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市場傳聞已久的“房貸松綁”終于落地。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，修改首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。同時，央行重申了房貸利率最低7折的政策。記者從部分銀行了解到，目前銀行尚未有操作細則，預(yù)計將在十一之后執(zhí)行。

新政解讀

1、貸款還清再貸算首套

新政：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

解讀：鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，此次調(diào)整取消“認房又認貸”標準（即是否首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套），只要貸款結(jié)清，購買二套住房也可享受首套貸款利率優(yōu)惠。這對于許多換房客戶、需要購買二套房的客戶以及有貸款記錄的無房者，都是利好消息。

比如在北京，如果客戶已結(jié)清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，新政執(zhí)行后，客戶只需首付30%。

2、重申首套房貸款利率最低可打7折

新政：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。

解讀：鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，雖然利率下限并未松動，但從央行積極支持居民家庭合理住房貸款需求的態(tài)度上看，未來一段時間內(nèi)貸款利率優(yōu)惠幅度肯定會擴大。但若考慮當前的資金成本等銀行層面的現(xiàn)實狀況，七折利率還是難以實現(xiàn)。

目前，北京地區(qū)部分銀行給出的首套房利率最低折扣為9折。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，未來9折將是主流。

3、未實施或已取消限購城市，第三套不限貸

新政：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

解讀：此前，銀行根據(jù)自身風險，可暫停第三套及以上住房的貸款。新政意味著，對于未限購城市的家庭，購買三套以上住房，也從“禁止貸款”走向“全面放開”。

鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，對于取消限購的城市，第三套住房貸款的放松或許能給持續(xù)低迷的樓市帶來一定程度的支持。而對于北京等一線城市，解禁第三套房的可能性很小。

北京落點“無房有貸”首套房購房者最受益

本次新政影響最大的是“無房有貸”的首套房購房者。一方面，釋放部分資金不充足的改善人群，市場將出現(xiàn)“賣一換一”潮，還款后購房門檻明顯降低，首付將由原來的6成下降為3成。

需注意的是，北京是限購城市，目前仍執(zhí)行嚴格的限購政策。

對于以家庭為單位來購房的，可以享受此次新政。但在北京已有一套房的單身人士仍無法購買二套，不能享受新政的房貸優(yōu)惠。但若在北京無房，在外地有一套房，貸款結(jié)清以后，在北京購房仍可按首套計算。

記者上午從銀行方面了解到，目前銀行層面尚未有操作細則，預(yù)計將在十一長假之后全面執(zhí)行。

算賬

如果按照新政標準，對于能夠享受新政的剛需人群來說，首付壓力減少，不僅可享受到利率優(yōu)惠，購房成本有所降低。記者以一位名下有1套房、房貸已結(jié)清、準備再購一套房的購房者計算。

分析對剛需和改善型需求利好

業(yè)內(nèi)人士認為，這次政策調(diào)整的最大受惠者是“無房有貸”的首套房購房者，會促使很多因政策“誤傷”的剛需購房者重回市場。“對剛需、首次改善類樓盤利好多些。”某開發(fā)商說。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，新政事實上是以房貸還清為前提解除了限貸，并且首次明確了對合理的改善型住房需求的信貸支持政策。對于目前低迷的房地產(chǎn)市場來說，無疑是一個重大利好，但是市場各方也不應(yīng)過于樂觀，其對于樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍然有待市場觀察。