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5000億維修基金投資渠道單一

南京江寧恒安嘉園小區(qū)維修資金被違規(guī)使用一事曝光的導火索，是南京不少小區(qū)目前正在進行的維修資金“活轉(zhuǎn)定”。

據(jù)記者了解，不少小區(qū)都將維修資金從活期轉(zhuǎn)為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區(qū)的業(yè)主就將700萬元維修資金定存3年。

因維修資金的動用受相關(guān)政策限制，目前大部分的小區(qū)都只能靠存中長期的定期存款，來實現(xiàn)維修資金的保值增值。

截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達50多億元，而據(jù)新華社報道，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國歸集的維修資金在5000億元左右。

5000億元維修資金“沉睡”

按照規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會三分之二的業(yè)主同意?？墒?，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，只有成立業(yè)主委員會的小區(qū)商量以后，才有可能。特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能的，征求業(yè)主意見非常困難。

南京市物業(yè)協(xié)會副會長王中寧表示，僅以南京為例，小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例太低，“維修資金使用辦法規(guī)定，小區(qū)需有業(yè)主委員會，需三分之二業(yè)主同意，但南京市至少有一半小區(qū)沒有業(yè)委會。”

除此之外，從申報到批準動用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。

從事物業(yè)管理工作多年的周磊介紹，“像報批審核這個過程至少需要一個星期。甚至連在小區(qū)內(nèi)公示的影像資料都得提供，很麻煩!”

也正因為此，南京大部分維修資金并未被使用。據(jù)南京市住建部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發(fā)展，新交付的小區(qū)越來越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個小區(qū)的維修資金都在300萬元以上。

不過，由于新建商品房在5年保修期內(nèi)由開發(fā)商負責維修，加之很多小區(qū)共用部位嚴重損壞的情況并不普遍，這些資金中絕大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

維修資金投資渠道狹窄

雖然資金不能隨意使用，提升了其安全度。但由于投資渠道的有限，維修資金也遭遇了保值增值的難題。

除了活期轉(zhuǎn)定期的理財方式外，業(yè)主大會并沒有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可以在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

但據(jù)第一太平戴維斯上海物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事及主管鄒應龍介紹，多數(shù)業(yè)委會目前更多的還是把維修資金通過通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購買國債的并不多。

資料顯示，通知存款的利率雖然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前維修資金大多存放于主管部門指定的銀行，也可能讓維修資金在未來錯失存款利率市場化帶來的收益率選擇權(quán)。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設(shè)銀行;而在全國的很多城市，建設(shè)銀行是監(jiān)管部門指定的維修資金存儲銀行。

鄒應龍介紹說，在上海銀行和建設(shè)銀行設(shè)立維修資金的專戶，有利于監(jiān)管部門通過網(wǎng)路監(jiān)管維修基金的支取。

但是，這一規(guī)定，也限制了未來業(yè)委會選擇更高利率銀行的自主權(quán)。

按照《住宅專項維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠比養(yǎng)老金、社?；鹫?，現(xiàn)有的資金如何保證能在若干年房屋大修時還夠用，對很多業(yè)委會而言都是一個考驗。

延伸

小區(qū)公共收益監(jiān)管空白：廣告、停車費是筆糊涂賬

“我們小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司最近發(fā)生了多次沖突，主要是因為物業(yè)公司要求漲管理費得不到業(yè)主的同意，業(yè)主要求查詢停車費、廣告費等詳細賬目，物業(yè)公司再三推辭，部分業(yè)主甚至多次到管理處與工作人員爭吵”，盧明(化名)是廣州白云區(qū)某知名樓盤的業(yè)主，最近社區(qū)里發(fā)生的糾紛讓他不勝其煩。

根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十五條，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，包括電梯廣告、停車費等小區(qū)公共收益普遍缺乏有效監(jiān)管，除了收支缺乏透明度，被物業(yè)公司占用的情況并不少見。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進入維修的高峰期，要讓小區(qū)公共收益更好地為維修資金“輸血”，建立完整的監(jiān)管體系刻不容緩。

小區(qū)公共收益的“糊涂賬”

每次走進社區(qū)的大門，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區(qū)里的大多數(shù)業(yè)主一樣，盧明一直沒有搞懂這些廣告收入到底歸誰所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條和第73條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

長期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市社科院高級研究員彭澎向記者表示，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利，這部分產(chǎn)生的收益也同樣歸全體業(yè)主所有。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，小區(qū)公共收益主要來自三大塊：小區(qū)內(nèi)的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。

