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買房首付款可以是分期交甚至是“零首付”；貸款可以享受優(yōu)惠政策；房價三年不漲，現(xiàn)房和期房一個價……近期，太原樓市發(fā)生了很多微妙變化。看樣子，不少開發(fā)商開始頻發(fā)優(yōu)惠促銷廣告，樓盤已將“降價”的營銷噱頭向真正的“以價換量”轉(zhuǎn)變。不論是中端，還是高端樓盤，都向購房者們伸出了橄欖枝。如此時候，是否真到了買房的最好時機呢？

觀點1打折是為保銷量

嘉賓：山西世紀(jì)朗潤經(jīng)紀(jì)有限公司策劃顧問部副總監(jiān)侯銳

隨著房價平穩(wěn)回落，一些開發(fā)商在優(yōu)惠的同時，也在大力宣傳當(dāng)前已到入市買房最佳時機。就目前太原市場情況來看，大幅優(yōu)惠的樓盤中有中端剛需樓盤，也有高端的改善型住宅項目。

雖然都有大幅優(yōu)惠促銷活動，但二者之間的大幅優(yōu)惠有所差別。中端的剛需盤大幅優(yōu)惠大部分只是一個噱頭，低價房僅僅是針對部分特價房源而言的，其余大部分價格仍然堅挺，沒有降價之意。今年下半年以來，剛需盤人氣表現(xiàn)一直很旺，開發(fā)商打折促銷的銷售策略主要是為了繼續(xù)保持樓盤的人氣，這一系列連貫動作是為了保證到年終市場的平穩(wěn)銷量。而對于高端盤而言，大幅降價同樣是為了出貨，但開發(fā)商對購房者有了真正的讓利。例如某高端樓盤近兩三年來價格一直未漲，現(xiàn)房價格和當(dāng)時期房價格保持一樣，還有的高端盤價格確實下降了，這在一定程度上反映出房企急切出貨的心理。

下半年太原樓市供應(yīng)量會很充足，高庫存不斷攀升成為擺在房企面前的重要障礙。目前市場的情況是去年全年銷量過快增長，以及今年上半年市場冷淡所帶來的后續(xù)效應(yīng)，但開發(fā)商對住宅市場的后市整體看好，尤其是剛需市場，誰能搶到回暖前的高點，誰就更有話語權(quán)。

但房企不會通過大規(guī)模降價來完成任務(wù)，而是根據(jù)市場銷量而定，只要銷量有所好轉(zhuǎn)，讓利幅度就會減少。雖然對價格的定位不是特別肯定，但房企對降價的底線仍比較堅持。

任何時候都可能是買房的好時機，只要遇到了合適的房子。當(dāng)前房價小幅波動，業(yè)主還有議價空間，房源選擇面大，挑選余地比較多。此外，由于購房者降價預(yù)期強烈，開發(fā)商正處于去庫存化階段，當(dāng)前沒有支持房價大漲的因素，沒有信貸政策支持，在高利率的背景下，市場大幅回暖可能性不大。

觀點2正是買二手房的時候

嘉賓：太原搜房網(wǎng)二手房集團總監(jiān)鐘前軍

受大環(huán)境的影響，今年前三個季度太原二手房市場一直不溫不火，房產(chǎn)中介面臨巨大壓力。不斷有規(guī)模較小、資源有限的小中介關(guān)門隱退，但也有新的房產(chǎn)中介入市，依托資源優(yōu)勢逆境生存。目前市場表現(xiàn)為，高端二手房銷售還可以，剛需房則稍顯弱勢，這一點與新建商品房市場表現(xiàn)相反。

由于政策不明朗導(dǎo)致部分有多套房的業(yè)主開始拋出二手房房源。由于房屋較長時間沒有賣出，如今部分業(yè)主選擇了主動降價出售。如果二手房成交量繼續(xù)下跌，可能會觸動更多業(yè)主的神經(jīng)，特別是在一手房價不斷下降的情況下，將會動搖擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主，摧垮他們的價格防線，從而適當(dāng)降價出售。

太原二手房房價在近兩年都比較穩(wěn)定，二手房是否降價和整體市場及新房的價格波動有關(guān)。從目前來看，的確有不少原打算購買二手房的業(yè)主轉(zhuǎn)到了新房市場，在二手房毫無競爭優(yōu)勢的情況下，購房者自然會轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場，從而迫使二手房市場低迷。但由于二手房賣方是個人，所以降價的可能性又很小。

市場復(fù)蘇是建立在以價換量前提下，市場成交以買賣雙方明顯的價格博弈為特征。盡管現(xiàn)在還無法判斷房價是否已經(jīng)降到位，但目前二手房市場是在底部平穩(wěn)運行，成交量會觸底復(fù)蘇?？梢哉f，當(dāng)前已到二手房入市最佳時機。

觀點3促銷主要針對大戶型剛需購房者更應(yīng)關(guān)注品質(zhì)

嘉賓：山西克而瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理牛佩華

取消限購以后，太原房地產(chǎn)市場和之前差不多，成交量變化并不明顯。由此可說明，買房不僅僅是資格問題，銀行限貸、房產(chǎn)稅即將出臺等，是無明顯成交變化的主要原因，市場的觀望情緒很濃厚。

對于太原市的高端樓盤來說，可挖掘客戶已經(jīng)很少了，之前有一部分客戶卡在了辦大紅本手續(xù)上，限購政策放開后，這部分客戶辦了手續(xù)，新客戶源則更少。而對于中端樓盤來說，有一些房源比平常價格要低，大多是大面積戶型，這僅僅是一種促銷手段，是在任何時候都會使用的一種常用營銷手段。

是否是時機買房，其實還要看購房者的需求。如果是剛需購房者，只要在自身能承受的經(jīng)濟范圍內(nèi)，那么就不要太考慮價格因素。購房者需要更多地關(guān)注小區(qū)地段、配套、樓盤質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等方面是否適合自己。如果是改善型購房者，則要考慮是需要置換舊房還是保值增值投資。在全國市場較為低迷的大背景下，房地產(chǎn)商品作為投資、投機的作用不斷降低，大幅增值的目的達(dá)不到，所以更多的購房者只是觀望，即使有特價房也是看情況出手。

今年第四季度，太原市商品住宅的供應(yīng)量不會很大。因為從去年太原市政府開始嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)和無證房后，太原出售的商品房必須是五證齊全，按這個條件篩選，太原能夠達(dá)到出售條件的樓盤屈指可數(shù)。五證齊全對于開發(fā)商的資金要求很高，而在當(dāng)前市場環(huán)境下資金回籠不會很快，因此今年年底前除保利、華潤、恒大等大型開發(fā)商有可能推出新房源外，本土開發(fā)樓盤幾乎很少。今年四季度，太原市商品房價格、成交量變化不會很大，成交量有可能會小幅回暖，開發(fā)商的打折促銷也還會一直存在。此時需要購房者理性對待，不要被低價廣告忽悠，要知道“買房的錢還是得掏那么多，只不過換種方式罷了”。