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萬科總裁郁亮在今年的中期業(yè)績會上稱，萬科未來會像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

這件事現(xiàn)在有了眉目。9月4日晚，萬科宣布以約16.51億元人民幣的價格，將旗下子公司萬獅置業(yè)90%的股權(quán)出售給房地產(chǎn)投資公司RecoNanshanPrivateLimited。萬獅置業(yè)主要開發(fā)和運營擁有11萬平方米寫字樓的上海虹橋萬科中心。

而僅僅一周前，萬科剛與美國凱雷投資集團(tuán)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書。雙方計劃成立一家資產(chǎn)平臺公司，萬科和凱雷分別占股20％和80％。

這一系列動作，標(biāo)志著萬科此前設(shè)想的“輕資產(chǎn)、重運營”的模式正在成型。

萬科與凱雷的合作立即引起外界的強烈關(guān)注。新成立的平臺公司可能將以收購股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購萬科所擁有的9個商業(yè)物業(yè)，長期持有，未來以資產(chǎn)證券化的方式退出。雙方還計劃成立一家商業(yè)運營管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺公司持有的境內(nèi)商業(yè)物業(yè)的招租和運營管理，萬科對這家公司擁有絕對的經(jīng)營管理權(quán)。

在這種模式中，萬科將不會把大量資金投入在商業(yè)地產(chǎn)項目的持有上，而是更多地作為運營管理方，以萬科的品牌來運營商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)資產(chǎn)增值和投資回報。

這是萬科在權(quán)衡自己的能力后得出的方案。萬科董秘譚華杰曾表示：“低成本、足額資金都不是萬科優(yōu)勢所在，所以萬科的商業(yè)地產(chǎn)重點不會放在持有資產(chǎn)上，而是運營。”像華潤、中糧那樣將大量資金投在商業(yè)項目的自持上，并不符合萬科高周轉(zhuǎn)的思維邏輯。

“未來我們商業(yè)地產(chǎn)的量很多，要持續(xù)健康地做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇，這種模式從萬科開始做商業(yè)便確定下來。”負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬科集團(tuán)高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前對媒體表示。

萬科被認(rèn)為是借鑒了凱德置地對商業(yè)項目的運作模式，而毛大慶在來到萬科之前，在凱德工作了15年。

在凱德置地，投資開發(fā)或收購的項目，會被打包裝入境外成立的私募基金或者信托基金，凱德通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機構(gòu)投資者持有。當(dāng)項目運作成熟，并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，凱德又會以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的方式退出，再進(jìn)行循環(huán)投資。

在這個過程中，凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITs的完整投資和退出流程。有數(shù)據(jù)表明，其3到5年內(nèi)就可以使旗下商業(yè)物業(yè)凈收益率達(dá)到8%左右。

“凱德之所以成功，是因為多年耕耘，只有你的物業(yè)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流或者可以做成資產(chǎn)包的時候，才能在房地產(chǎn)證券化的市場中去吸引投資者，”萊坊綜合項目顧問及代理服務(wù)中國區(qū)董事孫俊安對《第一財經(jīng)周刊》說，“現(xiàn)在萬科跳過了商業(yè)運營的積累階段，對投資者的吸引力并不明朗。”

去年11月，萬科的第一個商業(yè)項目—北京金隅萬科廣場開業(yè)。在第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊看來，雖然中國地產(chǎn)企業(yè)已開始零散地做一些商業(yè)地產(chǎn)項目的打包上市，但政策限制及交易平臺的缺失對于房地產(chǎn)金融化依然造成一些阻礙。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)規(guī)模也會限制其資產(chǎn)證券化的進(jìn)展。

3年前，郁亮曾對萬科做商業(yè)有過幾個假設(shè)，其中之一就是利用金融工具。“如果有金融工具參與，萬科會做得大膽一些。”

這個金融工具已找到，但投資者也變得更精明。