廣州市律師協(xié)會民事法律專業(yè)委員會秘書長程磊表示，按照現(xiàn)有的政策，如果小區(qū)內(nèi)已經(jīng)成立了業(yè)委會，公共收入由業(yè)委會代管，無業(yè)委會的小區(qū)則由物業(yè)公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定，代管方需要向業(yè)主公示賬目。

然而，對于不少業(yè)主而言，上述收入?yún)s變成一筆“糊涂賬”，有些業(yè)主甚至從不了解相關(guān)信息。

程磊告訴記者，目前在國內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)委會的樓盤占比并不高，以廣州為例，只有約25%的樓盤有業(yè)委會，這意味著有75%的樓盤公共收益由物業(yè)公司代管。雖然《物權(quán)法》有了大方向的規(guī)定，但公共收益的收支并沒有明確的監(jiān)管制度，收支是否公開透明則因物業(yè)公司而異。

“信息不對稱容易產(chǎn)生貓膩”，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區(qū)廣告，一年下來廣告投放次數(shù)多如牛毛，如果業(yè)主本身沒有完整的統(tǒng)計系統(tǒng)，基本無法對廣告收入作出有效監(jiān)測。停車位收益也是如此，依據(jù)《人防法》規(guī)定，小區(qū)開發(fā)地下空間時應配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會被物管公司用作停車位，但原本屬于業(yè)主的公共收益往往會落到物管公司的手里，類似情況還有小區(qū)地面上的公共停車位。

此外，會所也是一個暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開發(fā)商在銷售時大多會把會所設(shè)施以公攤的形式賣掉，但會所產(chǎn)生的租賃收入?yún)s往往流入開發(fā)商以及物業(yè)公司的口袋里，除非有業(yè)主特意尋找規(guī)劃圖查詢產(chǎn)權(quán)明細，否則這部分收益難以被察覺。

正因如此，雖然盧明所在的小區(qū)也曾向業(yè)主公示財務(wù)收支狀況，但往往是開支相對透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。

多地業(yè)委會數(shù)量不足一成

在程磊看來，在與物業(yè)公司的交涉過程中，業(yè)主之間本身猶如一盤散沙，在重大決策上很難達成一致，因此業(yè)委會的角色舉足輕重。但現(xiàn)實情況是，業(yè)委會的成立和運作面臨重重困難。

根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

“雖然成立業(yè)委會的政策門檻并不高，但由于多數(shù)業(yè)主權(quán)利意識不高，在成立過程中往往缺少組織者和發(fā)起人，加上開發(fā)商和物業(yè)公司害怕業(yè)委會成立后會發(fā)動業(yè)主維權(quán)從而損害其既得利益，往往會加以阻攔，所以即便在經(jīng)濟發(fā)達城市，擁有業(yè)委會的樓盤占比也并不高。”程磊說。

記者整理有限的媒體報道發(fā)現(xiàn)，截至2014年年中，東莞市在房管部門備案的樓盤有1100多個，但只有130多個小區(qū)成立了業(yè)委會;西安業(yè)委會數(shù)量約為200多個，不足全市小區(qū)總數(shù)量的10%。即便是在國內(nèi)最先產(chǎn)生業(yè)委會及最先制定物管條例的深圳，根據(jù)《深圳商報》的報道，2013年該市實際運轉(zhuǎn)的業(yè)委會數(shù)量比例也不到全市小區(qū)數(shù)量的7%。

而成立業(yè)委會的小區(qū)也并不一定能保證運作工程公開透明。上述房企副總裁向記者表示，近年來有關(guān)業(yè)委會與物業(yè)公司串通牟利的例子常有發(fā)生，曾經(jīng)出現(xiàn)過某些位于商業(yè)發(fā)達地區(qū)或地鐵站附近的小區(qū)，業(yè)委會成員與物業(yè)公司串通收取利益，默許后者只公開部分廣告賬目，一些業(yè)委會成員甚至利用職務(wù)便利將物業(yè)承包給自己的公司。

“業(yè)委會的權(quán)力非常大，在現(xiàn)行的監(jiān)管制度上，只有地方政府房管部門下屬的物業(yè)管理處能對業(yè)委會的行為加以約束，但也只能提供指導性意見，一旦業(yè)委會與物業(yè)公司站在同一陣線，業(yè)主的利益難以得到保障，所以建立一套對業(yè)委會的監(jiān)管制度已經(jīng)刻不容緩”，上述人士表示。

程磊也認為，物業(yè)服務(wù)方作為商業(yè)公司，必然會受利益驅(qū)動，因此監(jiān)管的核心應該放在業(yè)委會上，一方面，要通過政策便利鼓勵更多小區(qū)成立業(yè)委會;另一方面，政府也應該建立一套嚴謹?shù)谋O(jiān)管體系，讓業(yè)委會更好地為業(yè)主謀取利益。