題，難以采取強制征稅措施。

最重要的是，房地產(chǎn)稅立法需經(jīng)法定程序，公開征求意見，提交人大常委會反復(fù)審議，過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內(nèi)專家對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，針對個人或家庭的直接稅立法，一定要讓程序足夠公開透明，讓各方觀點充分表達，努力尋求各方共識，要審慎推出。