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11月21日下午,中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。這是繼2012年7月以來(lái)央行的首次降息。關(guān)于此次降息,市場(chǎng)普遍認(rèn)為會(huì)刺激住房需求,但對(duì)能夠刺激的規(guī)模則少見估算。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù),筆者估計(jì)僅能刺激160萬(wàn)套住房需求的釋放。

中國(guó)家庭金融調(diào)查詳細(xì)詢問(wèn)了家庭住房擁有狀況、家庭收入及資產(chǎn)等情況。我們定義潛在的剛性住房需求包括無(wú)房家庭需求、人房分離需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。潛在的改善型住房需求的具體標(biāo)準(zhǔn)為現(xiàn)住房屋居住時(shí)間超過(guò)20年,或現(xiàn)住房屋家庭人均面積低于全省居住面積中位數(shù)同時(shí)居住時(shí)間超過(guò)5年。結(jié)合家庭的收入及資產(chǎn)狀況,我們可以估算出全國(guó)及各省的潛在剛需和改善型需求,以及可實(shí)現(xiàn)的剛需和改善型需求。

央行基準(zhǔn)貸款利率調(diào)低0.4個(gè)百分點(diǎn)后,有機(jī)構(gòu)即算出:100萬(wàn)元的房貸,每個(gè)月可少付245元。我們的估算也是基于類似思路,根據(jù)家庭所在地的房?jī)r(jià),70%貸款購(gòu)房,算出降息前后的月還款值;再以不超過(guò)家庭收入的40%作為還貸標(biāo)準(zhǔn),估算出有住房需求的家庭中,因月還款額降低而增加的家庭數(shù)目。

當(dāng)貸款利率為6.55%時(shí),可實(shí)現(xiàn)的剛性住房需求為9.8%,可實(shí)現(xiàn)的改善型住房需求為5.3%,總體可實(shí)現(xiàn)需求為14.7%,即城鎮(zhèn)家庭中14.7%的家庭擁有住房需求,同時(shí)又有能力實(shí)現(xiàn)其需求。當(dāng)利率下降為6.15%時(shí),可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求為10.2%,可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求為5.3%。降息后可實(shí)現(xiàn)的總需求上漲了0.74個(gè)百分點(diǎn),約160萬(wàn)套。其中,剛性住房需求為85萬(wàn)套,改善型住房需求為75萬(wàn)套。

分區(qū)域來(lái)看,此次降息對(duì)二線城市影響最大。一線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求幾乎沒(méi)有改變,僅從11.6%上漲至11.8%,二線城市該比例從16.5%上漲至17.5%,三四線城市從13.4%上漲至14.0%。據(jù)此推算,降息對(duì)一線城市住房需求刺激僅為5萬(wàn)套,二線城市約為95萬(wàn)套,三四線城市約為60萬(wàn)套住房需求。

從今年4月以來(lái),政府已經(jīng)采取了一系列措施穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng),但對(duì)市場(chǎng)的靜態(tài)影響都很有限。根據(jù)我們相對(duì)樂(lè)觀的估計(jì),在市場(chǎng)預(yù)期不變的情況下,放開二套房貸款限制可在今后五年刺激總量約550萬(wàn)套,公積金優(yōu)惠可刺激280萬(wàn)套住房,這次降息則可刺激160萬(wàn)套住房需求。相比于現(xiàn)有約5000萬(wàn)套空置房和約400萬(wàn)套待售房,總體效果有限。這些政策能否真正起到作用,還是取決于房?jī)r(jià)預(yù)期是否因此而改變。

截至2014年三季度,中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已經(jīng)高達(dá)90%以上,多套房家庭的比例也達(dá)22%,空置率超過(guò)23%。即使有住房需求的家庭,購(gòu)房能力也較低,細(xì)微的利率變化對(duì)于提高可實(shí)現(xiàn)居住需求效果有限。中國(guó)住房市場(chǎng)的整體走向,主要取決于投資需求。隨著股市漸入佳境,房市總體供大于求,房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。